例題：

　　1.估價(jià)對象概況

　　某公司于1995年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權，并于1996年11月在此地塊上建成建筑物B，當時(shí)造價(jià)為每平方米1200元；其經(jīng)濟耐用年限為55年，目前該類(lèi)建筑重置價(jià)格為每平方米1500元，殘值率為10%，A地塊面積450㎡，建筑面積為400㎡，目前該建筑全部出租，每月實(shí)收租金為10000元。據調查，當地同類(lèi)建筑出租租金一般為每月每平方米30元，土地及房屋還原率分別為5%和6%，每年需支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，需支付的年管理費為同類(lèi)建筑年租金的4%，年維修費為重置價(jià)的2%，年保險費為重置價(jià)的0.2%.

　　2.估價(jià)要求

　　試根據上述資料估算A地塊在1999年11月的土地使用權價(jià)格。

　　3. 估價(jià)過(guò)程

　�。�1）該宗土地與房屋出租，有經(jīng)濟收益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。

　�。�2）計算出租總收益：

　　收益應采用客觀(guān)收益，即每月每平方米30元。

　　年總收益=30×400×12=144000元

　�。�3）計算出租總費用

　　總費用包括以下幾項：

　�、倌甓惤�=20×400=8000元

　�、谀旯芾碣M=30×400×12×4%=5760元

　�、勰昃S修費=1500×400×2%=12000元

　�、苣瓯ｋU費=1500×400×0.2%=1200元

　�、萦嬎惴课菽暾叟f費

　　房屋的折舊費應當根據房屋的重置價(jià)、耐用年限、殘值率進(jìn)行計算。但本案例中土地使用權出讓年限，即土地使用者可使用的年期小于房屋耐用年限，而根據《城市房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院55號令規定，土地使用權期滿(mǎn)而使用者未申請續期的，土地使用權由國家無(wú)償收回，關(guān)于地上建筑物的處置，《城市房地產(chǎn)管理法》未作具體規定，而國務(wù)院55號令則規定由國家無(wú)償取得。因此使用者可使用房地產(chǎn)年限不能超過(guò)出讓年期。對本案例而言，使用者可使用房地產(chǎn)年限為51-1=49；而房屋在使用期滿(mǎn)并不能由房產(chǎn)主取得。因此，整個(gè)房屋重置價(jià)必須在可使用年期內全部收回，以回收整個(gè)投資。因此，本案例中房屋年折舊費為：

　　年折舊費=房屋重置價(jià)/房屋可使用年限=1500×400/49=12245元

　　所以：總費用=①+②+③+④+⑤=39205元

　�。�4）計算房屋出租年純收益：

　�、俜课莠F值=房屋重置價(jià)-年折舊費×已使用年限

　　=1500×400-12245×3=563265元

　�、诜课菽昙兪找�=房屋現值×房屋還原率

　　=563265×6%=33795.9（元）

　�。�5）計算年土地純收益：

　　土地年純收益=（2）-（3）-（4）

　　=144000-39205-33795.9=70999.1（元）

　�。�6）確定1999年11月的土地使用權價(jià)格

　　案例土地在1999年11月的土地使用權剩余使用年期為46年，因此土地使用權價(jià)格為：

　　解答：

　　題目中：公司于1995年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權，并于1996年11月在此地塊上建成建筑物B，當時(shí)造價(jià)為每平方米1200元；其經(jīng)濟耐用年限為55年，可以看出經(jīng)濟耐用年限長(cháng)于土地使用年限，根據國務(wù)院令，此建筑不計算殘值，具體講解建議看一下：

　　如果房屋耐用年限超過(guò)了出讓的土地使用權年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根據《城市房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院（1990）55號令規定，土地使用期滿(mǎn)而使用者未申請續期的，土地使用權由國家無(wú)償收回，關(guān)于地上建筑物的處置，《城市房地產(chǎn)管理法》未作具體規定，而國務(wù)院55號令則規定由國家無(wú)償取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超過(guò)土地使用權出讓年期。這樣，當房屋耐用年限超過(guò)土地使用權出讓年期時(shí)，按土地使用權出讓年限調整確定房屋可使用年限，在計算年折舊時(shí)也不應考慮殘值。相應的計算公式為：

　　年折舊費=房屋重置價(jià)/房屋可使用年限

　　房屋可使用年限=土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限