十、保值增值

　　一般地說(shuō)，豆腐、牛奶之類(lèi)的易腐爛變質(zhì)物品，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間以后，其價(jià)值會(huì )完全喪失；電腦、手機之類(lèi)的高科技產(chǎn)品，隨著(zhù)新技術(shù)新工藝不斷出現、生產(chǎn)效率提高、生產(chǎn)成本降低、更好產(chǎn)品面世等，其價(jià)值會(huì )大幅度降低。但是，房地產(chǎn)由于土地面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至隨著(zhù)時(shí)間的推移，價(jià)值會(huì )自然增加，即自然增值。

　　引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因主要有以下5個(gè)方面：①房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，例如更新或添加設施設備，重新進(jìn)行裝飾裝修，改進(jìn)物業(yè)管理等；②外部經(jīng)濟，例如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調整城市發(fā)展方向，改變城市格局等；③需求增加導致稀缺性增加，例如經(jīng)濟發(fā)展和人口增加帶動(dòng)房地產(chǎn)需求增加；④通貨膨脹，即商品和服務(wù)的貨幣價(jià)格總水平的持續上漲現象，或者簡(jiǎn)單地說(shuō)，是物價(jià)的持續普遍上漲；⑤房地產(chǎn)使用管制改變，例如將農用地轉為建設用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率。其中，房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是房地產(chǎn)的自然增值；通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。

　　房地產(chǎn)通常具有保值功能，因為它能抵御通貨膨脹。如果出現通貨膨脹，貨幣的購買(mǎi)力會(huì )下降，今天能用1元錢(qián)買(mǎi)到的商品或服務(wù)，以后很可能得花不止l元錢(qián)才能買(mǎi)到。而說(shuō)某項投資是保值性的，意味著(zhù)所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度，具體地說(shuō)，就是能保證投資一段時(shí)間后所抽回的資金，完全能夠購買(mǎi)到當初的投資額可以購買(mǎi)到的同等商品或服務(wù)。

　　房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總體趨勢來(lái)講的。房地產(chǎn)價(jià)格是波浪式上漲的，不排除隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的波動(dòng)而波動(dòng)，房地產(chǎn)本身的功能變得落后或者環(huán)境惡化、景觀(guān)被破壞導致的房地產(chǎn)貶值，甚至過(guò)度投機、房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅后出現的房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下跌。在某些情況下，房地產(chǎn)價(jià)格出現長(cháng)時(shí)期的連續下跌也是可能的。例如，日本1955年至1991年的幾十年間地價(jià)持續上漲，但1991年以后隨著(zhù)“泡沫經(jīng)濟”的破滅，地價(jià)一路下滑。就日本全國而言，其地價(jià)峰值出現在1991年9月，而東京等6大城市的地價(jià)峰值出現在1990年9月。地價(jià)下跌尤以東京等6大城市為甚，如1999年3月底，東京等6大城市商業(yè)用地和住宅用地的平均價(jià)格只有1990年9月泡沫經(jīng)濟高峰時(shí)的21．7%和45%.再如一座礦山城鎮，如果礦產(chǎn)資源被開(kāi)采完后沒(méi)有其他產(chǎn)業(yè)相繼興起，則其房地產(chǎn)價(jià)格會(huì )隨著(zhù)城鎮的衰落而有逐漸低落的趨勢。另外，中國現行的土地價(jià)格是有期限的建設用地使用權價(jià)格，對于一宗使用期限較長(cháng)的土地來(lái)說(shuō)，在其使用期限的前若干年，價(jià)格可能隨著(zhù)需求增加而呈現上漲趨勢，但因總有一天土地剩余使用期限會(huì )降為零，所以具體一宗有土地使用期限的房地產(chǎn)價(jià)格從長(cháng)遠看是趨于下降的；但如果預計可以續期且續期的補地價(jià)很少或者完成了續期，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格又會(huì )高起來(lái)。

　　11．房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（ ）引起的。（2005年試題）（2007年相關(guān)試題）
　　A．裝飾裝修改造
　　B．通貨膨脹
　　C．需求增加導致稀缺性增加
　　D．改進(jìn)物業(yè)管理
　　E．周?chē)h(huán)境改善

　　答案：CE

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