八、易受限制

　　房地產(chǎn)由于具有不可移動(dòng)、相互影響的特性，并且是各種生產(chǎn)、生活活動(dòng)都不可缺少的基礎要素，關(guān)系民生及社會(huì )、經(jīng)濟穩定，所以世界上幾乎所有的國家和地區，即使是那些標榜“私有財產(chǎn)神圣不可侵犯”的私有制國家和地區，對房地產(chǎn)的利用、交易等都有一些限制，甚至是嚴格管制的。“私有財產(chǎn)神圣不可侵犯”的國家和地區對房地產(chǎn)進(jìn)行限制的一種理由是：“正為了要維護自由才限制自由”-“私有財產(chǎn)的存在是美國生活方式的基礎之一……但‘私有財產(chǎn)’這個(gè)名稱(chēng)很需要詮釋一番，因為不論聯(lián)邦、州或市政府都時(shí)常為了公眾利益而干預私有財產(chǎn)，或規定所有人如何才能享用其財產(chǎn)，或向私產(chǎn)所有人抽稅，甚或把他的財產(chǎn)完全沒(méi)收。”“一個(gè)地主享有‘天然權利’使其土地不受鄰人開(kāi)掘工作的損害，可是倒過(guò)來(lái)說(shuō)，他自己的自由也不免受到限制。同樣，如果他的土地沿著(zhù)一條水道，那末他有權要求上游的地主不使流到他那里的水受到‘不合理’的污染或在量方面減少。更廣泛地說(shuō)在不成文法里有一項有關(guān)‘騷擾’的理論，要求每一個(gè)業(yè)主避免在自己的土地上進(jìn)行‘不合理’的侵擾附近土地使用或享受的活動(dòng)（例如以煙、氣味或嘈雜聲）。”

　　政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過(guò)下列4種特權來(lái)實(shí)現的：

　?。?）管制權（police power）。政府為了增進(jìn)公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對房地產(chǎn)的利用作出限制。例如，通過(guò)城市規劃規定用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，限制在居住區內建設某些工業(yè)或商業(yè)設施等。

　?。?）征收權（eminent domain）。政府為了公共利益的需要，例如修公路、建學(xué)校等，可以強制取得單位和個(gè)人的房地產(chǎn)，哪怕是違反了被征收單位和個(gè)人的意愿，但要對被征收單位和個(gè)人給予公正、合理的（just，fair）補償。

　?。?）征稅權（taxation）。政府為了增加財政收入等，可以對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平課征的。

　?。?）充公權（escheat）。政府在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無(wú)繼承人的情況下，可以無(wú)償收回房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)易受限制的特性還表現在，由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)（不可搬走、不可攜帶）、不可隱藏、難以變現，所以難以逃避未來(lái)制度、政策等變化的影響。這一點(diǎn)既說(shuō)明了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險性，也說(shuō)明了政府制定長(cháng)遠房地產(chǎn)政策的重要性。一般地說(shuō)，在社會(huì )動(dòng)亂、戰爭年代，房地產(chǎn)價(jià)格低落，而動(dòng)產(chǎn)特別是食品、黃金的價(jià)格暴漲；在社會(huì )安定、經(jīng)濟發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格往往有上漲的趨勢，而動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格趨于平穩或者低落（不考慮通貨膨脹因素）。

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