第四部分

　　房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

　　第一章　房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)寫(xiě)作

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)估價(jià)主要文書(shū)寫(xiě)作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節　房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)概述

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)的種類(lèi)及作用

　?。ㄒ唬┕纼r(jià)委托書(shū)

　?。ǘ┕纼r(jià)委托合同

　?。ㄈ┕纼r(jià)項目來(lái)源和接洽情況記錄

　?。ㄋ模┕纼r(jià)作業(yè)方案

　?。ㄎ澹┕纼r(jià)所需資料清單

　?。┕纼r(jià)對象實(shí)地查看記錄

　?。ㄆ撸┕纼r(jià)報告

　?。ò耍┕纼r(jià)報告內部審核表

　?。ň牛┕纼r(jià)中的主要不同意見(jiàn)和估價(jià)結果重大修改意見(jiàn)記錄

　?。ㄊ┕纼r(jià)報告交接單

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)報告寫(xiě)作的文字要求

　?。ㄒ唬υ~義的要求

　　1．用詞準確

　　2．語(yǔ)義鮮明，不能含混不清、模棱兩可

　　3．用詞不可帶有較強的感情色彩

　　4．用詞簡(jiǎn)練、標準，不堆砌、不生造

　?。ǘφZ(yǔ)句的要求

　　1．句子簡(jiǎn)潔，概括性強

　　2．搭配得當

　　3．邏輯嚴密

　?。ㄈ┮乐瑰e別字和錯漏

　　第二節　房地產(chǎn)估價(jià)報告寫(xiě)作

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)報告的構成要素

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)報告的寫(xiě)作

　?。ㄒ唬┓饷娴膶?xiě)作

　　1．估價(jià)報告名稱(chēng)

　　2．估價(jià)項目名稱(chēng)

　　3．委托人

　　4．估價(jià)機構

　　5. 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

　　6．估價(jià)作業(yè)日期

　　7．估價(jià)報告編號

　?。ǘ┠夸浀膶?xiě)作

　?。ㄈ┲挛腥撕膶?xiě)作

　?。ㄋ模┳苑康禺a(chǎn)估價(jià)師聲明的寫(xiě)作

　?。ㄎ澹┕纼r(jià)的假設和限制條件的寫(xiě)作

　?。┕纼r(jià)結果報告的寫(xiě)作

　　1．標題

　　2．委托人

　　3．估價(jià)機構

　　4．估價(jià)對象

　　5．估價(jià)目的

　　6．估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　7．價(jià)值定義

　　8．估價(jià)依據

　　9．估價(jià)原則

　　10．估價(jià)方法

　　11．估價(jià)結果

　　12．估價(jià)人員

　　13．估價(jià)作業(yè)日期

　　14．估價(jià)報告使用期限

　?。ㄆ撸┕纼r(jià)技術(shù)報告的寫(xiě)作

　　1．實(shí)物狀況（或個(gè)別因素）分析

　　2．區位狀況分析

　　3．市場(chǎng)背景分析

　　4．最高最佳使用分析

　　5．估價(jià)方法選用

　　6．估價(jià)測算過(guò)程

　　7．估價(jià)結果確定

　　三、房地產(chǎn)估價(jià)報告示例

　　第三節　其他房地產(chǎn)估價(jià)主要文書(shū)寫(xiě)作

　　一、估價(jià)委托合同

　?。ㄒ唬┕纼r(jià)委托合同內容構成

　?。ǘ┕纼r(jià)委托合同寫(xiě)作示例

　　二、估價(jià)所需資料清單

　?。ㄒ唬Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料

　?。ǘ纼r(jià)對象所在地區的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料

　?。ㄈ┫嚓P(guān)實(shí)例資料

　?。ㄋ模┓从彻纼r(jià)對象狀況的資料

　　三、估價(jià)作業(yè)方案

　?。ㄒ唬M采用的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)和估價(jià)方法

　?。ǘM定資料收集渠道

　?。ㄈ╊A計需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費

　?。ㄋ模┕纼r(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排

　　四、估價(jià)對象實(shí)地查看記錄

　?。ㄒ唬┳≌康禺a(chǎn)實(shí)地查看記錄

　　1．住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看內容

　　2．住宅房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

　?。ǘ┙?jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄

　　1．經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查看內容

　　2．經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

　?。ㄈ┕I(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄

　　1．工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看內容

　　2．工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查看記錄表示例

　?。ㄋ模┰诮üこ虒?shí)地查看記錄

　　1．在建工程實(shí)地查看內容

　　2．在建工程實(shí)地查看記錄表示例

　　五、估價(jià)報告內部審核表

　?。ㄒ唬┕纼r(jià)報告內部審核表內容構成

　?。ǘ┕纼r(jià)報告內部審核表示例

　　考試要求

　　要求考生掌握本章內容。

　　第二章　不同類(lèi)型房地產(chǎn)估價(jià)

