第四節 土地登記的特點(diǎn)與基本原則

　　一、土地登記的特點(diǎn)

　�。ㄒ唬┙y一性

　　土地登記是依據統一的實(shí)體法律規范，遵循統一的登記程序在統一的登記機關(guān)進(jìn)行的。對附設在土地上的全部土地權利進(jìn)行的登記，在地域上應覆蓋所有的土地。

　　（二）唯一性

　　對同一塊土地上的登記結果應當是唯一的，不能同時(shí)存有兩個(gè)或兩個(gè)以上的登記結果�！锻恋氐怯浺巹t》第六十五條規定：“土地登記卡是土地登記的主體，也是土地所有權、使用權和他項權利的法律依據；土地證書(shū)是土地登記卡部分內容的副本，是土地所有者、使用者和他項權利者持有的法律憑證”，該規定充分體現了土地登記的唯一性特，。明確了土地登記卡是唯一的土地權屬的法律依據和結果，解決了土地登記卡與土地證書(shū)不一致時(shí)的法律問(wèn)題。

　　（三）連續性

　　在現實(shí)實(shí)踐中，土地權利狀況是經(jīng)常變化的，為了保持現勢性，土地登記結果也必須不斷更新，所以土地登記具有連續性的特點(diǎn)。

　　（四）強制性

　　我國的土地登記具有強制性，任何使用或所有土地的單位或個(gè)人，都必須依照規定辦理土地登記。即土地權利人或權利變動(dòng)當事人有義務(wù)按要求申請辦理土地登記手續，對逾期不進(jìn)行登記申請的，按規定予以處理。

　　（五）公開(kāi)性

　　土地登記是土地行政主管部門(mén)依照法律規定對土地權利進(jìn)行登記的過(guò)程，是一項直接影響到土地權利人權益的行政行為。土地登記的實(shí)質(zhì)在于公示，就是將土地權利變動(dòng)的意思向社會(huì )公眾顯示，讓公眾知曉土地的權利狀況特別是土地權利的變動(dòng)情況。土地登記的公開(kāi)包括登記依據的公開(kāi)，登記程序的公開(kāi)和登記結果的公開(kāi)，土地登記資料可公開(kāi)查詢(xún)就是土地登記公開(kāi)性的內在要求。

　　（六）公信力

　　由國家專(zhuān)門(mén)機關(guān)依法登記的土地權利具有公信力，值得社會(huì )公眾信賴(lài)。這一方面是因為土地登記是由土地行政主管部門(mén)嚴格依法按程序進(jìn)行的，登記結果真實(shí)可靠。另一方面，土地登記的公信力還表現在，如果土地登記錯誤，致使人們基于對土地登記的信任，在土地產(chǎn)權交易或土地利用過(guò)程中遭到了損失，國家將通過(guò)行政賠償方式對受損人予以賠付。

　　二、土地登記的基本原則

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　　土地登記必須依法進(jìn)行，這里的“法”是指廣義上的“法”的概念，泛指我國現行的法律、法規和政策，如《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《確定土地所有權和使用權的若干規定》、《土地登記規則》等。土地登記依法的原則，有三方面的含義：一是土地登記義務(wù)人必須依法向土地登記機關(guān)申請，提交有關(guān)的證明文件資料，并按照土地登記機關(guān)的要求到現場(chǎng)指界等；二是土地登記機關(guān)必須依法對土地登記義務(wù)人的申請進(jìn)行審查、確權和在土地登記簿上進(jìn)行登記；三是土地權利經(jīng)登記后的效力由法律、法規和政策規定，任何單位和個(gè)人都不能隨意夸大或縮小土地登記的效力。

　�。ǘ�）申請的原則

　　土地登記機關(guān)辦理土地登記，一般都應當由土地權利人或土地權利變動(dòng)當事人首先向土地登記機關(guān)提出申請，即向土地登記機關(guān)提出明確的意思表示。由于土地登記是國家實(shí)行的一項法律措施，其結果具有決定物權變動(dòng)是否生效的法律依據，因此，土地登記申請應采取書(shū)面方式，口頭表示無(wú)效。

　　（三）審查的原則

　　土地登記機關(guān)對土地登記申請和地籍調查的結果必須進(jìn)行審查。審查的內容主要包括兩個(gè)方面：一是形式審查，審查土地登記申請所提交的各種證明、文件資料是否為土地登記所必須具備的要件；二是實(shí)質(zhì)審查，審查所申請的土地權利或權利變動(dòng)事項是否符合國家有關(guān)法律和政策。經(jīng)過(guò)審查，有的還需要通過(guò)公示，凡符合土地登記要求的，應予以登記。否則，不予登記。

　　（四）屬地管轄的原則

　　土地登記屬于不動(dòng)產(chǎn)物權登記，不動(dòng)產(chǎn)物權的管轄為屬地管轄，處理不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題的法律依據是不動(dòng)產(chǎn)所在地法，因不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生的糾紛，一律由不動(dòng)產(chǎn)所在地的法院或房管、土地部門(mén)處理，同樣土地登記也遵循屬地管轄的原則。土地登記的屬地管轄具體來(lái)說(shuō)有以下兩個(gè)要求：一是土地登記機關(guān)應當堅持統一性。在一個(gè)登記區內只能由一個(gè)土地登記機關(guān)來(lái)登記，不能由兩個(gè)或兩個(gè)以上土地登記機關(guān)登記；二是土地登記資料應當保持完整性。同一個(gè)登記區內的土地登記資料，只能由一個(gè)土地登記機關(guān)建檔保存，不能由兩個(gè)或兩個(gè)以上土地登記機關(guān)來(lái)分別保管。

　　土地登記機關(guān)是指就土地權利或權利變動(dòng)事項在土地登記簿上進(jìn)行注冊登記的機關(guān)。我國法律明確，縣級以上人民政府是所轄行政區域內法定的土地登記機關(guān)，土地行政主管部門(mén)作為政府主管土地管理工作的職能部門(mén)，負責土地登記的具體工作。

　　這里有一點(diǎn)要說(shuō)明的是，《中華人民共和國土地管理法》第十一條第三款規定：“中央國家機關(guān)使用的國有土地的具體登記發(fā)證機關(guān)，由國務(wù)院確定。”《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第五條第一款規定：“中央國家機關(guān)使用的國有土地的登記發(fā)證，中大網(wǎng) 校由國務(wù)院土地行政主管部門(mén)負責，具體登記發(fā)證辦法由國務(wù)院土地行政主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院機關(guān)事物管理局等有關(guān)部門(mén)制定。”這樣規定，是為了明確中央國家機關(guān)使用的國有土地的資產(chǎn)處置權屬于中央人民政府，便于解決中央和地方在土地資產(chǎn)處置上發(fā)生的糾紛。國土資源部經(jīng)與國務(wù)院機關(guān)事物管理局、北京市人民政府協(xié)商，在京中央國家機關(guān)使用的國有土地，已委托北京市人民政府進(jìn)行登記，發(fā)生爭議時(shí)由國土資源部進(jìn)行裁決。各地在具體的土地登記實(shí)踐中，應當堅持屬地管轄的原則，保證土地登記資料的完整性和統一性，涉及土地資產(chǎn)處置時(shí)，可將土地資產(chǎn)處置權與土地登記權分離，土地資產(chǎn)處置權按照資產(chǎn)隸屬關(guān)系確定。