第四章 土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記

　　土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記是在初始土地登記以后對一宗土地上新確認的土地使用權、所有權和土地他項權利進(jìn)行的土地登記。從物（土地）的角度來(lái)說(shuō)的，設定土地登記中的“設定”是指某種權利的設立，即某宗土地上原來(lái)沒(méi)有設立某種權利（土地使用權、所有權和土地他項權利），現在依法設立了該種權利，就叫作該種土地權利（土地使用權、所有權和土地他項權利）的設定。

　　土地使用權、所有權和土地他項權利設定土地登記有以下特點(diǎn)：

　�。�1）設定登記發(fā)生在初始土地登記之后，它屬于變更土地登記的范疇。

　�。�2）設定登記具有經(jīng)常性，只要某宗地上新設定了某種權利，就要進(jìn)行設定登記。

　�。�3）設定登記具有分散性，哪塊土地設定了新的權利，就要對那塊土地進(jìn)行設定登記。

　　根據《土地登記規則》第三章規定和其他有關(guān)文件精神，土地使用權、所有權和土地他項權利設定土地登記可分為以下幾種主要類(lèi)型：

　�。�1）劃撥?chē)�有土地使用權設定登記；

　�。�2）出讓國有土地使用權設定登記；

　�。�3）國家作價(jià)出資（入股）國有土地使用權設定登記；

　�。�4）國家授權經(jīng)營(yíng)國有土地使用權設定登記；

　�。�5）國家租賃國有土地使用權設定登記；

　�。�6）集體土地所有權設定登記；

　�。�7）集體土地使用權設定登記；

　�。�8）土地使用權抵押設定登記；

　�。�9）土地使用權出租設定登記；

　　第一節 劃撥?chē)�有土地使用權設定登記

　　劃撥?chē)�有土地使用權設定登記是對一宗土地上新確認的以劃撥方式取得的國有土地使用權進(jìn)行的土地登記。

　　一、基本概念

　　土地使用權的劃撥，是指縣級以上地方人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。劃撥?chē)�有土地使用權就是土地使用者通過(guò)劃撥方式獲取的國有土地使用權，除法律、行政法規另有規定外，一般沒(méi)有期限的限制。

　　二、法律特征

　　劃撥?chē)�有土地使用權的法律特征主要有以下幾點(diǎn)：

　　（一）劃撥?chē)�有土地的使有權是依國家行政行為而獲得的權利

　　劃撥?chē)�有土地使用權是國家憑借行政權利進(jìn)行土地資源配置的方式，土地使用者為獲得該種權利首先必須經(jīng)縣級以上人民政府批準，以劃撥方式取得的土地使用權，如為新征用的集體土地或者其他單位正在使用的國有土地，劃撥土地使用權人須支付土地補償費和安置、拆遷補助費；如為國有的荒山、荒地、灘涂或者市區內沒(méi)有收益的空閑地，則劃撥土地使用權人無(wú)須支付任何價(jià)金。

　　（二）劃撥?chē)�有土地使用權的取得受范圍限�?/strong>

　　建設單位要使用國有土地，一般應以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：

　�。�1）國家機關(guān)用地和軍事用地；

　�。�2）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；

　�。�3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；

　�。�4）法律、行政法規規定的其他用地。

　　此外，國有企業(yè)改革時(shí)，經(jīng)土地行政主管部門(mén)批準，對企業(yè)改革涉及的土地使用權，符合下列情形之一的，經(jīng)批準可以采取保留劃撥方式處置：

　�。�1）繼續作為城市基礎設施用地、公益事業(yè)用地和國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變的，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外；

　�。�2）國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)以及國有企業(yè)合并，兼并或合并后的企業(yè)是國有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；

　�。�3）在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；

　�。�4）國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。在涉及國家安全的領(lǐng)域和對國家長(cháng)期發(fā)展具有戰略意義的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，國有企業(yè)可繼續以劃撥方式使用土地。[3]

　　為進(jìn)一步細化劃撥用地的范圍，2001年10月22日，國土資源部以第9號部令的形式發(fā)布、實(shí)施了《劃撥用地目錄》。該目錄明確：

　�。�1）對符合該目錄的建設用地項目，由建設單位提出申請，經(jīng)有權批準的人民政府批準后方可以劃撥方式提供土地使用權；

　�。�2）對國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，可以以劃撥方式提供土地使用權。對以營(yíng)利為目的，非國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，應當實(shí)行有償使用；

　�。�3）本目錄實(shí)行后，法律行政法規和國務(wù)院的有關(guān)政策另有規定的，按有關(guān)規定執行。