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂(lè )、工業(yè)、農業(yè)、特殊用途等不同類(lèi)型房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節　居住房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　?。ㄒ唬﹩巫诮灰滓幠］^小，但市場(chǎng)交易量十分巨大

　?。ǘ┚哂休^強的相似性、可比性

　?。ㄈ┎煌?lèi)型住房?jì)r(jià)格內涵差異明顯

　　二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　?。ㄒ唬┯绊懢幼》康禺a(chǎn)價(jià)格的主要區位狀況

　　1．交通條件

　　2．生活服務(wù)設施

　　3．教育配套設施

　　4．環(huán)境質(zhì)量

　?。ǘ┯绊懢幼》康禺a(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．建筑結構、類(lèi)型和等級

　　2．設施與設備

　　3．建筑質(zhì)量

　　4．裝修

　　5．朝向與樓層

　　三、居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法

　?。ǘ┏杀痉?/p>

　?。ㄈ┦找娣?/p>

　　四、居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　?。ㄒ唬┥唐贩抗纼r(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　?。ǘ┓扛姆?、經(jīng)濟適用住房估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第二節　商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┥虡I(yè)房地產(chǎn)及其種類(lèi)

　　1-百貨店業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　2．超級市場(chǎng)業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　3．大型綜合商場(chǎng)業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　4．便利店業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　5．專(zhuān)業(yè)店業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　6．專(zhuān)賣(mài)店業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　7．購物中心業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　8．家居中心業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　9．倉儲商店業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　?。ǘ┥虡I(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)

　　1．收益性

　　2．經(jīng)營(yíng)內容多，業(yè)態(tài)多樣

　　3．出租、轉租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權分散復雜

　　4．裝修高檔且復雜

　　5．垂直空間價(jià)值衰減性明顯

　　二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　?。ㄒ唬┯绊懮虡I(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區位狀況

　　1．地段繁華程度

　　2．交通條件

　　3．臨街狀況

　?。ǘ┯绊懮虡I(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．建筑品質(zhì)及內部格局

　　2．樓層

　　3．凈高

　　4．面積

　　5．裝修

　　6．無(wú)形價(jià)值

　　三、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　?。ǘ┦袌?chǎng)法

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　四、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　?。ㄒ唬┎煌?jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　1．出租型商業(yè)房地產(chǎn)

　　2．運營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)

　?。ǘ┎煌幠Ｉ虡I(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　1．整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　2．整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　3．同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價(jià)

　?。ㄈ┛罩?、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第三節　商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)及其分類(lèi)

　?。ǘ┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn)

　　1．所處區位好，規模大

　　2．多為現代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善

　　3．出租經(jīng)營(yíng)為主，多由專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

　　二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　?。ㄒ唬┯绊懮虅?wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區位狀況

　　1．集聚程度

　　2．交通條件

　　3．周邊環(huán)境

　?。ǘ┯绊懮虅?wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．外觀(guān)形象

　　2．內部裝修

　　3．設備、設施

　　4．智能化程度

　　5．物業(yè)服務(wù)水平

　　6．租戶(hù)類(lèi)型

　　7．樓層

　　三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　?。ǘ┦袌?chǎng)法

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　?。ㄒ唬┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取

　　1．租約問(wèn)題

　　2．租金構成內涵問(wèn)題

　　3．租金支付方式問(wèn)題

　　4．地下車(chē)庫租金問(wèn)題

　?。ǘ┱鄙虅?wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　1．單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　2．商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　3．綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　第四節　旅館房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┞灭^房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　1．飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　2．旅店、招待所及其特點(diǎn)

　?。ǘ┞灭^房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)

