?。ㄈ┑盅簝r(jià)值

　　在房地產(chǎn)抵押貸款中，一邊是未償還的貸款余額，一邊是抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，貸款人希望在整個(gè)抵押期間，抵押房地產(chǎn)無(wú)論是在設立抵押權時(shí)的價(jià)值，還是隨著(zhù)時(shí)間的流逝而變化直至實(shí)現抵押權時(shí)的價(jià)值，都要大于未償還的貸款余額，因為只有這樣才可能保障貸款收回。因此從理論上講，房地產(chǎn)抵押價(jià)值應當是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形時(shí)，抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現抵押權時(shí)，法律規定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括已抵押擔保的債權數額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價(jià)款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費用、拍賣(mài)費用、估價(jià)費用、營(yíng)業(yè)稅等拍賣(mài)、變賣(mài)的費用和稅金。

　　但在實(shí)際房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，因在估價(jià)時(shí)尚難以明確設立抵押權的日期、貸款期限、貸款償還方式、債務(wù)人是否如期償還，以及不如期償還時(shí)將抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)的時(shí)間等估價(jià)所必要的前提條件，所以房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估只能演變?yōu)樵u估抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額，通常具體為估價(jià)作業(yè)日期內或者房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看估價(jià)對象期間的某個(gè)日期（原則上為完成估價(jià)對象實(shí)地查看之日），假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。所謂估價(jià)作業(yè)日期，是指估價(jià)的起止日期，具體是自正式接受估價(jià)委托之日起至出具估價(jià)報告之日止的時(shí)間。此時(shí)的法定優(yōu)先受償款具體為假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，法律規定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額。而為了彌補這種抵押價(jià)值評估的缺陷，保障貸款收回，要求房地產(chǎn)抵押估價(jià)包括“估價(jià)對象變現能力分析”，向估價(jià)報告使用者作“估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響”、“定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估”等提示。當房地產(chǎn)的抵押價(jià)值小于未償還的貸款余額時(shí)，應當要求抵押人提供與不足的價(jià)值相當的擔?；蛘咛崆扒鍍攤鶆?wù)。

　　可見(jiàn)，抵押價(jià)值既不是經(jīng)過(guò)貸款成數“打折”或者扣除拍賣(mài)、變賣(mài)的費用和稅金后的“凈值”，也不是不扣除法定優(yōu)先受償款下的“完全價(jià)值”。

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