土地招拍掛出讓價(jià)格評估，是估價(jià)人員根據擬出讓地塊條件和土地市場(chǎng)情況，依據《城鎮土地估價(jià)規程》組織，對擬出讓地塊的正常土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評估。筆者通過(guò)對土地招拍掛出讓評估方法的研究，認為土地出讓價(jià)格評估具有以下特點(diǎn)：

　　采取公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準

　　由于國有建設用地使用權招拍掛出讓是遵循公開(kāi)、公平、公正的原則，屬于一種真正的市場(chǎng)行為，因此土地招拍掛評估理應采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準。也就是擬出讓宗地在估價(jià)基準日時(shí)，并且在設定的容積率、建筑密度、綠地率、開(kāi)發(fā)程度等條件下的正常公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。特別指出的是，土地招拍掛出讓評估不同于強制拍賣(mài)評估，因為強制拍賣(mài)評估要考慮短期內強制處分標的物時(shí)造成的價(jià)格折減。

　　估價(jià)基準日應為招拍掛出讓日

　　在實(shí)際估價(jià)工作中，估價(jià)人員通常將實(shí)地查勘估價(jià)期間的某一個(gè)日期定為估價(jià)基準日，但估價(jià)基準日并非總是在估價(jià)日期的期間，也可能因特殊需要，將過(guò)去或未來(lái)的某個(gè)日期定為估價(jià)基準日。而國有建設用地使用權招拍掛出讓?zhuān)�一般都�?huì )提前一段時(shí)間在新聞媒體上刊登公告，土地出讓人要先行委托專(zhuān)門(mén)的估價(jià)機構對擬出讓土地進(jìn)行評估。為真正體現出所評估的土地使用權價(jià)格是在出讓日正常、公開(kāi)市場(chǎng)條件下的價(jià)格水平，其估價(jià)基準日應與出讓時(shí)間相一致。

　　不同出讓方式可側重采用不同的估價(jià)方法

　　國有建設用地使用權招標、拍賣(mài)、掛牌三種出讓方式，分別選用針對性、適應性強的估價(jià)方法，這是保證估價(jià)結果合法、合理的關(guān)鍵一步。以拍賣(mài)方式出讓國有建設用地使用權時(shí)，宜重點(diǎn)選取市場(chǎng)法、假設開(kāi)發(fā)法等評估方法。市場(chǎng)法能夠充分考慮在估價(jià)基準日近期市場(chǎng)上，類(lèi)似宗地的交易行情和市場(chǎng)承受能力，其測算價(jià)格簡(jiǎn)單明了，容易被土地出讓人和競買(mǎi)者認同和接受；假設開(kāi)發(fā)法則詳細分析了擬出讓土地在規劃條件限制范圍內，最有效的利用方式、建筑成本以及當前房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀和未來(lái)可能帶來(lái)的收益等因素。此外，以?huà)炫品绞匠鲎寚�有建設用地使用權時(shí)，如果擬出讓地塊在缺乏交易案例，但存在潛在性收益的情況下，除可選取假設開(kāi)發(fā)法等方法外，也可以側重選取收益還原法。