　　1．轉讓少且一般為整體轉讓

　　2．功能多樣

　　3．一次性投資大、投資回收期較長(cháng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險較大

　　4．價(jià)值主要體現在接待客戶(hù)類(lèi)型及其能力

　　二、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

　?。ㄒ唬┯绊懧灭^房地產(chǎn)價(jià)格的主要區位狀況

　　1．交通條件

　　2．周?chē)h(huán)境

　?。ǘ┯绊懧灭^房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．設備設施和用具

　　2．經(jīng)營(yíng)管理

　　三、旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　?。ǘ┦袌?chǎng)法

　　四、旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　?。ㄒ唬┬羌壘频瓴煌δ苡梅渴找娴臏y算

　?。ǘ┬羌壘频陜羰找娴那笕?/p>

　　第五節　餐飲房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┑囟芜x擇的差異性

　?。ǘI(yíng)業(yè)收入的差異性

　　二、餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第六節　娛樂(lè )房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、娛樂(lè )房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　　二、娛樂(lè )房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　?。ǘ┦袌?chǎng)法

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　三、娛樂(lè )房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第七節　工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┥婕暗男袠I(yè)多

　?。ǘ┓菢藴蕪S(chǎng)房多，建筑工程造價(jià)相差大

　?。ㄈ┮獏^分設備和建筑物的造價(jià)

　?。ㄋ模┦芨g的可能性大

　　二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

　?。ㄒ唬┯绊懝I(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區位狀況

　　1．交通條件

　　2．基礎設施

　　3．地理位置

　?。ǘ┯绊懝I(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．用地面積與形狀

　　2．地質(zhì)和水文條件

　　3．房地產(chǎn)用途

　　三、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　?。ㄒ唬┏杀痉?/p>

　?。ǘ┦袌?chǎng)法

　?。ㄈ┦找娣?/p>

　　四、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第八節　農業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)

　　一、農業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

　　二、農業(yè)房地產(chǎn)常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線(xiàn)

　　第九節　特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、停車(chē)庫的估價(jià)

　?。ㄒ唬┑叵峦＼?chē)庫特點(diǎn)

　?。ǘ┑叵峦＼?chē)庫的價(jià)格特點(diǎn)

　?。ㄈ┑叵峦＼?chē)庫常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線(xiàn)

　　二、加油站的估價(jià)

　?。ㄒ唬┘佑驼痉康禺a(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

　　1．位置極其重要并且分布離散性較強

　　2．經(jīng)營(yíng)的個(gè)性差異顯著(zhù)

　　3．存在成品油特許經(jīng)營(yíng)權帶來(lái)的超額利潤

　?。ǘ┘佑驼境Ｒ?jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線(xiàn)

　　考試要求

　　1．掌握居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　2．掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　3．掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　4．熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　5．熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　6．熟悉娛樂(lè )房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　7．熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　8．了解農業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　9．了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響這些類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法。

　　第三章　不同目的房地產(chǎn)估價(jià)

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對不同估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設前提，房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)前提、房地產(chǎn)權利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節　建設用地使用權出讓價(jià)格評估

　　一、建設用地使用權出讓價(jià)格評估的特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┙ㄔO用地使用權出讓價(jià)格評估應采用市場(chǎng)價(jià)值標準

　?。ǘ┕纼r(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

　?。ㄈ┎煌鲎尫绞娇蓚戎夭捎貌煌墓纼r(jià)方法

　?。ㄋ模┧鸭袌?chǎng)資料時(shí)，尤其應注重所選實(shí)例的可替代性

　　二、建設用地使用權出讓價(jià)格評估方法的選擇

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法

　?。ǘ┘僭O開(kāi)發(fā)法

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　?。ㄋ模┗鶞实貎r(jià)修正法

　　第二節　房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估

　　一、房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估的特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估常用方法

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法

　?。ǘ┘僭O開(kāi)發(fā)法

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　?。ㄋ模┦找娣?/p>

　?。ㄎ澹┗鶞实貎r(jià)修正法

　　第三節　房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估

　　一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值內涵及評估實(shí)質(zhì)

　　二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規定

　?。ㄒ唬┛梢栽O定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時(shí)的要求

　?。ǘ┎坏迷O定抵押的房地產(chǎn)

　?。ㄈ┢渌拗茥l件

　?。ㄋ模┡c房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規定

　　三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估技術(shù)路線(xiàn)及估價(jià)方法

　?。ㄒ唬┩耆a(chǎn)權房地產(chǎn)

　?。ǘ┎煌耆a(chǎn)權房地產(chǎn)

　?。ㄈ┎糠郑ň植浚┓康禺a(chǎn)

　?。ㄋ模┰诮üこ谭康禺a(chǎn)

