11．金融機構對項目貸款的審查

　?。?）客戶(hù)評價(jià)客戶(hù)評價(jià)即企業(yè)資信等級評價(jià)。金融機構主要根據企業(yè)素質(zhì)、資金實(shí)力、企業(yè)償債能力、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力、企業(yè)獲利能力、企業(yè)信譽(yù)、企業(yè)在貸款銀行的資金流量和其他輔助指標，確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資信等級。企業(yè)資信等級評價(jià)的過(guò)程，實(shí)際上是將上述評價(jià)指標，按照一定的評價(jià)標準分別給每項指標打分，再根據各項指標的相對重要性確定每一指標或每一類(lèi)指標的權重，然后加權平均計算出每個(gè)企業(yè)的資信評價(jià)分值，最后再按照企業(yè)得分的多少，將其劃分為AAA、AA、A、BBB、BB和B級。按照一定的評價(jià)標準對企業(yè)資信等級進(jìn)行評價(jià)。通常情況下，BBB及以上資信等級的企業(yè)才能獲得銀行貸款。

　?。?）項目評估金融機構對項目的審查主要包括三個(gè)大的方面，即：項目基本情況、市場(chǎng)分析結果和財務(wù)評價(jià)指標。金融機構還會(huì )要求開(kāi)發(fā)商向其提供房地產(chǎn)咨詢(xún)機構提供的項目評估報告，這也是金融機構化解和分散融資風(fēng)險的有途徑效。

　?。?）擔保方式評價(jià)貸款擔保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。貸款擔保通常有以下三種形式：①保證；②抵押；③質(zhì)押。其中，第三種主要用于動(dòng)產(chǎn)或權利的擔保。

　?。?）貸款綜合評價(jià)金融機構在考察完開(kāi)發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目以后，還要結合對企業(yè)和項目考察的結果，綜合企業(yè)信用等級、項目風(fēng)險等級、貸款擔保方式、貸款期限等因素，對項目貸款進(jìn)行綜合評價(jià)。貸款綜合評價(jià)的主要工作是計算貸款綜合風(fēng)險度。

　　某筆貸款的綜合風(fēng)險度=（某筆貸款風(fēng)險額/某筆貸款額）×100％=信用等級系數×貸款方式系數×期限系數×項目風(fēng)險等級系數。

　　其中：

　　1）信用等級系數的取值規則是：AAA級企業(yè)為30％，AA級企業(yè)為50％，A級企業(yè)為70％，BBB級企業(yè)為90％。

　　2）貸款方式系數的取值規則是：信用貸款為100％；由銀行金融機構提供擔保的為10％～20％，由省級非銀行金融機構擔保的為50％，AA級以下企業(yè)擔保的為100％；用商品房抵押的為50％，由其他房屋及建筑物抵押的為100％（如參加保險，保險期長(cháng)于貸款到期日的，系數取值為50％）

　　3）貸款期限系數的取值規則是：中短期貸款期限在半年以?xún)鹊臑?00％，期限在半年以上不滿(mǎn)1年的為120％；中長(cháng)期貸款期限在1年以上不滿(mǎn)3年的為120％；期限在3年以上不滿(mǎn)5年的為130％；期限在5年以上的為140％。

　　4）項目風(fēng)險等級系數的確定：先按照項目建設條件、市場(chǎng)和產(chǎn)品分析以及財務(wù)評價(jià)的結果，將項目劃分成AAA、AA、A和BBB四個(gè)風(fēng)險等級，其對應的風(fēng)險系數分別為80％、70％、60％和50％。

　　按照上述公式計算，凡綜合風(fēng)險度超過(guò)60％的，即為高風(fēng)險貸款。對高風(fēng)險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。