第二節 權屬審核

　　權屬審核是土地登記機關(guān)對申請人提交的證明文件資料和地籍調查結果進(jìn)行審核，再由縣級以上人民政府根據土地登記機關(guān)的審核意見(jiàn)，決定對申請登記的土地權利和權利變動(dòng)事項，是否準予登記的過(guò)程。

　　一、地籍調查與權屬審核銜接

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　　土地登記人員接收地籍調查人員移交的土地登記申請資料和地籍調查成果資料。在資料移交中雙方應檢核資料與移交單所載資料是否相符，有無(wú)缺失，并填寫(xiě)《土地登記資料移交單》的有關(guān)內容。

　　（二）記錄土地登記申請和地籍調查內容

　　土地登記人員將土地登記申請和地籍調查的有關(guān)內容記錄到《土地登記審批表》的相應欄目，以備審核時(shí)使用。

　　二、權屬審核的依據與應達標準

　　權屬審核的依據有兩個(gè)方面：法律依據和書(shū)證依據。法律依據是指國家現行的有關(guān)土地的法律、政策及行政法規。書(shū)證依據指土地登記申請人的身份證明、申請登記宗地的權屬來(lái)源證明、申請登記宗地的地上物產(chǎn)權證明、地籍調查成果和土地定級估價(jià)成果等。權屬審核必須依據書(shū)證及我國現行的法律、法規和政策進(jìn)行。

　　權屬審核應達到的標準總的來(lái)說(shuō)有三條：權屬合法、界址清楚和面積準確。權屬合法主要體現在以下幾方面：土地權屬來(lái)源清楚；土地的權屬性質(zhì)準確；土地的使用合理；界址清楚是指土地權屬范圍（宗地）的界址點(diǎn)、界址線(xiàn)、界標的設立準確、合理，指界人認界手續完備，實(shí)地與圖、表描述一致。界址邊長(cháng)實(shí)丈數據與圖上量算結果在允許誤差之內。宗地面積準確的前提是界址清楚，測量方法規范，其具體要求是：圖上量算面積與實(shí)地測量面積一致；土地總面積與各地類(lèi)面積之和一致；共有宗地各分攤面積之和與共有使用面積一致；批準面積與實(shí)際使用的面積一致。

　　按照《土地登記規則》第67條的規定，有下列情形之一的，土地管理部門(mén)可以作出暫緩登記的決定：（一）土地權屬爭議尚未解決的；（二）土地違法行為尚未處理或者正在處理的；（三）依法限制土地權利或者依法查封地上建筑物、其他附著(zhù)物而限制土地權利的。

　　三、權屬審核的內容

　　權屬審核主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：對土地登記申請人的審核、對宗地自然狀況的審核、對宗地權屬狀況的審核。

　　（一）對土地登記申請人的審核

　　不同類(lèi)型的土地登記，其申請人不同，但一般說(shuō)來(lái)，不管哪一種類(lèi)型的土地登記，其申請人都沒(méi)有超出自然人、法人和其他組織這三種類(lèi)型之外。

　　申請人是自然人的，土地登記人員查驗其個(gè)人身份證或戶(hù)籍證明，并對其民事行為能力進(jìn)行審查。土地登記要求申請人具有完全民事行為能力，如果申請人無(wú)行為能力或只具有限制行為能力，則必須由其法定代理人代理申請；

　　申請人為法人或其它組織的，土地登記人員審查其法人資格證明。企業(yè)法人如企業(yè)、公司的法人資格證明為工商行政管理部門(mén)核發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照》，社會(huì )團體法人如工會(huì )、共青團、婦聯(lián)、行業(yè)協(xié)會(huì )、學(xué)術(shù)團體等的法人資格證明為民政部門(mén)頒發(fā)的社會(huì )團體登記證書(shū)；依照法律、行政命令成立的機關(guān)法人、事業(yè)法人的法人資格證明為批準該單位成立的證件或文件。其它組織申請土地登記時(shí)，參照法人審查的方法對其主體資格進(jìn)行審查。

　　此外，土地登記人員還對法定代表人身份證明、法定代表人的個(gè)人身份證或戶(hù)籍證明進(jìn)行審查；土地登記申請人不管是自然人還是法人或其它組織，凡是委托他人申請的，土地登記人員審查其《土地登記委托書(shū)》，以及代理人的個(gè)人身份證或者戶(hù)籍證明。代理人為法定代理人的，土地登記人員審查其村委會(huì )或居委會(huì )開(kāi)具的監護人證明。

