一、估價(jià)在房地產(chǎn)抵押中的現實(shí)意義

　　（一）估價(jià)是房地產(chǎn)抵押貸款中必不可少的環(huán)節。

　　由于當前的房地產(chǎn)價(jià)格呈現為一種多層次、多元化的狀態(tài)，從福利制的公房低租金到私房租金，商品房租金，呈現一個(gè)系列；從優(yōu)惠政策的經(jīng)濟適用房到一般商品房、高樓商品房、外銷(xiāo)房等不同價(jià)格水準，呈現一個(gè)系列：從城鎮建筑地塊近似無(wú)償使用到土地使用權有償有限期出讓?zhuān)鈨r(jià)格又呈現了很大的落差，因此房地產(chǎn)價(jià)值不易被人所識別，對它的認定就需要借助于專(zhuān)業(yè)機構采取科學(xué)的方法進(jìn)行估價(jià)，從諸多的價(jià)格形態(tài)中尋找一個(gè)“標準價(jià)”，為房地產(chǎn)抵押貸款提供準繩，由此可見(jiàn)，在絕大多數情況下，估價(jià)就成為房地產(chǎn)抵押貸款中必不可少的環(huán)節。

　　（二）合理估價(jià)可保障各方面的合法權益。

　　抵押房地產(chǎn)價(jià)格評估關(guān)系到各方面的切身利益。房地產(chǎn)價(jià)格評估的基本目標之一就是切實(shí)保障相關(guān)當事人包括有直接或間接關(guān)系的抵押人、抵押權人、擔保人、國家。房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估應站在 “公正”的立場(chǎng)，以法律、法規和有關(guān)標準為依據，不偏袒任何一方。對抵押人而言，正確的房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估能夠公正合理地確定其能夠取得貸款的額度，保護其應有的權利，更好地從抵押貸款中獲得幫助；對抵押權人而言，正確的房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估能夠更好地為金融機構準確地確定抵押物擔保債權的范圍，降低抵押物處置風(fēng)險，從而很大程度上保證了貸款的安全；對擔保人而言，正確的房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估能夠使他更樂(lè )意于參與此項業(yè)務(wù)，這樣可以更好地促進(jìn)其業(yè)務(wù)的擴大，增加利潤收入：對國家而言，正確的房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)良性循環(huán)和相關(guān)金融服務(wù)的擴大，促使房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展。也可較好的防止發(fā)生類(lèi)似于日本和東南亞的金融危機。另外，國家增加了投資，將存量資產(chǎn)轉化為流動(dòng)資金，存量資產(chǎn)搞活了。

　　（三）正確的估價(jià)能使銀行資產(chǎn)運行達到安全性和盈利性的統一。

　　銀行在開(kāi)展房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)中，安全性原則與盈利性原則一般被認為是互相矛盾的。因為，從安全性角度出發(fā)，遵循保守原則，銀行應降低貸款比例以防范風(fēng)險，但又會(huì )影響銀行的資產(chǎn)盈利性；而從盈利性角度出發(fā)，應擴大銀行貸款范圍，放寬貸款條件，擴大貸款比例，但又會(huì )導致銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險水平的提高。銀行根據風(fēng)險調整系數來(lái)發(fā)放貸款，是把抵押物的安全性?xún)H體現在對其市場(chǎng)價(jià)格的一定折扣比例上。但房地產(chǎn)抵押物能在多大程度上對債權起到擔保作用，還應體現在其未來(lái)的變現能力上。房地產(chǎn)商品是不動(dòng)產(chǎn)，它的物質(zhì)形態(tài)受其原有狀態(tài)所限制，且經(jīng)過(guò)一個(gè)較大的抵押期限，市場(chǎng)狀況會(huì )發(fā)生很大變化，因而其價(jià)格也會(huì )隨之發(fā)生變化。因此，如能在抵押貸款前進(jìn)行正確的估價(jià)，使抵押貸款的辦理基于抵押房地產(chǎn)的恰當評估值上，就能使銀行資產(chǎn)較好地得到保全，又確保了銀行利潤，使銀行資產(chǎn)運行達到安全性和盈利性的統一。

