一、物業(yè)服務(wù)合同的概念

　　物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )，下同）之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)所達成的權利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

　　二、物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)

　�。�1）一般情況下，產(chǎn)權多元化的物業(yè)管理區域是由業(yè)主委員會(huì )在業(yè)主大會(huì )的授權下作為合同主體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　《物業(yè)管理條例》第十五條規定：“業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。”業(yè)主大會(huì )經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)，決定選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　�。�2）物業(yè)管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序，因此各級政府行政機關(guān)有必要介人、指導和監督物業(yè)管理活動(dòng)�！段飿I(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)合同主體資格作出了明確規定，要求業(yè)主大會(huì )成立、業(yè)主委員會(huì )選舉必須符合法定程序，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備相應的資質(zhì)證書(shū)等，此外，還要求在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之后應當及時(shí)向政府物業(yè)管理主管部門(mén)備案等。

　�。�3）在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應明確不但業(yè)主或物業(yè)使用人要支付在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的相關(guān)費用，物業(yè)管理企業(yè)還應取得一定的酬金或利潤，物業(yè)管理服務(wù)是有償性質(zhì)。

　�。�4）物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的一方主體，一般不可能在選擇物業(yè)管理服務(wù)以及選擇物業(yè)管理企業(yè)方面形成一致的看法，其中的單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主，也不可能拒絕某種物業(yè)管理服務(wù)或某個(gè)物業(yè)管理企業(yè)。因此，只要通過(guò)法定的多數投票權數，所有業(yè)主都必須承擔相應的物業(yè)服務(wù)合同責任。