十一、房地產(chǎn)行政管理的需要

　　中國經(jīng)濟體制改革將過(guò)去高度集權的計劃經(jīng)濟轉變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟，相應地，對于各類(lèi)資產(chǎn)的行政管理從過(guò)去單純的實(shí)物管理轉到重視價(jià)值管理，實(shí)行實(shí)物管理與價(jià)值管理相結合。在這種情況下，房地產(chǎn)行政管理不僅需要搞清楚土地和房屋的數量、質(zhì)量，也需要搞清楚土地和房屋的價(jià)值量及其增值或貶值情況。這就需要房地產(chǎn)估價(jià)。

　　有關(guān)法律法規提出了許多房地產(chǎn)行政管理的要求，搞好這些房地產(chǎn)行政管理工作，需要房地產(chǎn)估價(jià)提供相關(guān)參考依據，例如《城市房地產(chǎn)管理法》提出的下列房地產(chǎn)行政管理要求：

　?。?）第十三條規定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價(jià)”-如何確定最低價(jià)，需要估價(jià)提供參考依據。

　?。?）第十八條規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的……相應調整土地使用權出讓金”；第四十三條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的……相應調整土地使用權出讓金”-如何相應調整土地使用權出讓金（即改變土地用途的補地價(jià)應為多少），需要估價(jià)提供參考依據。

　?。?）第三十四條規定：“房地產(chǎn)價(jià)格評估，應當遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國家規定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價(jià)、標定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎，參照當地的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評估”；第三十三條規定：“基準地價(jià)、標定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應當定期確定并公布”-如何確定基準地價(jià)、標定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格，需要估價(jià)提供參考依據。

　?。?）第三十五條規定：“房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門(mén)如實(shí)申報成交價(jià)，不得瞞報或者作不實(shí)的申報”-如何判斷申報的成交價(jià)是否瞞報或者作了不實(shí)的申報，需要估價(jià)提供參考依據。

　?。?）第四十條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)……依照國家有關(guān)規定繳納土地使用權出讓金”，或者“按照國務(wù)院規定將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”；第五十五條規定：“房屋所有權人將以劃撥方式取得土地使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家”-如何確定應繳納的土地使用權出讓金數額，如何知道轉讓房地產(chǎn)所獲收益中多少為土地收益，出租房屋的租金中含有多少土地收益，需要估價(jià)提供參考依據。

　?。?）第五十一條規定：“設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應當從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額”-如何知道拍賣(mài)所得的價(jià)款中多少為土地使用權出讓金，需要估價(jià)提供參考依據。

　?。?）第五十二條規定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權人無(wú)權優(yōu)先受償”-如何知道拍賣(mài)所得的價(jià)款中多少為新增房屋所得，需要估價(jià)提供參考依據。

建設工程教育網(wǎng)整理