　　二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的特殊性

　　（一）房地產(chǎn)抵押貸款行為的貸款的特殊性。

　　房地產(chǎn)抵押貸款雖是房地產(chǎn)交易的一種，但它具有自身的特點(diǎn)：

　　1、在抵押期間，抵押人不轉移房地產(chǎn)占有方式。

　　房地產(chǎn)抵押的目的是為債務(wù)人如期履行債務(wù)提供擔保，其特點(diǎn)是抵押人不轉移房地產(chǎn)的占有。就抵押權人而言，設定抵押權的根本目的在于為債務(wù)人如期履行債務(wù)提供物質(zhì)擔保，而不是取得抵押物或變賣(mài)抵押物；就抵押人而言設定抵押權的根本目的也是為如期履行債務(wù)提供物質(zhì)擔保，轉移的是抵押權而不是抵押物。只是在抵押期滿(mǎn)，抵押人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權人有權依法變賣(mài)抵押物優(yōu)先受償，所以履行債務(wù)提供擔保是房地產(chǎn)抵押的目的，不轉移房地產(chǎn)占有方式是房地產(chǎn)抵押的一個(gè)特點(diǎn)，不同于房地產(chǎn)交易之處。

　　2、抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權在抵押期間具有未來(lái)的不確實(shí)性。

　　因為在抵押期間，抵押人能否按抵押合同償還債務(wù)尚不清楚。如果抵押人到期不履行債務(wù)，抵押權人將依法處分抵押房地產(chǎn)，但如果抵押人到期償還了債務(wù)，則將收回抵押房地產(chǎn)的處分權。

　　3、房地產(chǎn)抵押權能的特殊性。

　　房地產(chǎn)抵押權是一種處分權，它不以利用標的物實(shí)體為目的，它能給抵押權人帶來(lái)的經(jīng)濟利益實(shí)際上是一種經(jīng)濟補償，國家建設部《城市房地產(chǎn)抵押管理方法》第四十七條規定，處分房地產(chǎn)應支付的費用及應繳納的稅金，要優(yōu)于抵押權人的受償權。由此可見(jiàn)，抵押權人還不能夠得到處分抵押房地產(chǎn)的全部?jì)r(jià)款，而只有優(yōu)先受償權。

　　4、房地合一性。

　　房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，這三個(gè)概念是從經(jīng)濟的角度對房地產(chǎn)資產(chǎn)形式所作的分類(lèi)。商品經(jīng)濟中，房地產(chǎn)代表著(zhù)房屋建筑的經(jīng)濟價(jià)值，地產(chǎn)代表著(zhù)土地的經(jīng)濟價(jià)值，由于房屋土地在物質(zhì)屬性上具有連帶關(guān)系，致使這兩種資產(chǎn)形成也有緊密的連帶關(guān)系。因此，房屋不能單獨進(jìn)行抵押，需以整個(gè)房地產(chǎn)作抵押。

　　（二）房地產(chǎn)抵押估價(jià)基本事項的特殊性。1、估價(jià)目的的特殊性。

　　在房地產(chǎn)的基本事項中，估價(jià)目的是最重要的因素，其它各項基本事項旨受其制約。因此，在房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)，首先應知道估價(jià)目的。估價(jià)來(lái)源于對各種估價(jià)的需要，而估價(jià)結果就是要滿(mǎn)足抵押貸款這一經(jīng)濟活動(dòng)的需要，這個(gè)滿(mǎn)足就體現在能確保債權的全部收回。從這可知，房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的是確定作為抵押的房地產(chǎn)的可擔保價(jià)值，從而確定貸款額。

　　2、估計對象的合法性。

　　從估價(jià)目的出發(fā)，房地產(chǎn)抵押估價(jià)對象是抵押人為獲得貸款而作的抵押的房地產(chǎn)，因此要求作為估價(jià)對象的房地產(chǎn)必須合法，即房地產(chǎn)抵押評估必須是抵押人的合法擁有，產(chǎn)權的確無(wú)爭議的，而且符合有關(guān)法律法規標的物的設定范圍，房地產(chǎn)評估機構才能進(jìn)行評估。凡國家法律規定不得設為抵押的房地產(chǎn)自然不能作為抵押估價(jià)的對象。

