第四節 建立比較基準

　　選取了可比實(shí)例之后，一般應先對這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使它們之間的口徑一致、形式相同、相互可比，為后續的有關(guān)比較、修正和調整建立一個(gè)共同的基礎。

　　建立比較基準一般要做以下工作：①統一房地產(chǎn)范圍；②統一付款方式；③統一價(jià)格單位。

　　一、統一房地產(chǎn)范圍

　　針對某些估價(jià)對象，有時(shí)難以直接選取到與其范圍完全相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，只能選取“主干”相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。所謂范圍不同，是指“有”與“無(wú)”的差別，而不是范圍相同下的不同。范圍相同下的不同，是指大家都有，僅是彼此之間有“好”與“壞”或者“優(yōu)”與“劣”、“新”與“舊”等的差別。因此，統一房地產(chǎn)范圍即是進(jìn)行“有無(wú)對比”并消除由此導致的價(jià)格差異。

　　房地產(chǎn)范圍不同的情況在實(shí)際估價(jià)中主要有以下3種：①帶有債權債務(wù)的房地產(chǎn)。例如，估價(jià)對象是“干凈”的房地產(chǎn)，選取的交易實(shí)例是設立了抵押權，有拖欠建設工程價(jià)款，或者由買(mǎi)方代付賣(mài)方欠繳的水費、電費、燃氣費、供暖費、通信費、有線(xiàn)電視費、物業(yè)服務(wù)費用、房產(chǎn)稅等費、稅的房地產(chǎn)交易實(shí)例；或者相反。②含有非房地產(chǎn)成份。例如，估價(jià)對象是“純粹”的房地產(chǎn)，選取的交易實(shí)例是有附贈家具、家用電器、汽車(chē)等的房地產(chǎn)交易實(shí)例；或者相反。③房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同。例如，估價(jià)對象為土地，選取的交易實(shí)例是含有類(lèi)似土地的房地交易實(shí)例。估價(jià)對象是一套封陽(yáng)臺的住房，選取的交易實(shí)例是未封陽(yáng)臺的住房；或者相反。估價(jià)對象是一套不帶車(chē)位的公寓，選取的交易實(shí)例是一套帶車(chē)位的公寓；或者相反。

　　在上述第一種情況下，統一房地產(chǎn)范圍一般是統一到不帶債權債務(wù)的房地產(chǎn)，并利用下列公式對價(jià)格進(jìn)行換算處理：

　　房地產(chǎn)價(jià)格＝帶債權債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格－債權＋債務(wù)

　　如果是估價(jià)對象帶有債權債務(wù)的，在市場(chǎng)法最后步驟求出了不帶債權債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上債權減去債務(wù)，就可得到估價(jià)對象的價(jià)值。

　　在上述第二種情況下，統一房地產(chǎn)范圍一般是統一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對價(jià)格進(jìn)行換算處理：

　　房地產(chǎn)價(jià)格=含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成份的價(jià)格

　　如果是估價(jià)對象含有非房地產(chǎn)成份的，在市場(chǎng)法最后步驟求出了不含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上非房地產(chǎn)成份的價(jià)值，就可得到估價(jià)對象的價(jià)值。

　　在上述第三種情況下，統一房地產(chǎn)范圍一般是統一到估價(jià)對象的房地產(chǎn)范圍，補充可比實(shí)例房地產(chǎn)缺少的范圍，扣除可比實(shí)例房地產(chǎn)多出的范圍，相應地對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)和減價(jià)處理。

　　二、統一付款方式

　　房地產(chǎn)由于價(jià)值量大，其成交價(jià)格的付款方式往往采取分期支付方式。而且付款期限長(cháng)短、付款次數、每筆付款金額在付款期限內分布等的不同，導致實(shí)際價(jià)格也會(huì )有所不同。估價(jià)中為便于比較，價(jià)格通常以一次性付清所需支付的金額為基準，因此，需要將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過(guò)折現計算。

　　[例6-1]某宗房地產(chǎn)成交總價(jià)為30萬(wàn)元，其中首付款20%，余款于半年后一次性支付。假設月利率為0．5%，請計算該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格。

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