一、土地估價(jià)概念

　　土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎上，根據土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現實(shí)經(jīng)濟活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式、土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態(tài)下及某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。

　　二、土地估價(jià)原則

　　土地價(jià)格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。首先要掌握土地估價(jià) 的基本原則，以此為指南，認真分析影響土地價(jià)格的因素，靈活 使用各種土地估價(jià)方法，對土地價(jià)格做出最準確的判斷。

　　（一）替代原則

　　土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：

　�、偻恋貎r(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定；②土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買(mǎi)賣(mài)者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格；③土地價(jià)格可通過(guò)比較地塊的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。

　　根據上述原則，在土地估價(jià)時(shí)，就可以通過(guò)對土地條件即土地使用價(jià)值的比較來(lái)評估土地價(jià)格。一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修訂后，才能按替代原則，采用市場(chǎng)比較法確定待估地塊價(jià)格。

　　例題：判斷題：在土地估價(jià)時(shí)，就可以通過(guò)對土地條件即土地使用價(jià)值的比較來(lái)評估土地價(jià)格。一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修訂后，才能按替代原則[ r ]

　　替代原則實(shí)際上與收益還原法也有較深的淵源關(guān)系。因為某地塊的價(jià)格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價(jià)格�？梢�(jiàn)，替代原則是表示合理經(jīng)濟行為的基本原則之一。它適用范圍廣，是估價(jià)原則的中心內容之一。

　　在我國目前的土地估價(jià)工作中，基準地價(jià)評估是先評定土地使用價(jià)值，進(jìn)行分等定級，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎上再測算其平均價(jià)格；而基準地價(jià)系數修訂法評估宗地價(jià)格時(shí)，則是在基準地價(jià)基礎上，通過(guò)待估宗地條件與區域內一般條件的比較，對基準地價(jià)進(jìn)行系數修訂，評估出宗地價(jià)格。由此可以看出，這實(shí)際上都是替代原則在估價(jià)實(shí)踐中的具體運用。