受房地產(chǎn)銷(xiāo)售的帶動(dòng)和政策層面利好的刺激，房地產(chǎn)行業(yè)的投資正在出現審慎的回升勢頭。伴隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量的放大，近期土地市場(chǎng)也可以看出投資回升的跡象。幾大龍頭開(kāi)發(fā)商均表示將根據銷(xiāo)售情況，加大已有項目的開(kāi)工力度，并擇機在土地市場(chǎng)獲取優(yōu)質(zhì)項目。繼樓市銷(xiāo)售回暖后，主要城市的土地市場(chǎng)率先開(kāi)始升溫。

　　北京

　　5月份，北京土地成交出現了久違的“井噴”現象，實(shí)際成交量超過(guò)了前4月的總和。在銷(xiāo)售回暖、庫存釋放和信貸寬松的背景下，北京土地市場(chǎng)在5月份出現了“價(jià)量齊升”的態(tài)勢。

　　據北京市土地整理儲備中心的數據統計，5月份京城共成交土地28宗，成交土地面積167.9萬(wàn)平方米，規劃建筑面積260.6萬(wàn)平米。其中住宅及含住宅項目用地為10宗，成交面積為101.3萬(wàn)平方米，建筑面積為127.8萬(wàn)平方米。環(huán)比4月份，成交面積增加了91%，建筑面積增加了84%.其中，住宅及含住宅項目用地成交面積增加了402%，建筑面積環(huán)比增加了258%.

　　上海

　　上海房市的回暖和售房款的充裕，帶動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的拿地熱情和政府部門(mén)的推地節奏，讓去年末以來(lái)一度冰冷的上海土地市場(chǎng)也進(jìn)入了回暖階段。

　　目前，上海的土地市場(chǎng)暖意融融。除政府推地節奏有所加快外，成交價(jià)格也出現好轉。2008年，由于開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張和樓市低迷，上海土地市場(chǎng)頻頻出現流標，流標住宅用地比例達38％。而今年一季度上海流標情況基本絕跡。同策咨詢(xún)表示，與上海毗鄰的南京、蘇州等地的土地市場(chǎng)也出現新跡象。

　　深圳

　　6月2日，深圳土地房產(chǎn)交易中心再次上演爭地大戲，捆綁出讓的寶安區寶城26區三宗地，吸引三家開(kāi)發(fā)商參與競買(mǎi)，最終深圳中洲寶城置業(yè)有限公司以26.1億元競得，相對于起拍價(jià)18億元，溢價(jià)達到45％，樓面地價(jià)高達6428元/平方米，而他的競買(mǎi)對手正是近期在土地市場(chǎng)活躍的萬(wàn)科和佳兆業(yè)地產(chǎn)。

　　珠三角

　　二季度以來(lái)掀起的拿地潮仍在延續，土地價(jià)格也持續上漲，珠三角大型開(kāi)發(fā)商拿地熱情仍未見(jiàn)消退。

　　5月15日，無(wú)錫市國土局公布萬(wàn)科江蘇蘇南分公司以5.6億元底價(jià)獲得無(wú)錫新區敘豐里地塊。無(wú)錫拿地僅幾天之后，萬(wàn)科再次出現在佛山土地市場(chǎng)，以13.9億元成功獲得佛山2009年“最優(yōu)質(zhì)、最高底價(jià)”的商住用地，與9.36億元的底價(jià)相比，溢價(jià)近50%，樓面地價(jià)2400元/平方米。

　　5月21日，富力地產(chǎn)拍下備受關(guān)注的北京廣渠門(mén)外10號地。五天后富力地產(chǎn)再次出手廣州，以7.5億元獲得廣州從化市溫泉鎮溫泉村地塊。北京富力地產(chǎn)總經(jīng)理張輝透露，敢于在這個(gè)時(shí)機以如此代價(jià)出手拿地，底氣來(lái)源于今年的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。

　　5月26日，廣州拍出今年首幅住宅用地，位于海珠區江南大道中的廣州益豐搪瓷廠(chǎng)地段地塊，用地面積8579平方米，總建設面積53809平方米。經(jīng)過(guò)31輪舉牌由佳兆業(yè)地產(chǎn)以3.18億元拍得，折合樓面地價(jià)5910元/平方米，而該地塊起始價(jià)只有1.925億元。

　　土地市場(chǎng)迅速升溫

　　土地市場(chǎng)迅速升溫，中國指數研究院統計顯示，住宅用地成交量首次超過(guò)去年同期水平。4月全國60個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地成交183宗，環(huán)比增加89%，同比增加83%，成交土地面積1138萬(wàn)平方米，環(huán)比增加66%，同比增加29%.

