2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

　　作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資者或為其提供顧問(wèn)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)人員，要想準確地分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢及其對房地產(chǎn)投資的影響，有必要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念。

　　2.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義：

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當等交易的活動(dòng)場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中對房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，則是指當前潛在的房地產(chǎn)買(mǎi)者和賣(mài)者，以及當前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運行機制等因素構成的一個(gè)系統。

　　與一般市場(chǎng)相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是由參與房地產(chǎn)交換的當事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機構等要素構成的。這些要素反映著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運行中的種種現象，決定并影響著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與未來(lái)趨勢。

　　2.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行環(huán)境

　　在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟體系中，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是孤立存在的，它時(shí)刻受到社會(huì )經(jīng)濟體系中各方面因素的影響，同時(shí)也會(huì )對這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質(zhì)，我們將其分為八類(lèi)，包括社會(huì )環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。

　?。?）社會(huì )環(huán)境，是指一定時(shí)期和一定范圍內人口的數量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結構，家庭的數量及其結構，各地的風(fēng)俗習慣和民族特點(diǎn)等。

　?。?）政治環(huán)境，是指政治體制、政局穩定性、政府能力、政策連續性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問(wèn)題。

　?。?）經(jīng)濟環(huán)境，是指在整個(gè)經(jīng)濟系統內，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響的經(jīng)濟因素和經(jīng)濟活動(dòng)。例如城市或區域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結構布局、基礎設施狀況、利率和通貨膨脹等。

　?。?）金融環(huán)境，是指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源，這種支持主要指所能提供的金融服務(wù)、金融支持的力度和狀況等。

　?。?）房地產(chǎn)法律制度環(huán)境，是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規則，包括現行法律與相關(guān)政策等。

　?。?）技術(shù)環(huán)境，是指一個(gè)國家或地區的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動(dòng)向等。

　?。?）資源環(huán)境，指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。

　?。?）國際環(huán)境，是指國外發(fā)生的事情、狀況或關(guān)系。國際環(huán)境是一種動(dòng)態(tài)的過(guò)程，是國家以外的結構體系對一國的影響和一國對國家以外結構體系的影響所做出的反應兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個(gè)互動(dòng)過(guò)程。

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