一、土地抵押權的概念

　　在我國，土地抵押是指土地使用權人在法律許可的范圍內，在不轉移土地占有的情況下，將土地使用權作為債權的擔保；當債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權人有權依法處分該土地使用權并由處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權作為擔保的，為抵押人，接受土地使用權擔保的債權人，為抵押權人。

　　土地抵押權是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權人對作為抵押物的土地使用權和土地附著(zhù)物所享有的處分權和優(yōu)先受償的相關(guān)權利。

　　從我國現行法律規定來(lái)看，土地抵押權是指的土地使用權抵押權，法律只允許對土地使用權進(jìn)行抵押，而對土地使用權以外的其他土地他項權利，沒(méi)有明確規定。

　　二、土地抵押權的法律特征

　　第一，土地抵押權具有擔保物權和土地他項權利雙重性質(zhì)。土地抵押權作為抵押權的屬概念，應當歸入擔保權或者擔保物權的范疇，《中華人民共和國擔保法》第34條第三項和第五項均把國有土地使用權和集體土地使用權作為可以抵押的財產(chǎn)，因此，從物權法的意義是說(shuō)，土地抵押權是一種擔保物權；同時(shí)土地抵押權又是土地他項權利的一種，是設立于土地使用權之上的權利和負擔。因此，土地抵押關(guān)系的調整，不僅要適用擔保法的規定，而且要適用土地法的規定。

　　第二，土地抵押權的標的為土地使用權。土地使用權與抵押權是兩種不同的權利，但土地抵押權必須是基于土地使用權（主權利）才能成立，并以土地使用權作為實(shí)現抵押權的標的。土地抵押權成為他項權利，因其標的物為土地，地上物及某些土地權利，抵押在于確保債的經(jīng)濟價(jià)值的實(shí)現。故提供擔保之物必須具有交換價(jià)值。出讓土地使用權是使用者以出讓金錢(qián)為代價(jià)而取得的，因此，土地使用權可以成為抵押標的物。目前，我國尚無(wú)法律明確規定其他土地他項權利可以作為抵押，故土地抵押權的標的僅是土地使用權而非其他。

　　第三，土地抵押權附屬于土地使用權，但兩者又有著(zhù)密切的聯(lián)系，土地抵押權的效力對土地使用權有著(zhù)重大影響。一方面，它的發(fā)生要以土地使用權的存在和行使為條件，根據我國現行法律，作為主權利的土地使用權，因行政機關(guān)依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，作出收回土地使用權的處罰而消滅時(shí)，在該土地使用權上設定的抵押權隨之消滅。另一方面，它的實(shí)現必然導致土地使用權歸屬的變動(dòng)。

　　第四，土地抵押權的設定屬于要式行為。設立土地抵押權必須訂立書(shū)面的抵押合同，并進(jìn)行土地抵押權抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。我國對土地抵押權登記實(shí)行強制登記制度，抵押權登記應當作為抵押合同生效的要件，當事人訂立書(shū)面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定，效力未定的書(shū)面抵押合同，其效力經(jīng)登記而確定。 第五，土地抵押權具有擔保物權的功用和效力，它的目的是通過(guò)土地權益歸屬的變更來(lái)實(shí)現債權的保障，而不是直接滿(mǎn)足對土地的利用需求。因此，它不具有對土地占有使用的權益。從土地他項權利性質(zhì)來(lái)分，土地抵押權是擔保性他項權利，而其他諸如地上權，地役權等均歸屬于用益性他項權利。這也是土地抵押權不同于其他土地他項權利的重要特征。