　　住宅用地成交價(jià)格也穩中有升，4月60個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地平均成交價(jià)格為1078元/平方米，環(huán)比上漲3%，重點(diǎn)地塊出現多輪競價(jià)的場(chǎng)面，約1/3的地塊溢價(jià)成交。五月份中信證券（600030）也連發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)分析報告，預言房地產(chǎn)市場(chǎng)將從“房屋銷(xiāo)售嘉年華”續演到“土地盛宴”。

　　為何如此火爆？

　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹指出，土地成交大幅增長(cháng)與開(kāi)發(fā)商投資信心及開(kāi)發(fā)策略有關(guān)，他認為，目前是開(kāi)發(fā)商擴張項目和土地儲備的好時(shí)機。

　　不過(guò)，中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘認為，由于通脹預期的存在，開(kāi)發(fā)商近期的拿地行為還不能說(shuō)明房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)信心已經(jīng)完全復蘇。一些開(kāi)發(fā)商拿地可能為了抵御通脹。

　　中信證券分析師陳聰表示，目前不同儲備的企業(yè)存在不同的拿地壓力，有的來(lái)自項目斷檔壓力，有的需要適度補充土地資源，有的存在毛利率下降壓力。

　　對于土地市場(chǎng)上活躍的身影，一位地產(chǎn)界人士稱(chēng)，目前積極拿地的開(kāi)發(fā)商主要有兩類(lèi)：一類(lèi)是全國性布局的大鱷，比如萬(wàn)科、金地、保利和富力等；一類(lèi)是實(shí)力雄厚、資金充沛的區域龍頭，比如綠地。不少開(kāi)發(fā)商因為庫存壓力，仍對拿地存有顧慮。

　　開(kāi)發(fā)商在拿地策略上的變化來(lái)自住宅“去庫存化”的迅速緩解和隨之而來(lái)的資金鏈放松。今年以來(lái)消費者購房踴躍，這讓房屋住宅需要消化的量，就全國范圍內，從原本的兩年縮減到了7個(gè)月，很多城市的房產(chǎn)將從“供給過(guò)剩”轉向短期“供給不足”。

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商“去庫存”進(jìn)展順利，資金回籠顯著(zhù)；加之信貸放松和證券市場(chǎng)融資開(kāi)閘，開(kāi)發(fā)商資金狀況已有較大改善，為后續發(fā)展儲備項目資源已成為擴張型開(kāi)發(fā)商的主要取向。另外，隨著(zhù)經(jīng)濟刺激計劃逐步奏效，宏觀(guān)經(jīng)濟“觸底回升”的概率在增大，而通脹預期也在加強；因此，現金充裕的開(kāi)發(fā)商此時(shí)拿地，一定程度上也出于抵御通脹的考慮。

　　上海證券房地產(chǎn)分析師沈莉認為，土地市場(chǎng)的回暖反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的自我修復，目前房地產(chǎn)商的資金已有所寬裕，而土地底價(jià)尚處低位，因此促進(jìn)了土地市場(chǎng)的回暖。

　　理性看待市場(chǎng)回暖

　　近期不少以底價(jià)成交的土地也顯示，現階段開(kāi)發(fā)商拿地仍較為謹慎，這與2007年瘋狂拿地時(shí)代并不相同。深圳某大型地產(chǎn)公司負責人表示，公司內部對于是否拿地尚存在較大分歧，對土地市場(chǎng)走勢尚難研判。

　　經(jīng)過(guò)2008年的調整，一些調整幅度較大的一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)已經(jīng)顯現投資價(jià)值。但是不同區域不同城市調整的程度不同，很難一概而論是否是拿地的好時(shí)機，應因地制宜，具體問(wèn)題具體分析。

　　一業(yè)內人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)保證長(cháng)期增長(cháng)最終還是要靠自住需求。“這一輪的轉暖除了去年累計下來(lái)的需求釋放，很大程度上還是靠流動(dòng)性的刺激，而不是居民支付能力的提升。而隨著(zhù)樓市的轉暖，今年下半年開(kāi)發(fā)商肯定抑制不住提價(jià)的沖動(dòng)，從而對自住需求造成沖擊。”

　　有專(zhuān)家提醒，目前樓市回暖與低利率環(huán)境密切相關(guān)，但過(guò)低的利率不可能持久，如果土地等資產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，今后一旦利率上調，這些資產(chǎn)將面臨更大的下行風(fēng)險。