《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》是土地估價(jià)師考試的重要科目之一，分數為200分，占土地估價(jià)師考試總分的30％�！锻恋毓纼r(jià)實(shí)務(wù)》沒(méi)有具體的參考書(shū)籍，但它是《土地估價(jià)理論與方法》、《土地管理與基礎》及《土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟理論與方法》的綜合，旨在考察應試者對各科知識的綜合應用。應試者在復習過(guò)程中應注意將各科知識有機結合，融會(huì )貫通�！锻恋毓纼r(jià)實(shí)務(wù)》試題包括綜合計算題、案例綜合分析題和土地估價(jià)報告改錯三種類(lèi)型。

　　（一）綜合計算題

　　該題型主要考察應試者對主要估價(jià)方法的綜合運用能力，要解答每道小題通常貫穿一種主要方法，但方法中所用到的某些條件不直接給出，需借助其他方法計算得到。解答該類(lèi)題目的一般步驟如下：

　　第一，審題。審題時(shí)需明確題目要求和給出的已知條件，注意各已知條件的單位，如租金是按日、按月還是按年計算，是單位建筑面積租金還是可出租面積租金，注意各因素比較的基準等，并注意所給條件中哪些是有用的，哪些是用來(lái)迷惑應試者的，以防用錯。同時(shí)，應試者還必須弄清以下幾個(gè)時(shí)點(diǎn)，即土地使用權取得時(shí)點(diǎn)、建筑開(kāi)工、竣工時(shí)點(diǎn)、建筑物出售、出租時(shí)點(diǎn)、各類(lèi)投資集中投入時(shí)點(diǎn)、土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)，最好將各時(shí)點(diǎn)標注在時(shí)間軸上。

　　第二，確定解題方法和解題思路。通過(guò)審題，明確了題目要求和已知條件，便可確定以哪種估價(jià)方法為主線(xiàn)，并根據該方法中用到的未知條件確定需借助的其他方法。估價(jià)方法的確定至關(guān)重要，一定要看清題目，確定正確的估價(jià)方法，否則時(shí)間都來(lái)不及。估價(jià)方法確定了，解題思路也便有了。

　　第三，公式和計算步驟。計算過(guò)程中，涉及的計算公式一定要列出，哪怕沒(méi)有時(shí)間計算，列出需要的幾個(gè)公式也能得到相應的分數。計算一定要分步計算，而且盡量細分，因為在閱卷評分中計算題的步驟劃分是很細的，每個(gè)步驟和計算結果都有對應的分值，一旦計算錯誤，不分步驟的試卷肯定丟分多。應試者必須牢記各種地價(jià)評估方法的計算步驟，并能對計算步驟作簡(jiǎn)要說(shuō)明，答題時(shí)按順序進(jìn)行，避免跳步被扣分。

　　（二）案例綜合分析題

　　該題型主要考察應試者對法律、法規和行業(yè)政策的掌握程度和具體分析能力及估價(jià)方法的選用和操作程序，是政策與實(shí)踐的結合與統一。

　　一道案例綜合分析題通常包含幾個(gè)小題，解答該類(lèi)題目最首要的也是審題，根據題目的要求找出適用的法律、法規，然后順序回答每一個(gè)小題，并要做到知無(wú)不言，把能想到的盡量答出來(lái)，但也要注意條理清楚，避免羅嗦、重復。

　　（三）土地估價(jià)報告改錯

　　該題型主要考察應試者對土地價(jià)格評估實(shí)務(wù)的理解和掌握程度。要想做好此類(lèi)題目，應試者必須熟知《土地估價(jià)報告規范格式》及其中每一部分、每一步的基本要求，并能熟練運用各種評估方法，準確把握各項參數取值。解答該類(lèi)題目可按下列步驟進(jìn)行：

　　首先，要快速瀏覽報告，找出結構上的錯誤。估價(jià)報告改錯通常給出一個(gè)或兩個(gè)完整的報告，篇幅較長(cháng)，要想在規定的時(shí)間內完成，應試者應掌握一定的閱讀技巧，快速瀏覽報告，看報告內容是否完整，有無(wú)缺漏項。如第一部分總述中缺少地價(jià)定義。

　　第二，前后對照，找出報告前后敘述不一致的錯誤。

　　第三，對容易出現錯誤的地方認真、仔細閱讀，看關(guān)鍵問(wèn)題是否闡述清楚，有沒(méi)有錯誤。如“地價(jià)定義”中未說(shuō)明土地開(kāi)發(fā)程度。

