第三節 房地產(chǎn)供求與價(jià)格

　　供求理論是市場(chǎng)運行的基礎理論，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)運行和價(jià)格變動(dòng)的核心理論。房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格（或租金，下同）水平的高低及其變動(dòng)，從經(jīng)濟學(xué)上講，是由房地產(chǎn)的供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結果，其中，待租售的房地產(chǎn)（包括新開(kāi)發(fā)的增量房地產(chǎn)和已有的存量房地產(chǎn)）形成了市場(chǎng)的供給面，房地產(chǎn)的消費者（即房地產(chǎn)購買(mǎi)者或承租者，下同）形成了市場(chǎng)的需求面。其他一切因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，要么是通過(guò)影響房地產(chǎn)供給，要么是通過(guò)影響房地產(chǎn)需求，要么是通過(guò)同時(shí)影響房地產(chǎn)的供給和需求來(lái)實(shí)現的。從這種意義上講，如果想知道某項政策措施或事件將如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走向和房地產(chǎn)價(jià)格漲落，應當首先分析它將如何影響房地產(chǎn)的供給和需求。因此，認識房地產(chǎn)的供給、需求及其與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，對于房地產(chǎn)估價(jià)是十分重要的。

　　一、房地產(chǎn)需求

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)需求的含義

　　房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時(shí)間內，在每一價(jià)格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買(mǎi)（或承租，下同）的數量。需求與需要既相關(guān)又不相同，其形成條件有以下兩個(gè)：一是消費者愿意購買(mǎi)，既有購買(mǎi)欲望；二是消費者有能力購買(mǎi)，既有支付能力。僅有第一個(gè)條件，只能被看成是需要或欲望；僅有第二個(gè)條件，不能使購買(mǎi)行為發(fā)生。在確定（調查、估計、預測）需求時(shí)，通常只考慮有支付能力支持的需要。如果沒(méi)有支付能力的約束，可以說(shuō)人們對房地產(chǎn)的需要是無(wú)止境的。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是指在一定時(shí)間內、一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有消費者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買(mǎi)的數量。即市場(chǎng)需求是所有消費者需求的總和。

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