　?。ㄎ澹┼l（鎮）、村企業(yè)房地產(chǎn)

　　四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項

　?。ㄒ唬┕纼r(jià)目的

　?。ǘ┕纼r(jià)時(shí)點(diǎn)

　?。ㄈ┐_認估價(jià)對象可以作為設定抵押的房地產(chǎn)

　?。ㄋ模┖侠泶_定假設前提和限制條件

　?。ㄎ澹┌盐帐袌?chǎng)風(fēng)險防止高估

　?。┕纼r(jià)中的謹慎原則

　?。ㄆ撸┦袌?chǎng)變現能力分析

　?。ò耍┱f(shuō)明與風(fēng)險提示

　?。ň牛┢渌?/p>

　　第四節　城市房屋拆遷估價(jià)

　　一、城市房屋拆遷估價(jià)內涵及特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┕纼r(jià)數量大

　?。ǘ┥婕懊鎻V，社會(huì )影響大

　?。ㄈ┕纼r(jià)對象復雜，需要協(xié)調各種關(guān)系

　?。ㄋ模┭a償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強

　　二、城市房屋拆遷估價(jià)的標準與方法

　　三、城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)

　?。ㄒ唬?ldquo;標本房屋”市場(chǎng)價(jià)格評估技術(shù)路線(xiàn)

　　1．確定“標本房屋”的基本條件

　　2．選擇“標本房屋”

　　3．評估“標本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格

　　4．評估確定其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格

　?。?mdash;—）“典型房屋”市場(chǎng)價(jià)格評估技術(shù)路線(xiàn)

　?。ㄈ﹨^位指導價(jià)市場(chǎng)價(jià)格評估技術(shù)路線(xiàn)

　　四、城市房屋拆遷估價(jià)應注意的問(wèn)題

　?。ㄒ唬┎疬w估價(jià)的估價(jià)對象

　?。ǘ┎疬w估價(jià)委托人的合法性

　?。ㄈ┎疬w估價(jià)的價(jià)值標準、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　?。ㄋ模┎疬w估價(jià)價(jià)格內涵

　?。ㄎ澹追N特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)

　　五、城市房屋拆遷估價(jià)的工作方式

　?。ㄒ唬┎疬w估價(jià)前的準備工作

　?。ǘ┤霊?hù)調查

　?。ㄈ┦覂茸鳂I(yè)，出具估價(jià)報告

　?。ㄋ模┈F場(chǎng)答疑

　　六、城市房屋拆遷估價(jià)糾紛的解決

　　第五節　房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)拍賣(mài)的相關(guān)法律規定

　　二、房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)的特點(diǎn)

　?。ㄒ唬娭铺幏?/p>

　?。ǘ┛焖僮儸F

　?。ㄈ┦袌?chǎng)需求面窄、推廣力度小

　?。ㄋ模┫M者心理因素

　?。ㄎ澹┵徺I(mǎi)者的額外支出

　　三、房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)

　　四、房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)的類(lèi)型與方法

　?。ㄒ唬┥唐贩?/p>

　?。ǘ┬姓髶艿厣系姆慨a(chǎn)

　?。ㄈ┰诮üこ?/p>

　　第六節　房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類(lèi)

　?。ㄒ唬┮蛞巹澬薷慕o房地產(chǎn)權利人的合法權益造成損失

　　1．房屋本身的規劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　2．小區內部的規劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　3．小區周邊規劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　4．房地產(chǎn)所在的區域規劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　5．房地產(chǎn)所在區域大型基礎設施建設修改、變更導致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　?。ǘ┮蛟谙噜復恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失

　?。ㄈ┮颦h(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

　?。ㄋ模┮蚬こ藤|(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

　?。ㄎ澹┮蚴┕ぶ型诨A不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失

　?。┮虍愖h登記不當，造成房地產(chǎn)權利人損害

　?。ㄆ撸┮蚍欠ㄅ鷾收魇?、使用土地，給當事人造成損失

　?。ò耍┮蛭茨苈募s使他人工程停緩建，給他人造成損失

　?。ň牛┮驅Ψ康禺a(chǎn)權利行使不當限制，給房地產(chǎn)權利人造成損失

　　二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)損害的分類(lèi)

　　1．按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

　　2．按照房地產(chǎn)可修復的損害和不可修復的損害劃分

　　3. 按照暫時(shí)性的損害和永久性的損害劃分

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)損害的賠償金額

　　三、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內涵及特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)損害賠償評估內涵