　　第四，估價(jià)方法應用中，計算公式、參數取值、收益或費用取值、比較案例選取等是否合理，有沒(méi)有依據，有沒(méi)有計算錯誤。

　　第五，找出報告中比較隱蔽的錯誤。

　　從歷年土地估價(jià)師資格考試來(lái)看，估價(jià)報告改錯一般每指出一個(gè)錯誤并能簡(jiǎn)述原因的得3分，最高得分60分，也就是說(shuō)如果能找出20個(gè)錯誤并能簡(jiǎn)述原因便可得滿(mǎn)分。因此，為了多得分，應試者解答此類(lèi)題目應按上述步驟先易后難，在敘述答案時(shí)，應試者要按順序書(shū)寫(xiě)，并標明順序號，同時(shí)要把握好分寸，既要做到語(yǔ)言精煉，又不要漏掉必要的說(shuō)明，以免丟分。

　　總之，土地估價(jià)實(shí)務(wù)考試，要求應試者要具備扎實(shí)的土地管理基礎知識，掌握土地估價(jià)理論與方法及相關(guān)經(jīng)濟理論與方法，并能靈活運用于土地估價(jià)過(guò)程中。而幾種主要的估價(jià)方法作為考試的重中之重，貫穿于土地估價(jià)實(shí)務(wù)考題的始終。應試者不僅要在理解的基礎上熟練掌握各種估價(jià)方法的概念、原理、基本公式、特點(diǎn)、適用范圍及適用的估價(jià)原則、估價(jià)程序，還要能靈活運用、綜合運用。在這里，對各種估價(jià)方法應注意的問(wèn)題作一歸納總結，供大家在復習時(shí)參考。

　　收益還原法

　　根據土地純收益是否變化、怎樣變化及土地使用年限是無(wú)限年還是有限年選擇正確的計算公式；

　　總收益和總費用均應為客觀(guān)值，且折算到年；

　　土地收益年限應從估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起，至土地使用年期屆滿(mǎn)為止；

　　房屋的計提折舊年限除考慮房屋的耐用年限外，還要考慮土地使用權的使用年限。計提折舊年限應從房屋竣工驗收合格之日起計，當房屋的耐用年限短于土地剩余使用年限時(shí)，應按房屋的耐用年限計算折舊，當房屋耐用年限長(cháng)于土地剩余使用年限時(shí)，應按土地剩余使用年限+房屋已使用年限計提折舊；

　　建筑物純收益-建筑物現值×建筑物還原利率，而不能以建筑物重置價(jià)格為基數計算。

　　市場(chǎng)比較法

　　所選取的各比較交易案例應為用途相同、交易類(lèi)型相同、所處地區的區域特性及宗地的個(gè)別條件相近的正常交易案例，且交易時(shí)間一般為2年內的交易實(shí)例，最長(cháng)不超過(guò)3年；

　　各比較交易案例價(jià)格基礎應統一；

　　區域因素和個(gè)別因素的選取因用途不同應有差別，且二者不能混淆；

　　進(jìn)行比較因素修正時(shí)，要把握兩點(diǎn)：第一，因為求算的是待估宗地價(jià)格，待估宗地的條件指數均位于分子，比較案例宗地條件指數均位于分母；第二，以誰(shuí)為基準，誰(shuí)的條件指數即為100.

　　成本逼近法

　　土地取得費和土地開(kāi)發(fā)費應為客觀(guān)值；

　　計算利息的基數為土地取得費及相關(guān)稅費和土地開(kāi)發(fā)費，但計息期不同，土地取得費及相關(guān)稅費的計息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)周期，土地開(kāi)發(fā)費的計息期根據費用的投入情況確定，在均勻投入的情況下按折半計算；計算利息的方式有單利和復利之分，若無(wú)具體說(shuō)明，一般按復利計算；

　　計算利潤的基數與計算利息的基數相同，不能錯將利息作為計算利潤的基數；

　　通過(guò)成本累加計算得到的估價(jià)結果一般是無(wú)限年期的，在出讓地價(jià)估算時(shí)，一定要進(jìn)行年期修正。

　　剩余法

　　建筑物售價(jià)、建筑費、專(zhuān)業(yè)費等應為客觀(guān)值；

　　計算利息的基數包括待估宗地地價(jià)、建筑費、專(zhuān)業(yè)費和不可預見(jiàn)費；待估宗地地價(jià)的計息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)周期，后三項的計息期根據其投入情況確定，在整個(gè)開(kāi)發(fā)期均勻投入時(shí)為整個(gè)開(kāi)發(fā)期的一半；

　　若已知條件為投資匯報率，則利潤的計算基數與利息的計算基數一致，否則，一般為房地產(chǎn)總價(jià)值。