　　（二）對宗地自然狀況的審核

　　對宗地自然狀況的審核就是對宗地范圍、面積、用途、等級和價(jià)格進(jìn)行審核。審核要件為地籍調查成果和土地定級估價(jià)成果。宗地范圍反映在宗地界址點(diǎn)和界址線(xiàn)上，宗地的面積也是通過(guò)界址點(diǎn)、界址線(xiàn)計算出來(lái)的，宗地范圍涉及到土地權利人的切身利益。審核宗地范圍，采用數字地籍成圖的，界址點(diǎn)須用數字精確表示；采用其他方法測繪地籍圖的，四至描述一定要準確，且應盡量與明顯地物聯(lián)系在一起，宗地面積包括宗地總面積、地類(lèi)面積、宗地內建筑面積，共用宗地的，還分為共有使用權面積、分攤面積。審核宗地面積時(shí)，應在圖上或到實(shí)地逐一核對各類(lèi)面積。對利用土地利用現狀調查資料進(jìn)行登記的集體土地所有權和國有農村、牧、漁場(chǎng)國有土地使用權的核對各地類(lèi)面積與土地總面積是否一致。農村、牧場(chǎng)內建設用地與非建設用地分別劃宗的，檢核圖件與文字描述的一致性。難以在小比例尺圖件上劃出建設用地范圍的檢查文字描述中建設用地面積扣除記載。審核宅基地面積要檢核宅基地面積是否超標，對超占面積宅基地提出處理意見(jiàn)。宗地用途反映了土地利用現狀的合理性，土地使用者必須嚴格按照規定的用途使用土地，中 大網(wǎng)校不能隨意改變。在審核中，要檢核土地實(shí)際用途與批準用途的一致性，發(fā)現不一致的，移交有關(guān)部門(mén)處理。土地等級反映土地的質(zhì)量和使用價(jià)值，土地價(jià)格反映土地的價(jià)值。一般情況下，登記的土地等級應與定級成果資料相一致，標定地價(jià)和申報地價(jià)水平應與當地的地價(jià)水平相當。

　　（三）對土地權屬狀況的審核

　　對土地權屬狀況的審核主要是審核土地權屬來(lái)源、土地權屬性質(zhì)和土地使用期限。

　　土地權屬來(lái)源審核的要件是土地權屬來(lái)源證明。由于歷史原因，我國土地權屬來(lái)源證明分為兩類(lèi)：直接的土地權屬來(lái)源文件和土地權屬參考文件。直接的土地權屬來(lái)源文件，是指政府部門(mén)批準使用土地的文件。其中包括《中華人民共和國土地管理法》頒布前主管土地的政府部門(mén)，如計委、建委、民政、農業(yè)等有批地權的政府部門(mén)批準的用地文件�！吨腥A人民共和國土地管理法》頒布實(shí)施后，在土地行政主管部門(mén)已經(jīng)組建的地區，只有土地行政主管部門(mén)批準用地的文件是有效的批地文件；土地登記開(kāi)始前，統一由土地行政主管部門(mén)補辦的批準用地文件；農村居民長(cháng)期使用的宅基地、城鎮居民個(gè)人住所用地的舊土地證、房產(chǎn)證及由當地基層組織開(kāi)具四鄰認證的證明；農業(yè)合作化時(shí)期和農村六十條發(fā)布后，生產(chǎn)隊、生產(chǎn)大隊固定土地的檔案。土地權屬的參考文件包括土地公有制實(shí)行前的土地契約；單位或個(gè)人土地使用權調整、交換時(shí)雙方的協(xié)議或有關(guān)材料；地上物買(mǎi)賣(mài)、交換、繼承等證件；行政領(lǐng)導對用地的指示；集體土地交換協(xié)議等。審核土地權屬來(lái)源證明時(shí)，要先將土地權屬來(lái)源文件進(jìn)行分類(lèi)，然后進(jìn)行文件認定。

　　土地權屬性質(zhì)的審核主要是對土地權利的必要性、可行性、范圍、內容、義務(wù)和限制進(jìn)行審核。

　　土地使用期限審核是指土地權利人以出讓或轉讓方式取得的國有土地使用權的，其使用期限應符合國家規定的國有土地使用權期限。集體土地使用權期限應與農地使用合同和國家有關(guān)政策相符。