2.2.2.1按地域細分

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，表明其受地區性需求的依賴(lài)程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區性市場(chǎng)，人們認識和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，也多從地域概念開(kāi)始，因此按地域范圍對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主要方式。

　　地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在城市化地區，所以最常見(jiàn)的是按城市劃分，例如北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)、北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)等。對于比較大的城市，其城市內部各區域間的房地產(chǎn)市場(chǎng)往往存在較大差異，因此常常還要按照城市內的某一個(gè)具體區域劃分，如上海浦東新區房地產(chǎn)市場(chǎng)、北京亞運村地區房地產(chǎn)市場(chǎng)、深圳市羅湖區房地產(chǎn)市場(chǎng)等。從把握某一更大范圍房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的角度，除按城市劃分外，還可以按省或自治區所轄的地域劃分，如海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)、山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)等。當然我們還可以說(shuō)中國華北地區房地產(chǎn)市場(chǎng)、美國房地產(chǎn)市場(chǎng)、東南亞地區房地產(chǎn)市場(chǎng)、亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)、世界房地產(chǎn)市場(chǎng)等。但一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也就越小。

　　2.2.2.2按房地產(chǎn)用途細分

　　由于不同類(lèi)型房地產(chǎn)在投資決策、規劃設計、工程建設、產(chǎn)品功能、面向客戶(hù)的類(lèi)型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場(chǎng)。如居住物業(yè)市場(chǎng)（含普通住宅、別墅、公寓市場(chǎng)等）、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)（寫(xiě)字樓、零售商場(chǎng)或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場(chǎng)等）、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)（標準工業(yè)廠(chǎng)房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫(xiě)字樓、倉儲用房等市場(chǎng)）、特殊物業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等。

　　2.2.2.3按存量增量細分

　　通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級市場(chǎng)：一級市場(chǎng)（土地使用權出讓市場(chǎng)）、二級市場(chǎng)（土地轉讓、新建商品房租售市場(chǎng)）、三級市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場(chǎng)和二級土地市場(chǎng)，將房屋劃分為一級房屋市場(chǎng)（增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng)）和二級房屋市場(chǎng)（存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng)）。房地產(chǎn)增量和存量市場(chǎng)之間是一種互動(dòng)關(guān)系，存量市場(chǎng)的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的“過(guò)濾”現象，能促進(jìn)增量市場(chǎng)的發(fā)展。

　　2.2.2.4按交易形式細分

　　按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。由于同一時(shí)期、同一地域范圍內某種特定類(lèi)型房地產(chǎn)的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產(chǎn)交易形式對市場(chǎng)進(jìn)行劃分也就成為必然。土地的交易包括土地買(mǎi)賣(mài)、租賃和抵押等子市場(chǎng)，由于我國土地所有權屬于國家，因此土地交易實(shí)質(zhì)是土地使用權的交易；新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著(zhù)銷(xiāo)售（含預售）、租賃（含預租）和抵押等子市場(chǎng)；面向存量房屋的交易，則存在著(zhù)租賃、轉讓、抵押、保險等子市場(chǎng)。

　　2.2.2.5按目標市場(chǎng)細分

　　從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的角度出發(fā)，可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)按照市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的目標市場(chǎng)，來(lái)細分房地產(chǎn)市場(chǎng)。通常情況下，可以將某種物業(yè)類(lèi)型按其建造標準或價(jià)格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場(chǎng)，例如甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)、高檔住宅市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)等；也可以按照目標市場(chǎng)的群體特征進(jìn)行細分，例如，老年住宅市場(chǎng)、青年公寓市場(chǎng)等。

　　上述的五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場(chǎng)參與者通常關(guān)注不同的子市場(chǎng)。根據研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場(chǎng)。如北京市寫(xiě)字樓出售市場(chǎng)、深圳羅湖土地拍賣(mài)市場(chǎng)、南京市二手房轉讓市場(chǎng)、上海市甲級寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)等。

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