三 土地權利的特征

　　土地權利的特征，集中體現了物權的特征，特別是不動(dòng)產(chǎn)物權的特征。

　　4、土地權利必須由法規定。土地權利必須由法規定，這來(lái)源于“物權法定”原則。所謂物權法定，是指物權 （包括土地權利）的種類(lèi)、效力、變動(dòng)要件、保護方法等等都只能由法律規定，而不容許當事人自行創(chuàng )設。“物權法定”是物權立法的基本原則，之所以必須“物權法定”，是因為物權是支配性財產(chǎn)權，是絕對權，物權人之外的一切人都是義務(wù)人，都必須尊重而不得干預、侵擾權利人依法行使權利，因而物權的種類(lèi)、變動(dòng)等，對社會(huì )其他成員、對社會(huì )和國家都有直接關(guān)系。鑒于此，只有以法律形式對物權作出規定，包括對權利的歸屬、內容、變動(dòng)等做出規定，才能做到既保障物權人的利益，而又不發(fā)生當事人任意創(chuàng )設新的物權種類(lèi)或濫用權利、損害第三人利益、危害社會(huì )經(jīng)濟秩序的現象。此外，土地是人類(lèi)生產(chǎn)、生活所必需的物質(zhì)基礎，土地的利用具有很強的社會(huì )性，一般來(lái)說(shuō)價(jià)值又十分重大，因此，法律對有關(guān)土地權利的內容作出規定，是十分必要的。

　　5、土地權利的變動(dòng)一般采取登記的公示方式。按照民法物權法的有關(guān)理論，物權的變動(dòng)必須采取公示的方式。所謂公示，就是將物權變動(dòng)的意思和內容向社會(huì )公眾顯示。對動(dòng)產(chǎn)來(lái)講，動(dòng)產(chǎn)物權的變動(dòng)以交付為公示方式。如在市場(chǎng)上買(mǎi)一個(gè)水杯，買(mǎi)方將價(jià)款付給賣(mài)方，賣(mài)方把水杯交付買(mǎi)方，即完成了水杯所有權的轉移。交付是動(dòng)產(chǎn)物權的法定公式方式。土地屬不動(dòng)產(chǎn)，對于土地這樣的不動(dòng)產(chǎn)則不然，由于其位置固定不可移動(dòng)，買(mǎi)方無(wú)法將土地轉移至安全的地方，加上土地的歸屬和利用對社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展影響重大，為了保障土地正常的財產(chǎn)歸屬和流轉關(guān)系，一般采用登記的方式作為土地等不動(dòng)產(chǎn)的法定公示方式，即土地權利的變動(dòng)必須經(jīng)國家主管機關(guān)辦理登記才能生效。如國有土地使用權的轉讓?zhuān)�轉讓方和受讓方簽訂轉讓合同后，還必須到國家登記機關(guān)辦理變更登記。只有經(jīng)辦理登記后，土地權利才由轉讓方轉給受讓方，原受讓方才能成為合法的國有土地使用權人。

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