國有土地使用權出讓概念

　　國有土地使用權出讓?zhuān)�是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓金是指通過(guò)有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。國有土地使用權出讓的含義一般包括以下內容：①?lài)�有土地使用權出讓�(zhuān)�也稱(chēng)批租或土地一級市場(chǎng)，由國家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權。②）經(jīng)出讓取得土地使用權的單位和個(gè)人，只有使用權，在使用土地期限內對土地擁有使用、占有、收益、處分權；土地使用權可以進(jìn)入市場(chǎng)，可以進(jìn)行轉讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但地下埋藏物歸國家所有。③土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權證書(shū)。④集體土地不經(jīng)征收（成為國有土地）不得出讓。⑤國有土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權利義務(wù)的經(jīng)濟關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點(diǎn)。

　　例題：城市規劃區內集體所有的土地出讓?zhuān)瑧�具備的法定條件是（�。�（2000年土地管理基礎試題）　　
　　A．由國家先行征收
　　B．先轉讓給國家
　　C．經(jīng)集體土地所有者同意
　　D．經(jīng)集體經(jīng)濟組織2/3以上的成員同意

　　答案：A
　　解析：集體土地不經(jīng)征收（成為國有土地）不得出讓。

　�。�1）出讓主體

　　主要是指國有土地使用權出讓人。國有土地使用權出讓的主體不是任何單位和個(gè)人都可以充當的，它必須具備一定的法定條件和資格。

　�、偻恋厥褂脵喑鲎屓吮仨毷谴�表土地國家所有權的縣、市人民政府。任何其他單位和個(gè)人不得充當出讓人。

　�、谥腥A人民共和國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規定外，均可依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》和新實(shí)施的《土地管理法》及其《實(shí)施條例》的規定取得土地使用權，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。

　�、弁恋厥褂谜唛_(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)土地的活動(dòng)，應當遵守國家法律、法規的規定，并不得損害社會(huì )公共利益。

　�。�2）出讓客體

　�、俑鶕�《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條和第八條的規定，土地使用權的出讓是在國有土地范圍內進(jìn)行的，集體所有的土地必須辦理征用手續轉化為國有土地后才能出讓。

　�、诘叵碌母黝�(lèi)自然資源、礦產(chǎn)以及埋藏物和市政公用設施等，不在土地使用權出讓范圍之列。

　�、弁恋厥褂脵喑鲎尩牡貕K可以是“生地”，即待開(kāi)發(fā)的土地，也可以是已完成市政設施的“熟地”即實(shí)行“三通一平”或“七通一平”的土地。

　�。�3）出讓年限

　　根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓的最高年限按下列用途確定：

　�。�1）居住用地七十年；

　�。�2）工業(yè)用地五十年；

　�。�3）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

　�。�4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地四十年；

　�。�5）綜合或者其他用地五十年。

　　土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后60日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。出讓方應當按照合同規定，提供出讓的土地使用權。未按合同規定提供土地使用權的，土地使用者有權解除合同，并可請求違約賠償。土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權。

　　土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地。未按合同規定的期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門(mén)應當予以糾正，并根據情節可以給予警告、罰款直至無(wú)償收回土地使用權的處罰。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規劃部門(mén)批準，依照土地出讓管理有關(guān)規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

　　出讓期屆滿(mǎn)，政府可以無(wú)償收回土地使用權及地上建筑物、附著(zhù)物的所有權。若因公共利益需要，國家可依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予補償。使用者如需繼續使用，可向政府申請續期，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于期滿(mǎn)前1年向土地管理部門(mén)提出申請，經(jīng)批準續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，按規定支付地價(jià)款并更換土地權屬證書(shū)。

　　例題：根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，教育、科技用地土地使用權出讓的最高年限為（�。�（2000年土地管理基礎試題）
　　A．40年
　　B．50年
　　C．60年
　　D．70年

　　答案：B
　　解析：《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年。