?。ㄈ┕纼r(jià)與評估的異同

　　房地產(chǎn)估價(jià)也稱(chēng)為房地產(chǎn)價(jià)值評估，過(guò)去多稱(chēng)為房地產(chǎn)價(jià)格評估，現在還經(jīng)常稱(chēng)為房地產(chǎn)評估。一般情況下，房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)評估可以不作區分，能夠交換使用。但是，科學(xué)、嚴謹地說(shuō)，“估價(jià)”、“評估”兩者的含義不完全相同。相對于價(jià)值分析、測算和判斷活動(dòng)，估價(jià)的含義更加精準、明確、具體，就是指對價(jià)值進(jìn)行評估。評估的含義很寬泛，不只限于對價(jià)值進(jìn)行評估，還可指查驗某人、某物或者某項工作、活動(dòng)，以判斷其表現、能力、質(zhì)量、效果、影響等。

　　目前，評估一詞也被廣泛用于其他領(lǐng)域，一些法律法規還規定了許多“評估”活動(dòng)。例如，教育評估、規劃實(shí)施情況評估、地震災害調查評估等。與此相似，房地產(chǎn)評估不僅包含房地產(chǎn)價(jià)值評估，還可以包含房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)周?chē)h(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評估等。因此，雖然房地產(chǎn)估價(jià)應建立在房屋工程質(zhì)量、完損等級、使用功能、周?chē)h(huán)境等評估的基礎上，但為了表述上更加精準、明確，應把以得出房地產(chǎn)價(jià)值為目標和最終結論的評估，稱(chēng)為房地產(chǎn)價(jià)值評估或者簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)估價(jià)。同理，以其他某個(gè)方面作為目標和最終結論的評估，應明確地稱(chēng)為相應方面的評估。只有當評估的目標和最終結論為綜合性的或者目前一時(shí)難以找到恰當的用詞予以準確表述時(shí)，才可以籠統地稱(chēng)為房地產(chǎn)評估。例如，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機構對申請貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資信狀況、財務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)管理狀況、以往開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的合法性、經(jīng)濟可行性等進(jìn)行的調查和評價(jià)，可以籠統地稱(chēng)為房地產(chǎn)評估。

　　特別需要指出的是，區分估價(jià)和評估并不意味著(zhù)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機構只能從事房地產(chǎn)價(jià)值評估業(yè)務(wù)。實(shí)際上，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機構除了從事傳統價(jià)值評估業(yè)務(wù)（即為了各種估價(jià)目的，對各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值進(jìn)行評估），通常還從事下列房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢(xún)顧問(wèn)業(yè)務(wù)：

　?。?）價(jià)值分配業(yè)務(wù)，例如，把包含土地價(jià)值和建筑物價(jià)值在內的房地產(chǎn)總體價(jià)值在土地和建筑物之間進(jìn)行分配；把采用成本法測算出的一個(gè)商品房小區的平均房?jì)r(jià)在各幢、各樓層、各單位之間進(jìn)行分配；把采用成本法測算出的一個(gè)開(kāi)發(fā)區或土地一級開(kāi)發(fā)片區的平均地價(jià)在開(kāi)發(fā)完成后的各地塊之間進(jìn)行分配；把一宗土地的價(jià)值在其上建筑物的各單位之間進(jìn)行分配，即所謂“高層建筑地價(jià)分攤”。

　?。?）價(jià)值減損評估業(yè)務(wù)，例如，因規劃修改、污染、工程質(zhì)量缺陷等導致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評估。

　?。?）相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)，例如，因征收、征用房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估。

　?。?）房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)業(yè)務(wù)，例如，房地產(chǎn)市場(chǎng)調研、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃、房地產(chǎn)項目調查評價(jià)、房地產(chǎn)購買(mǎi)分析、房地產(chǎn)最高最佳利用分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。

　　上述房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢(xún)顧問(wèn)業(yè)務(wù)，不僅是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機構可以從事，而且是有能力從事、應當著(zhù)力拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

　?。ㄋ模﹪夂透叟_地區對房地產(chǎn)估價(jià)的稱(chēng)謂及定義

　　國外以及中國香港和臺灣地區對房地產(chǎn)估價(jià)的稱(chēng)謂及定義不盡相同。其中，美國大多稱(chēng)為Real Estate Appraisal，將Appraisal定義為“得出一種價(jià)值意見(jiàn)的行為或過(guò)程（the act orprocess of developing an opinion of value）”。英國和其他英聯(lián)邦國家大多稱(chēng)為Propeny Valuation.日本和韓國稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)鑒定評價(jià)，其中日本把不動(dòng)產(chǎn)鑒定評價(jià)定義為“判定不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟價(jià)值，并將其結果用貨幣額表示”。中國香港地區習慣上稱(chēng)為物業(yè)估值或物業(yè)估價(jià)。中國臺灣地區稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，一般把不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)定義為“依據影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值之各種資料，判定對象不動(dòng)產(chǎn)之經(jīng)濟價(jià)值，并以貨幣額表示之。換言之，是在社會(huì )上之一連串價(jià)格秩序中，指出估價(jià)對象不動(dòng)產(chǎn)之價(jià)格或租金額之行為。”