1、運用收益法估價(jià)應按下列步驟進(jìn)行：1搜集有關(guān)收入和費用的資料；2估算潛在毛收入；3估算有效毛收入；4估算運營(yíng)費用；5估算凈收益；6選用適當的資本比率；7選用適宜的計算公式求出收益價(jià)格。注：潛在毛收入、有效毛收入、運營(yíng)費用、凈收益均以年度計。

　　2、凈收益應根據估價(jià)對象的具體情況，按下列規定求?。簂出租型房地產(chǎn)，應根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應根據租賃契約規定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。2商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，應根據經(jīng)營(yíng)資料計算凈收益，凈收益為商品銷(xiāo)售收入扣除商品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。3生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應根據產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷(xiāo)售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷(xiāo)售費用、產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠(chǎng)商利潤。4尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可以照有收益的類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。

　　3、估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營(yíng)費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正?？陀^(guān)的數據。有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^(guān)的租金。利用估價(jià)對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營(yíng)費用或凈收益，應與類(lèi)似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營(yíng)費用或凈收益進(jìn)行比較。若與正?？陀^(guān)的情況不符，應進(jìn)行適當的調整修正，使其成為正?？陀^(guān)的。

　　4、在求取凈收益時(shí)，應根據凈收益過(guò)去、現在、未來(lái)的變動(dòng)情況及可獲收益的年限，確定未來(lái)凈收益流量，并判斷該未來(lái)凈收益流量屬于下列哪種類(lèi)型：1每年基本上固定不變；2每年基本上按某個(gè)固走的數額遞增或遞減； 3每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；4其他有規則的變動(dòng)情形。

　　5、資本化率應按下列方法分析確定：l市場(chǎng)提取法：應搜集市場(chǎng)上三宗以上類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。2安全利率加風(fēng)險調整值法：以安全利率加上風(fēng)險調整值作為資本化率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險調整值應根據估價(jià)對象所在地區的經(jīng)濟現狀及未來(lái)預測、估價(jià)對象的用途及新舊程度等確定。3復合投資收益率法：將購買(mǎi)房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為資本化率，按下式計算：R= M·Rm +（1-M ）Re（5）式中R ——資本化率（% ）；M——貸款價(jià)值比率（％），低押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率；Rm——抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；Re——自有資本要求的正常收益率（％）。4投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類(lèi)型及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小排序，將估價(jià)對象與這些投資的風(fēng)險程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。

　　6、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關(guān)系應按下式確定：RO=L*RL+B*RB（6）式中RO——綜合資本化率（%），適用于土地與建筑物合一的估價(jià)；RL——土地資本化率（%），適用于土地資本估價(jià)；RB——建筑物資本化率（%），適用于建筑物估價(jià)；L——土地價(jià)值占房地產(chǎn)價(jià)值的比率（%）；B——建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率（%），L+B+100%.

　　7、計算收益價(jià)格時(shí)應根據未來(lái)凈收益流量的類(lèi)型，選用對應的收益法計算公式。

　　8、對于單獨土地和單獨建筑物的估價(jià)，應分別根據土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對應的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷(xiāo)。對于土地與建筑物合一的估價(jià)對象，當建筑物耐用年限長(cháng)于或等于土地使用權年限時(shí)，應根據土地使用權年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊的土地取得費用的攤銷(xiāo)。對于土地與建筑物合一的估價(jià)對象，當建筑物耐用年限短于使用權年限時(shí)，可采用下列方式之一處理：1先根據建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷(xiāo)；然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現值。2將未來(lái)可獲收益的年限設想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷(xiāo)。