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)損害賠償評估價(jià)值定義

　?。ㄈp害賠償估價(jià)的特點(diǎn)

　　四、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇

　?。ㄒ唬┬迯唾M用法（成本法）

　?。ǘp失資本化法

　　1. 凈收益減少收益年期不變型

　　2．凈收益不變收益年期減少型

　　3．凈收益、收益年期減少型

　?。ㄈ┵r償實(shí)例比較法

　?。ㄋ模p害前后價(jià)差法

　　五、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)的處理

　?。ㄒ唬┮巹澴兏鼘е路康禺a(chǎn)價(jià)值損失的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　?。ǘ┥唐贩抠|(zhì)量缺陷導致價(jià)值減損的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第七節　房屋租賃價(jià)格評估

　　一、房屋租賃價(jià)格評估的特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┳≌?lèi)房屋租賃價(jià)格評估分為政策性評估和市場(chǎng)租賃評估兩種類(lèi)型

　?。ǘ┳饧s對租金估價(jià)有一定的影響

　?。ㄈ﹦潛芡恋厣系臓I(yíng)利性房屋租賃價(jià)格評估應確定土地收益中的國家部分

　　二、房屋租賃價(jià)格管理的法律規定

　?。ㄒ唬┓课葑赓U價(jià)格應以合同形式載明

　?。ǘ┎煌猛痉课葑赓U價(jià)格管理規定

　?。ㄈ┧椒孔赓U價(jià)格管理規定

　　三、房屋租賃價(jià)格評估常用的估價(jià)方法

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法

　?。ǘ┦找娣?/p>

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　第八節　房地產(chǎn)課稅估價(jià)

　　一、房產(chǎn)稅估價(jià)

　　二、土地增值稅估價(jià)

　?。ㄒ唬﹨^分評估目的，明確評估內容

　　1．隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價(jià)格的或轉讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估

　　價(jià)格又無(wú)正當理由的

　　2．提供扣除項目金額不實(shí)的

　?。ǘ┛鄢椖吭u估方法的選擇

　　1．取得土地使用權所支付的金額

　　2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

　　3．舊房及建筑物的評估價(jià)格

　　三、契稅估價(jià)

　　第九節　企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類(lèi)型

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權屬發(fā)生轉移

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權屬不發(fā)生轉移

　　二、估價(jià)的假設前提

　　三、估價(jià)方法的選用

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權屬發(fā)生轉移的估價(jià)

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權屬不發(fā)生轉移的估價(jià)

　　1．掌握建設用地使用權出讓價(jià)格評估；

　　2．掌握房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估；

　　3．掌握房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估；

　　4．掌握城市房屋拆遷估價(jià)；

　　5．熟悉房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)；

　　6．熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)；

　　7．熟悉房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估；

　　8．熟悉房地產(chǎn)課稅估價(jià)；

　　9．了解企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)。

　　第四章　房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃和房地產(chǎn)貸款項目評估等房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)的了解、熟悉和掌握程度。

　　第一節　房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究類(lèi)型

　?。ㄒ唬┱w房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究

　?。ǘ┳≌康禺a(chǎn)市場(chǎng)調查研究

　?。ㄈ┥虡I(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究

　?。ㄋ模?xiě)字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究

　?。ㄎ澹┚频攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)調查研究

　?。┕I(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究

　　二、不同類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究報告內容

　?。ㄒ唬┳≌康禺a(chǎn)市場(chǎng)調查研究報告內容構成

　　1．宏觀(guān)環(huán)境分析

　　2．房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀和趨勢分析

　　3．客戶(hù)分析

　　4．競爭分析

　?。ǘ┥虡I(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究報告內容構成

　　1．宏觀(guān)環(huán)境分析

　　2．商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現狀及趨勢

　　3．商圈（區域）分析

　　4．消費者消費習慣分析

　　5．客戶(hù)分析

　?。ㄈ?xiě)字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究報告內容構成

　　1．宏觀(guān)環(huán)境分析

　　2．寫(xiě)字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展狀況和趨勢

　　3．商務(wù)圈（區域）分析

　　4．競爭、典型項目研究

　　5．寫(xiě)字樓客戶(hù)分析

　?。ㄋ模┚频攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)調查研究報告內容構成

　　1．宏觀(guān)環(huán)境分析

　　2．酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現狀和特點(diǎn)