　　3、抵押價(jià)格的內涵。

　　就權利狀態(tài)而言，房地產(chǎn)抵押估價(jià)對象的權利狀態(tài)是抵押權，因此房地產(chǎn)抵押估價(jià)所要得到的估價(jià)額，其價(jià)格類(lèi)型為抵押權的價(jià)格。按照房地產(chǎn)價(jià)格的基本原理，一項房地產(chǎn)權利的價(jià)格是由該項權利能給其持有人所帶來(lái)的經(jīng)濟收益，實(shí)際上是一種經(jīng)濟補償，即當抵押人不能按約償還債務(wù)時(shí)，抵押物經(jīng)拍賣(mài)所得價(jià)款中實(shí)際可用于清償抵押貸款債務(wù)的部分。這就使得抵押權價(jià)格內涵較為復雜。首先，抵押物的拍賣(mài)由于展示時(shí)間的限制，交易情況顯然不同于正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，其價(jià)格通常低于正常市場(chǎng)價(jià)格。所以可認為抵押物的拍賣(mài)價(jià)格是一種類(lèi)似于企業(yè)破產(chǎn)的清算價(jià)格。其次，抵押房地產(chǎn)的拍賣(mài)價(jià)格，是抵押房地產(chǎn)的資產(chǎn)總額價(jià)格，它的價(jià)值實(shí)體包含兩個(gè)部分：所有者權益和負債。抵押權是依據所有權來(lái)設定的。故而只能從抵押房地產(chǎn)的所有者權益部分得到清償，因此抵押房地產(chǎn)的負債（如欠付的工程款）應從抵押房地產(chǎn)清算價(jià)格中扣除。

　　另外，抵押房地產(chǎn)的拍賣(mài)過(guò)程中要發(fā)生拍賣(mài)費用，須交納稅金，這些項目因不能用于清償債務(wù)而應從拍賣(mài)價(jià)款中扣除。所以抵押權價(jià)格的內涵可表述為：抵押權價(jià)格=抵押物的清算價(jià)格。抵押物負債總額一稅金一拍賣(mài)費用。

　　4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定。

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應為抵押權交割時(shí)點(diǎn)，這個(gè)時(shí)點(diǎn)通常不會(huì )距提出抵押估價(jià)要求的時(shí)點(diǎn)太遠，所以一般情況下可以以估價(jià)人員對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行現場(chǎng)查勘的時(shí)點(diǎn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)抵押的清算價(jià)格對應于抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)的時(shí)點(diǎn)，這一點(diǎn)如何來(lái)確定呢？一般的抵押貸款是一次性還款，貸款期一般在半年至三年的時(shí)間，這時(shí)可將拍賣(mài)時(shí)點(diǎn)定在貸款銀行所要求的還款日上。從法律角度講，在還款期內任何時(shí)候只要債務(wù)人不能按約還款，銀行即可要求處分抵押物。在還款期的不同時(shí)點(diǎn)，拍賣(mài)價(jià)格不盡相同即使還款期內房地產(chǎn)抵押價(jià)格穩定不變，不同時(shí)點(diǎn)的拍賣(mài)價(jià)格折現為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值也不同。以擔保的目的而言，顯然只能以還款期內預期變現價(jià)格現值最低值為擔保依據。還款期內預期拍賣(mài)價(jià)格現值最低值可能出現的時(shí)點(diǎn)為兩點(diǎn)，一是還款期內預期價(jià)格走勢的最低點(diǎn)。二是還款期的終點(diǎn)（因其貼現期最長(cháng)）在開(kāi)發(fā)項目抵押貸款中，還款期的終點(diǎn)也通常是現實(shí)中銀行要求處分抵押物的時(shí)點(diǎn)，因此實(shí)務(wù)操作中應取兩點(diǎn)中現值較低的一點(diǎn)為拍賣(mài)時(shí)點(diǎn)。

　　抵押物負債總額對應的時(shí)點(diǎn)應為抵押交割的時(shí)點(diǎn)，這樣才使交割時(shí)抵押權價(jià)格能客觀(guān)反映房地產(chǎn)抵押的價(jià)值。如前所述，抵押權交割的時(shí)點(diǎn)即為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可以估價(jià)人員現場(chǎng)勘察時(shí)點(diǎn)為準。拍賣(mài)費用和有關(guān)稅費都是發(fā)生在抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)時(shí)點(diǎn)，一般這兩種費用在抵押權交割時(shí)點(diǎn)與拍賣(mài)時(shí)點(diǎn)變動(dòng)不會(huì )太大，故可直接采用抵押權交割時(shí)點(diǎn)的值。

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