?。ǘ┏杀痉ǚ治鰷y算過(guò)程成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本估價(jià)對像為在建工程，折舊為零。

　　采用的公式：

　　估價(jià)對象價(jià)格=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷(xiāo)售稅費+開(kāi)發(fā)利潤1． 土地取得成本運用基準地價(jià)修正法求取估價(jià)對象土地價(jià)格，并測算相關(guān)稅費。

　　土地取得成本單價(jià)=1717.18（元/m²）（計算過(guò)程略）

　　價(jià)對象用地面積為23667.00m²，則估價(jià)對象土地總價(jià)為：

　　1717.18×23667.00=4064.05（萬(wàn)元）

　　2．開(kāi)發(fā)成本

　　2.1 勘察設計等前期工程費及開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中的稅費39.82萬(wàn)元（計算過(guò)程略）

　　2.2基礎設施配套費基礎設施配套費括所需的道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等的建設費。根據××市近期公布的收費項目和收費標準，基礎設施配套費為80元/ m²（按建筑面積），則合計318.57萬(wàn)元。

　　2.3 建筑安裝工程費估價(jià)對象已建部分建筑安裝工程費為：196.62（萬(wàn)元）

　　則估價(jià)對象開(kāi)發(fā)成本為：

　　39.82+318.57+196.62=555.01（萬(wàn)元）

　　3．管理費用管理費用包括開(kāi)發(fā)商的人員工資．辦公費．差旅費等。經(jīng)調查，管理費一般為開(kāi)發(fā)成本的2%-4%，本次評估取其中間值，即按開(kāi)發(fā)成本的3%計取。

　　555.01×3%=16.65（萬(wàn)元）

　　4．投資利息按正常開(kāi)發(fā)進(jìn)度，整個(gè)項目開(kāi)發(fā)周期為1.5年，假設資金在開(kāi)發(fā)周期內均勻投入。

　　利率取一年期貸款利率5.76%. 555.01×[（1+5.76%）1.5/2-1]=23.81（萬(wàn)元）

　　5．銷(xiāo)售稅費估價(jià)對象尚未進(jìn)入預售或銷(xiāo)售階段，故不考慮銷(xiāo)售稅費。

　　6．開(kāi)發(fā)利潤經(jīng)調查，××市同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的直接成本平均利潤為15%，本次評估取利潤率15%. 555.01×15%=83.25（萬(wàn)元）

　　7．運用成本法的估價(jià)結果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77（萬(wàn)元）

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