1.4.3.4比較風(fēng)險

　　比較風(fēng)險又稱(chēng)機會(huì )成本風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會(huì )，同時(shí)也失去了相應可能收益的風(fēng)險。

　　1.4.3.5時(shí)間風(fēng)險

　　時(shí)間風(fēng)險，是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資強調在適當的時(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險降至最低限度。時(shí)間風(fēng)險的含義不僅表現為選擇合適的時(shí)機進(jìn)入市場(chǎng)，還表現為物業(yè)持有時(shí)間的長(cháng)短、物業(yè)持有過(guò)程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機的選擇、物業(yè)轉售時(shí)機的選擇以及轉售過(guò)程所需要時(shí)間的長(cháng)短等。

　　1.4.3.6持有期風(fēng)險

　　持有期風(fēng)險是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險。一般說(shuō)來(lái)，投資項目的壽命周期越長(cháng)，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。很容易理解，如果某項置業(yè)投資的持有期為1年，則對于該物業(yè)在1年內的收益以及1年后的轉售價(jià)格很容易預測；但如果這個(gè)持有期是4年，那對4年持有期內的收益和4年后轉售價(jià)格的預測就要困難得多，預測的準確程度也會(huì )差很多。因此，置業(yè)投資的實(shí)際收益和預期收益之間的差異是隨著(zhù)持有期的延長(cháng)而加大的。

　　上述所有風(fēng)險因素都應引起投資者的重視，而且投資者對這些風(fēng)險因素將給投資收益帶來(lái)的影響估計得越準確，他所做出的投資決策就越合理。

　　1.4.4風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響

　　風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的第一個(gè)影響，就是令投資者根據不同類(lèi)型房地產(chǎn)投資風(fēng)險的大小，確定相應的目標投資收益水平。由于投資者的投資決策主要取決于對未來(lái)投資收益的預期或期望，所以不論投資的風(fēng)險是高還是低，只要同樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同，那么無(wú)論選擇何種投資途徑都是合理的，只是對于不同的投資者，由于其對待風(fēng)險的態(tài)度不一樣，因而采取的投資策略也會(huì )有差異。

　　風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的另外一個(gè)影響，就是使投資者盡可能歸避、控制或轉移風(fēng)險。人們常說(shuō)，房地產(chǎn)投資者應該是風(fēng)險管理的專(zhuān)家，實(shí)踐也告訴人們，投資的成功與否在很大程度上依賴(lài)于投資者對風(fēng)險的認識和管理。實(shí)際上，在日常工作和生活中，幾乎每一件事都涉及到風(fēng)險管理，甚至橫穿馬路也會(huì )涉及到風(fēng)險的識別、分析和管理。人們的行動(dòng)往往依賴(lài)于其對待風(fēng)險的態(tài)度，但也要意識到，不采取行動(dòng)的風(fēng)險可能是最大的風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中充滿(mǎn)了風(fēng)險和不確定性，雖然房地產(chǎn)投資者尤其是開(kāi)發(fā)商由于更容易接受不確定性和風(fēng)險而被稱(chēng)之為市場(chǎng)上最大的冒險家，甚至有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到了以風(fēng)險變幻為樂(lè )的那種程度，但他們實(shí)際上是在進(jìn)行精心估算條件下的冒險。

　　總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)變化的，房地產(chǎn)投資者通過(guò)對當前市場(chǎng)狀況的調查研究得出的有關(guān)租售價(jià)格、成本費用、開(kāi)發(fā)周期及市場(chǎng)吸納率、吸納周期、空置率等有關(guān)估計，都會(huì )受各種風(fēng)險因素的影響而有一定的變動(dòng)范圍。隨著(zhù)時(shí)間推移，這些估計數據會(huì )與實(shí)際情況有所出入。為規避風(fēng)險，分析者要避免僅從樂(lè )觀(guān)的一面挑選數據。對于易變或把握性低的數據，最好能就其在風(fēng)險條件下對反映投資績(jì)效的主要指標所帶來(lái)的影響進(jìn)行分析，以供決策參考。

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