[案例]

　　某市一國有企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善，連年虧損，便打算將企業(yè)所使用的劃撥土地使用權分別做如下處理：一是為賒購產(chǎn)品，將1.5畝國有土地使用權抵押給產(chǎn)品供應方；二是想私下將1.2畝國有土地使用權以協(xié)議出租、一次性收取租金的方式出租給公司職工張某等四人，協(xié)議出租期為50年。張某等四人可以該公司拖欠其本人的工資抵交土地租金。

　　[疑惑]

　　1、該企業(yè)抵押劃撥土地使用權的行為需要具備哪些條件才可行？

　　2、該企業(yè)私下將劃撥土地使用權出租的行為是否合法？

　　3、如果該企業(yè)私下抵押和出租劃撥土地使用權，將如何處罰？

　　[解析]

　　本案主要涉及劃撥土地使用權抵押和出租的問(wèn)題。

　　1、首先來(lái)看劃撥土地使用權的抵押?jiǎn)?wèn)題。

　　從設定抵押權的主體來(lái)看，《擔保法》中并未對設定抵押權的主體做出限制，即企業(yè)之間可以設定抵押權�！蛾P(guān)于企業(yè)間土地使用權抵押有關(guān)問(wèn)題的復函》（國土資函[2000]582號）規定，企業(yè)間以土地使用權進(jìn)行抵押擔保的前提是企業(yè)之間訂立的債權債務(wù)主合同必須符合有關(guān)法律法規的規定，涉及需要金融監管部門(mén)批準的，應首先辦理批準手續。由此可見(jiàn)，只要符合582號復函要求，企業(yè)之間可以土地使用權設定抵押權。

　　從抵押物來(lái)看，劃撥土地使用權具有特殊性，以劃撥土地使用權設定抵押權需要具備一定的條件�！吨腥A人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第45條和《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第6條中均規定劃撥土地使用權必須符合下列四個(gè)條件才能抵押：一是土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個(gè)人；二是領(lǐng)有國有土地使用證；三是具有地上建筑物、其他附著(zhù)物合法的產(chǎn)權證明；四是依照規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。從以上規定可以看出，沒(méi)有地上建筑物的劃撥土地使用權是不能抵押的。除此外，土地使用權抵押需要訂立抵押合同，并辦理抵押登記�！稉�保法》規定，當事人不辦理登記的，不得對抗第三人。即將于10月1日起施行的《物權法》規定，以建設用地使用權抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時(shí)設立。

　　另外，在《關(guān)于改革土地估價(jià)結果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)[2001]44號）中規定，企業(yè)改制時(shí)，可依據劃撥土地的平均取得和開(kāi)發(fā)成本評定劃撥土地使用權價(jià)格，作為原土地使用者的權益，計入企業(yè)資產(chǎn)。在《協(xié)議出讓國有土地使用權規范》（試行）和《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規范》（試行）中對劃撥土地使用權的價(jià)格也有類(lèi)似的規定。由此可見(jiàn)，隨著(zhù)土地價(jià)值的日益凸顯，劃撥土地使用權作為建設用地使用權的一種，也有了評定自身價(jià)格的標準，這對于保護劃撥土地使用權的的合法權益無(wú)疑是很大的進(jìn)步。

　　綜上，該企業(yè)若以劃撥土地使用權抵押，必須具備上述條件，并經(jīng)過(guò)市、縣人民政府批準后才能設定合法有效的抵押權，才能在債務(wù)到期時(shí)保證抵押權的實(shí)現。

　　2、關(guān)于劃撥土地使用權的出租問(wèn)題。

　　由于劃撥土地使用權的特殊性，只有在符合法定條件的前提下才能出租劃撥土地使用權�！吨腥A人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第45條和《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第6條對劃撥土地使用權的出租條件做出了和以劃撥土地使用權設定抵押權相同的規定。所以，該企業(yè)必須符合這些條件后才可以出租其劃撥土地使用權。

　　3、關(guān)于私下抵押和出租劃撥土地使用權的處罰。

　　如果該企業(yè)未經(jīng)依法批準抵押和出租劃撥土地使用權，對其行為應當依法予以處罰。依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第46條規定，對未經(jīng)批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個(gè)人，市、縣人民政府土地管理部門(mén)應當沒(méi)收其非法收入，并根據情節處以罰款。