第五章 房地產(chǎn)估價(jià)原則

　　本章介紹房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義、內容和作用，各項估價(jià)原則對房地產(chǎn)估價(jià)特別是對其中估價(jià)結果的要求，房地產(chǎn)估價(jià)為何要遵循這些原則以及在實(shí)際估價(jià)中如何遵循這些原則。

　　第一節 房地產(chǎn)估價(jià)原則概述

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義

　　房地產(chǎn)價(jià)格雖然受許多復雜多變的因素的影響，但觀(guān)察其形成和變動(dòng)過(guò)程，仍然存在一些基本規律。房地產(chǎn)價(jià)格在總體上、從某種意義上講是客觀(guān)存在的，不會(huì )因為個(gè)別市場(chǎng)參與者希望它有多高它就會(huì )有那么高，或者希望它有多低它就會(huì )有那么低。因此，房地產(chǎn)估價(jià)師要評估出客觀(guān)合理的房地產(chǎn)價(jià)值，就不能把自己主觀(guān)隨意認定的某個(gè)“價(jià)值”強加給估價(jià)對象，而應當遵循房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)的客觀(guān)規律，通過(guò)對這些規律的認識與掌握，運用科學(xué)的估價(jià)方法，把客觀(guān)存在的房地產(chǎn)價(jià)值“發(fā)現”、“揭示”出來(lái)。

　　人們在房地產(chǎn)估價(jià)的反復實(shí)踐和理論探索中，逐漸認識了房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)的客觀(guān)規律，并在此基礎上總結和提煉出了一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)應當依據的法則或標準。這些法則或標準就是房地產(chǎn)估價(jià)原則。因此，給房地產(chǎn)估價(jià)原則下一個(gè)定義則是：在房地產(chǎn)估價(jià)的反復實(shí)踐和理論探索中，在認識房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)客觀(guān)規律的基礎上，總結和提煉的一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所應依據的法則或標準。

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)原則的種類(lèi)

　　房地產(chǎn)估價(jià)原則主要有以下6項：①獨立、客觀(guān)、公正原則；②合法原則；③最高最佳使用原則；④估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；⑤替代原則；⑥謹慎原則。這些原則可以分為以下3個(gè)層次：①基本原則；②普適技術(shù)性原則；③特殊原則。

　　房地產(chǎn)估價(jià)工作的性質(zhì)，決定了獨立、客觀(guān)、公正原則是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則。“獨立、客觀(guān)、公正”對于房地產(chǎn)估價(jià)師而言，就好比是對于醫生而言的“救死扶傷”，對于律師而言的“維護當事人合法權益”。因此，獨立、客觀(guān)、公正不僅是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則，而且可以說(shuō)是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準則，是房地產(chǎn)估價(jià)師的天職。

　　在各種估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)中都應遵循的原則，稱(chēng)為普適性原則或者一般原則，主要有獨立、客觀(guān)、公正原則，合法原則，最高最佳使用原則，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，替代原則。這些原則中除獨立、客觀(guān)、公正原則是基本原則外，其余都是技術(shù)性原則，這些技術(shù)性原則可以稱(chēng)為普適技術(shù)性原則。

　　某些估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)還應遵循一些其他原則，例如房地產(chǎn)抵押估價(jià)還應遵循謹慎原則。這些僅適用于某種或某些估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)原則，可以稱(chēng)為特殊原則。

　　由上可知，最高行為準則與技術(shù)性原則是相互對應的，普適性原則與特殊原則也是相互對應的。因此，謹慎原則也屬于技術(shù)性原則。

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