1.2房地產(chǎn)投資的特性

　　1.2.1位置固定性或不可移動(dòng)性

　　位置固定性或不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。對于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無(wú)形的財產(chǎn)來(lái)說(shuō)，如果持有人所在地沒(méi)有交易市場(chǎng)，那么他可以很容易地將其拿到其他有此類(lèi)交易市場(chǎng)的地方去進(jìn)行交易。然而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區經(jīng)濟的束縛，還受到其周?chē)h(huán)境的影響。所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”，房地產(chǎn)不能脫離周?chē)沫h(huán)境而單獨存在，就是強調了位置對房地產(chǎn)投資的重要性。

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性，要求房地產(chǎn)所處的區位必須對開(kāi)發(fā)商、置業(yè)投資者和租客都具有吸引力。也就是說(shuō)能使開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)投資獲取適當的開(kāi)發(fā)利潤，使置業(yè)投資者能獲取合理、穩定的經(jīng)常性收益，使租客能方便地開(kāi)展其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營(yíng)利潤并具備支付租金的能力。

　　當投資者準備進(jìn)行一項房地產(chǎn)投資時(shí)，很重視對房地產(chǎn)所處宏觀(guān)區位的研究。很顯然，租客肯定不愿意長(cháng)期租用環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區內的物業(yè)。此外，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，不僅受其當前凈租金水平的影響，而且與其所處地區的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。

　　由于房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，對未來(lái)的地區環(huán)境的可能變化和某宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過(guò)對城市規劃的了解和分析，就可以做到正確并有預見(jiàn)性地選擇投資地點(diǎn)。

　　1.2.2壽命周期長(cháng)

　　土地不會(huì )毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上，而且擁有該權益的期限還可以根據法律規定延長(cháng)；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此房地產(chǎn)具有壽命周期長(cháng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資是一種長(cháng)期投資。

　　房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟壽命和自然壽命。

　　經(jīng)濟壽命是指在正常市場(chǎng)和運營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運營(yíng)成本，即凈收益大于零的持續時(shí)間；自然壽命則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開(kāi)始，直至建筑物由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞，不能繼續保證安全使用的持續時(shí)間。

　　自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長(cháng)得多。從理論上來(lái)說(shuō)，當房地產(chǎn)的維護費用高到?jīng)]有租客問(wèn)津時(shí)，干脆就讓它空置在那里。但實(shí)際情況是，如果房地產(chǎn)的維護狀況良好，其較長(cháng)的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟壽命，因為如果對建筑物進(jìn)行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或目標租客的類(lèi)型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續獲取可觀(guān)的收益。

　　國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟壽命是40年，工業(yè)廠(chǎng)房、普通住宅、寫(xiě)字樓的經(jīng)濟壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟壽命是50年，倉儲用房的經(jīng)濟壽命是60年，鄉村建筑的經(jīng)濟壽命是25年。應該指出的是，稅法中規定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據國家的稅收政策來(lái)確定的，并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命或自然壽命相同。

　　1.2.3適應性

　　適應性，是指為了適應市場(chǎng)環(huán)境的變化，投資者調整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說(shuō)房地產(chǎn)的收益是在使用過(guò)程中產(chǎn)生的。由于這個(gè)原因，置業(yè)投資者及時(shí)調整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。例如，寫(xiě)字樓的租客需要工作中的短時(shí)休息，那就可以通過(guò)增加一個(gè)小酒吧滿(mǎn)足這種需求；公寓內的租客希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過(guò)增加自助洗衣房、提供出租洗衣設備來(lái)解決這一問(wèn)題。

　　按照租客的意愿及時(shí)調整房地產(chǎn)的使用功能十分重要，這可以極大地增加對租客的吸引力。對置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，如果其投資的房地產(chǎn)適應性很差，則意味著(zhù)他面臨著(zhù)較大的投資風(fēng)險。例如對于功能單一、設計獨特的餐館物業(yè)，其適應性就很差，因為幾乎不可能不花太多的費用來(lái)改變其用途或調整其使用功能，在這種情況下，萬(wàn)一租客破產(chǎn)，投資者必須花費很大的投資才能使其適應新租客的要求。所以，投資者一般很重視房地產(chǎn)的適應性這一特點(diǎn)。

　　1.2.4各異性

　　各異性，是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區位和周?chē)h(huán)境的影響，土地不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設的兩棟采用相同設計形式的建筑物，也會(huì )由于其內部附屬設備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。

　　此外，業(yè)主和租客也不希望他所擁有或承租的物業(yè)與附近的另一物業(yè)雷同。因為建筑物所具有的特色甚至保持某一城市標志性建筑的稱(chēng)號，不僅對建筑師有里程碑或紀念碑的作用，對擴大業(yè)主和租客的知名度、增強其在公眾中的形象和信譽(yù)，都有重要作用。從這種意義上來(lái)說(shuō)，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位和價(jià)值不可能與其他物業(yè)完全一致。

　　1.2.5政策影響性

　　政策影響性，是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì )經(jīng)濟活動(dòng)中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場(chǎng)倍加關(guān)注，經(jīng)常會(huì )有新的政策措施出臺，以調整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設、交易和使用過(guò)程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益關(guān)系。而房地產(chǎn)不可移動(dòng)等特性的存在，使房地產(chǎn)很難避免這些政策調整所帶來(lái)的影響。政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會(huì )對房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

　　1.2.6專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性

　　專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性，是指房地產(chǎn)投資離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)化的投資管理活動(dòng)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中，需要投資者在獲取土地使用權、規劃設計、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、項目融資等方面具有管理經(jīng)驗和能力。房地產(chǎn)置業(yè)投資，也需要投資者考慮租客、租約、維護維修、安全保障等問(wèn)題，即便置業(yè)投資者委托了專(zhuān)業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理公司，也要有能力審查批準物業(yè)管理公司的管理計劃，與物業(yè)管理公司一起制定有關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理策略和指導原則。此外，房地產(chǎn)投資還需要估價(jià)師、會(huì )計師、律師等提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。

　　1.2.7相互影響性

　　相互影響性，是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資，能顯著(zhù)地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。例如城市快速軌道交通線(xiàn)的建設，使沿線(xiàn)房地產(chǎn)大幅升值，大型城市改造項目的實(shí)施，也會(huì )使周邊房地產(chǎn)價(jià)值大大提高。從過(guò)去的經(jīng)驗來(lái)看，能準確預測到政府大型公共設施的投資建設并在附近預先投資的房地產(chǎn)商或投機者，都獲得了巨大的成功。