　　3．酒店消費者分析

　　4．酒店市場(chǎng)競爭分析

　　5．酒店經(jīng)營(yíng)者分析

　　第二節　房地產(chǎn)投資項目可行性研究

　　一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告主要內容

　?。ㄒ唬╉椖靠傉?/p>

　?。ǘ╉椖扛艣r

　?。ㄈ╉椖客顿Y環(huán)境分析

　?。ㄋ模╉椖繀^域環(huán)境分析

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析

　?。╉椖渴袌?chǎng)定位

　?。ㄆ撸╉椖恳巹澟c建筑方案

　?。ò耍╉椖块_(kāi)發(fā)建設進(jìn)度安排

　?。ň牛┩顿Y估算與資金籌措

　?。ㄊ╉椖拷?jīng)濟效益分析

　?。ㄊ唬╉椖匡L(fēng)險分析

　?。ㄊ╉椖可鐣?huì )效益和影響分析

　?。ㄊ╉椖靠尚行匝芯拷Y論與建議

　　第三節　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃的特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┑赜蛐?/p>

　?。ǘ┫到y性

　?。ㄈ┣罢靶?/p>

　?。ㄋ模┦袌?chǎng)性

　?。ㄎ澹﹦?chuàng )新性

　?。┒鄻有?/p>

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃報告主要內容

　?。ㄒ唬╉椖勘尘?/p>

　?。ǘ╅_(kāi)發(fā)項目地塊分析

　　1．地塊的自然條件分析

　　2．地塊周邊的經(jīng)濟及社會(huì )條件分析

　　3．地塊的環(huán)境條件分析

　?。ㄈ╅_(kāi)發(fā)項目市場(chǎng)調查與分析

　　1．市場(chǎng)環(huán)境調查與分析

　　2．市場(chǎng)需求容量調查與分析

　　3．消費者和消費者行為調查與分析

　　4．競爭情況調查與分析

　?。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)項目SWOT分析

　　1．開(kāi)發(fā)項目的優(yōu)勢分析

　　2．開(kāi)發(fā)項目的劣勢分析

　　3．開(kāi)發(fā)項目的發(fā)展機遇分析

　　4．開(kāi)發(fā)項目的威脅分析

　?。ㄎ澹╅_(kāi)發(fā)項目的市場(chǎng)定位

　　1．消費群體定位

　　2．項目形象定位

　　3．規劃設計及建筑形象定位

　　4．戶(hù)型定位

　　5．價(jià)格定位

　　6．物業(yè)管理定位

　?。╅_(kāi)發(fā)項目的產(chǎn)品策劃及規劃建議

　　1．項目總體規劃設計建議

　　2．建筑個(gè)體設計建議

　　3．環(huán)境景觀(guān)設計建議

　　4．戶(hù)型設計建議

　?。ㄆ撸╅_(kāi)發(fā)項目的定價(jià)及價(jià)格策略

　　1．開(kāi)發(fā)項目定價(jià)目標

　　2．開(kāi)發(fā)項目定價(jià)方法選擇

　　3．開(kāi)發(fā)項目?jì)r(jià)格策略選擇

　?。ò耍╅_(kāi)發(fā)項目廣告策劃及銷(xiāo)售

　　1．開(kāi)發(fā)項目廣告設計

　　2．開(kāi)發(fā)項目廣告媒體選擇

　　3．開(kāi)發(fā)項目銷(xiāo)售計劃及策略制定

　　第四節　房地產(chǎn)貸款項目評估

　　一、房地產(chǎn)貸款項目評估的含義

　　二、房地產(chǎn)貸款項目評估相關(guān)法律法規及技術(shù)標準規定

　　三、房地產(chǎn)貸款項目評估的特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┚C合性

　?。ǘ┛茖W(xué)性

　?。ㄈ?zhuān)業(yè)性

　?。ㄋ模┨厥庑?/p>

　　四、房地產(chǎn)貸款項目評估的內容

　　五、房地產(chǎn)貸款項目評估的注意事項

　?。ㄒ唬┰u估的側重點(diǎn)

　?。ǘ﹦?dòng)態(tài)與靜態(tài)分析

　?。ㄈ╉椖匡L(fēng)險評估

　?。ㄋ模╉椖渴袌?chǎng)評估

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究；

　　2．熟悉房地產(chǎn)投資項目可行性研究；

　　3．熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃；

　　4．熟悉房地產(chǎn)貸款項目評估。