一、租賃管理的概念與內容

　　租賃管理是針對包括寫(xiě)字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內的收益性物業(yè)租賃活動(dòng)的管理，包括租約簽訂前、租約執行過(guò)程中和租約期滿(mǎn)時(shí)共三個(gè)階段。

　　租約簽訂前，租賃管理的主要工作內容包括制定租賃方案與策略、租戶(hù)選擇、租金確定和租約談判與簽約管理。租約執行中，租賃管理的主要工作內容是房屋空間交付、收取租金、租金調整和租戶(hù)關(guān)系管理。租約期滿(mǎn)時(shí)，租賃管理工作則主要集中在租金結算、租約續期或房屋空間收回管理。租賃管理過(guò)程中，還始終貫穿著(zhù)物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作。

　　二、租賃方案與策略

　　租賃方案是對租賃過(guò)程中主要事項的安排，租賃策略是為提升物業(yè)吸引力而制定的一些特殊手段，兩者是貫穿在一起的，在這里并不進(jìn)行嚴格區分。租賃方案與策略主要涉及到如下內容：

　　1．確定可出租面積和租賃方式

　　在制定租賃方案時(shí)，需要首先確定物業(yè)中能夠對外出租的面積和租賃方式。例如寫(xiě)字樓內有些面積是業(yè)主自用，零售商業(yè)物業(yè)中一部分面積是由業(yè)主自營(yíng)，所以需要明確供出租的面積和在物業(yè)中的分布，這樣才能夠對需要吸引的客戶(hù)數量和規模有所把握。業(yè)主對出租人一般會(huì )有一定的要求，例如對于寫(xiě)字樓物業(yè)，是整棟出租給一個(gè)大租戶(hù)、分層出租給幾個(gè)租戶(hù)，還是出租給散戶(hù)；對于商業(yè)零售物業(yè)，是引入幾家大型零售企業(yè)，還是大小兼顧，在引入主力店的同時(shí)吸引一批中小租戶(hù)。

　　2．編制租賃經(jīng)營(yíng)預算

　　預算是租賃管理中租賃方案的核心，預算中包括詳細的預期收益估算、允許的空置率水平和經(jīng)營(yíng)費用，且這些數字構成了物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的量化目標。要根據實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況對預算進(jìn)行定期調整，因為租金收益可能由于空置率的增加而較預期收益減少，此時(shí)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者往往要就空置率增加的原因進(jìn)行認真的分析。維護費用超過(guò)預算一般預示著(zhù)建筑物內的某些設備需要予以更新。

　　預算是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中財務(wù)控制和財務(wù)計劃的重要工具。其控制特性表現在當收入低于預算或費用超過(guò)預算時(shí)就會(huì )引起物業(yè)管理師的注意，而其計劃特性則表現在當物業(yè)管理師編制預算時(shí)能就未來(lái)一年的經(jīng)營(yíng)計劃作出比較現實(shí)的安排。此外，檢查上年度預算執行情況，也有助于物業(yè)管理師發(fā)現問(wèn)題，并在新年度預算中進(jìn)行適當的調整。

　　預算還可以使業(yè)主較容易地對物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的財務(wù)情況進(jìn)行檢查。當業(yè)主發(fā)現物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和費用大大超過(guò)預計的水平時(shí)，通常會(huì )要求物業(yè)管理師予以解釋?zhuān)�物業(yè)管理師則必須負責對實(shí)際執行結果背離預算的原因進(jìn)行說(shuō)明，并告之業(yè)主這種未預計到的情況的發(fā)展趨勢。所以，一旦提出了一個(gè)預算，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者和業(yè)主之間的經(jīng)濟關(guān)系也就確立了，但在雙方共同制定預算的過(guò)程中，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者要努力為業(yè)主提出更為完美并切合實(shí)際的目標。