1.4.3個(gè)別風(fēng)險

　　1.4.3.1收益現金流風(fēng)險

　　收益現金流風(fēng)險，是指房地產(chǎn)投資目的實(shí)際收益現金流未達到預期目標要求的風(fēng)險。不論是開(kāi)發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都面臨著(zhù)收益現金流風(fēng)險。對于開(kāi)發(fā)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設成本和市場(chǎng)吸納能力等的變化，都會(huì )對開(kāi)發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大的影響；而對置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉售收入等，也會(huì )對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。

　　1.4.3.2未來(lái)經(jīng)營(yíng)費用風(fēng)險

　　未來(lái)經(jīng)營(yíng)費用風(fēng)險，是指物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理費用支出超過(guò)預期經(jīng)營(yíng)費用而帶來(lái)的風(fēng)險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由租客承擔的情況下，也會(huì )由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來(lái)的物業(yè)購買(mǎi)者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。

　　所以，置業(yè)投資者已經(jīng)開(kāi)始認識到，即使是對新建成的甲級物業(yè)投資，也會(huì )面對著(zhù)建筑物功能過(guò)時(shí)所帶來(lái)的風(fēng)險。房地產(chǎn)估價(jià)人員在估價(jià)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，也開(kāi)始注意到未來(lái)的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響。

　　其他未來(lái)會(huì )遇到的經(jīng)營(yíng)費用包括由于建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用和不可預見(jiàn)的法律費用（例如租金調整時(shí)可能會(huì )引起爭議而訴諸法律）。

　　1.4.3.3資本價(jià)值風(fēng)險

　　資本價(jià)值在很大程度上取決于預期收益現金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)費用水平。然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì )隨著(zhù)收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場(chǎng)上最為明顯。房地產(chǎn)投資收益率也經(jīng)常變化，雖然這種變化并不像證券市場(chǎng)那樣頻繁，但是在幾個(gè)月或更長(cháng)一段時(shí)間內的變化往往也很明顯，而且從表面上看這種變化和證券市場(chǎng)、資本市場(chǎng)并沒(méi)有直接聯(lián)系。房地產(chǎn)投資收益率的變化很復雜，人們至今也沒(méi)有對這個(gè)問(wèn)題給出權威的理論解釋。但是，預期資本價(jià)值和現實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險，在很大程度上影響著(zhù)置業(yè)投資的績(jì)效。

　　1.4.3.4比較風(fēng)險

　　比較風(fēng)險又稱(chēng)機會(huì )成本風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會(huì )，同時(shí)也失去了相應可能收益的風(fēng)險。

　　1.4.3.5時(shí)間風(fēng)險

　　時(shí)間風(fēng)險，是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資強調在適當的時(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險降至最低限度。時(shí)間風(fēng)險的含義不僅表現為選擇合適的時(shí)機進(jìn)入市場(chǎng)，還表現為物業(yè)持有時(shí)間的長(cháng)短、物業(yè)持有過(guò)程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機的選擇、物業(yè)轉售時(shí)機的選擇以及轉售過(guò)程所需要時(shí)間的長(cháng)短等。

　　1.4.3.6持有期風(fēng)險

　　持有期風(fēng)險是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險。一般說(shuō)來(lái)，投資項目的壽命周期越長(cháng)，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。很容易理解，如果某項置業(yè)投資的持有期為1年，則對于該物業(yè)在1年內的收益以及1年后的轉售價(jià)格很容易預測；但如果這個(gè)持有期是4年，那對4年持有期內的收益和4年后轉售價(jià)格的預測就要困難得多，預測的準確程度也會(huì )差很多。因此，置業(yè)投資的實(shí)際收益和預期收益之間的差異是隨著(zhù)持有期的延長(cháng)而加大的。

　　上述所有風(fēng)險因素都應引起投資者的重視，而且投資者對這些風(fēng)險因素將給投資收益帶來(lái)的影響估計得越準確，他所做出的投資決策就越合理。

　　1.4.4風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響

　　風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的第一個(gè)影響，就是令投資者根據不同類(lèi)型房地產(chǎn)投資風(fēng)險的大小，確定相應的目標投資收益水平。由于投資者的投資決策主要取決于對未來(lái)投資收益的預期或期望，所以不論投資的風(fēng)險是高還是低，只要同樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同，那么無(wú)論選擇何種投資途徑都是合理的，只是對于不同的投資者，由于其對待風(fēng)險的態(tài)度不一樣，因而采取的投資策略也會(huì )有差異。

　　風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的另外一個(gè)影響，就是使投資者盡可能歸避、控制或轉移風(fēng)險。人們常說(shuō)，房地產(chǎn)投資者應該是風(fēng)險管理的專(zhuān)家，實(shí)踐也告訴人們，投資的成功與否在很大程度上依賴(lài)于投資者對風(fēng)險的認識和管理。實(shí)際上，在日常工作和生活中，幾乎每一件事都涉及到風(fēng)險管理，甚至橫穿馬路也會(huì )涉及到風(fēng)險的識別、分析和管理。人們的行動(dòng)往往依賴(lài)于其對待風(fēng)險的態(tài)度，但也要意識到，不采取行動(dòng)的風(fēng)險可能是最大的風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中充滿(mǎn)了風(fēng)險和不確定性，雖然房地產(chǎn)投資者尤其是開(kāi)發(fā)商由于更容易接受不確定性和風(fēng)險而被稱(chēng)之為市場(chǎng)上最大的冒險家，甚至有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到了以風(fēng)險變幻為樂(lè )的那種程度，但他們實(shí)際上是在進(jìn)行精心估算條件下的冒險。

　　總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)變化的，房地產(chǎn)投資者通過(guò)對當前市場(chǎng)狀況的調查研究得出的有關(guān)租售價(jià)格、成本費用、開(kāi)發(fā)周期及市場(chǎng)吸納率、吸納周期、空置率等有關(guān)估計，都會(huì )受各種風(fēng)險因素的影響而有一定的變動(dòng)范圍。隨著(zhù)時(shí)間推移，這些估計數據會(huì )與實(shí)際情況有所出入。為規避風(fēng)險，分析者要避免僅從樂(lè )觀(guān)的一面挑選數據。對于易變或把握性低的數據，最好能就其在風(fēng)險條件下對反映投資績(jì)效的主要指標所帶來(lái)的影響進(jìn)行分析，以供決策參考。

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