第三節 我國土地登記的法律依據及效力

　　一、土地登記的法律依據

　　（一）實(shí)體法律依據

　　土地登記的實(shí)體法律依據是指包含有土地權利規定性?xún)热莸姆�律、法規和規定。如《中華人民共和國憲法》第九條規定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。”第十條規定：“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”是關(guān)于土地登記最根本的實(shí)體法律依據。

　　由于土地是人類(lèi)生產(chǎn)和生活的載體，任何社會(huì )經(jīng)濟活動(dòng)都必然涉及土地利用，相應有許多法律法規都包含有關(guān)于土地權利的內容。如《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國草原法》、《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國漁業(yè)法》等，以及《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》等。因關(guān)于土地登記實(shí)體法律依據內容繁多，專(zhuān)門(mén)的考試輔導教材——《土地權利理論與方法》一書(shū)中進(jìn)行了詳細的闡述，本書(shū)就不再詳列。

　�。ǘ�）程序法律依據

　　土地登記的程序法律依據是指包含有規定土地登記的程序性?xún)热莸姆�律、法規和規定。如《中華人民共和國土地管理法》第十一條規定：“農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書(shū)，確認所有權。農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書(shū)，確認建設用地使用權。單位和個(gè)人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書(shū)，確認使用權。其中，中央國家機關(guān)使用的國有土地的具體登記發(fā)證機關(guān)，由國務(wù)院確定”。

　　關(guān)于我國土地登記的程序法律依據，主要有《中華人民共和國土地管理法》第十一條；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十、六十一、六十二條；《中華人民共和國擔保法》第四十二條；《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第四、五、六、七條，以及原國家土地管理局《土地登記規則》、國土資源部《土地權屬爭議調查處理辦法》等。具體請詳閱《土地權利理論與方法》一書(shū)中的有關(guān)內容。這里重點(diǎn)介紹一下《土地登記規則》。

　　《土地登記規則》是我國最重要的一部關(guān)于土地登記程序的規定，也是現行最全面、最集中規定土地登記程序的文件。1989年11月18日由原國家土地管理局頒布施行；之后經(jīng)過(guò)補充和修改，于1995年12月28日重新印發(fā)，1996年2月1日起施行。全文共八章七十八條。包括總則，初始土地登記，土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記，土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記，名稱(chēng)、地址和土地用途變更登記，注銷(xiāo)土地登記，土地登記文件資料，附則。在土地登記中，無(wú)論土地權利人申請該權利登記，還是土地登記機關(guān)注冊登記、頒發(fā)證書(shū)，土地登記代理機構代理登記，都必須嚴格遵守《土地登記規則》，這是土地登記工作順利進(jìn)行的重要保障和依據。

　　二、土地登記的效力

　　所謂土地登記的效力，就是指進(jìn)行土地登記產(chǎn)生的法律后果。這也是每一個(gè)土地權利人極為關(guān)心的問(wèn)題。即一塊土地上的權利是否必須登記，土地登記與否對土地權利的保護有什么不同。

　　由于我國恢復土地登記制度時(shí)間較短，特別是由于我國物權法至今沒(méi)有出臺，因此，按照現行法律規定，有關(guān)我國土地登記的效力問(wèn)題并不十分明確。

　　（一）理論探討

　　按照民法學(xué)思想，土地登記所產(chǎn)生的一般效力主要分兩種：一種是采用意思主義的立法，一種是采用形式主義的立法。

　　采用意思主義的立法，規定不動(dòng)產(chǎn)物權的變動(dòng)只因當事人的意思表示而發(fā)生效力，不動(dòng)產(chǎn)的登記只是對抗第三人的要件。在土地權利變動(dòng)過(guò)程中，只要土地權利變動(dòng)當事人雙方意思表示一致，如簽署了有關(guān)土地權利轉讓的協(xié)議書(shū)或讓與書(shū)，即產(chǎn)生土地權利變動(dòng)的法律后果，至于是否到土地登記機關(guān)辦理土地權屬變更登記，當事人可以辦理，也可以不去辦理，只不過(guò)在土地權利變動(dòng)的法律效力上有所差別。辦理了登記的土地權利變動(dòng)，可以對抗第三人，即第三人不得主張登記了的土地權利變動(dòng)為無(wú)效，而沒(méi)有辦理土地登記的土地權利變動(dòng)，第三人可以主張該土地權利變動(dòng)無(wú)效。例如，甲把一塊土地轉讓給乙，雙方只要訂立了土地轉讓合同，就在法律上產(chǎn)生了土地權利變動(dòng)效果。但該項土地權利變動(dòng)是否辦理登記，在對抗第三人方面效力不同。雙方訂立土地轉讓合同后，到土地登記機關(guān)履行了登記手續的，當第三人主張該土地權利變動(dòng)無(wú)效時(shí)，法律不予支持；但如果雙方未到土地登記機關(guān)履行登記手續，中 大網(wǎng)校當第三人主張該項土地權利變動(dòng)無(wú)效，法律上有可能認定該項土地權利變動(dòng)無(wú)效。土地登記是對抗第三人的要件�；�于這種立法思想的不動(dòng)產(chǎn)登記，也稱(chēng)作登記的對抗要件主義、登記的公示主義。

　　采用形式主義的立法，規定不動(dòng)產(chǎn)物權的變動(dòng)非經(jīng)登記不得生效，不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的生效要件。土地權利變動(dòng)當事人簽署了土地權利轉讓協(xié)議或讓與書(shū)，只表示物權行為成立，不直接產(chǎn)生土地權利變動(dòng)的法律后果。只有經(jīng)當事人雙方到土地登記機關(guān)辦理了土地登記后，土地權利變動(dòng)才產(chǎn)生法律效力。例如，甲、乙雙方訂立了土地轉讓合同書(shū)后，轉讓土地的物權行為已經(jīng)成立，但并沒(méi)有生效，只有當雙方在土地登記機關(guān)辦理完登記后，土地權利才真正由賣(mài)方轉移給了買(mǎi)方。在登記前，土地權利變動(dòng)并未生效，此時(shí)，若賣(mài)方反悔，買(mǎi)方只能要求按照約定辦理登記，而不能以侵權要求把土地權利確認給自己，即不動(dòng)產(chǎn)的登記是不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的生效要件�；�于這種立法思想的不動(dòng)產(chǎn)登記，也稱(chēng)為登記的生效要件主義，登記要件主義。

　　此外，當土地登記存有瑕疵，意即無(wú)處分權的人將他人的土地轉讓給第三人，并履行了土地權利變動(dòng)的登記手續，第三人依據登記而取得了土地權利，致使原來(lái)的土地權利人蒙受損失時(shí)，此時(shí)土地登記在法律上是否產(chǎn)生土地權利變動(dòng)的后果，第三人取得的土地權利是否應該返還給原土地權利人，以及原土地權利人的損失應該如何解決等問(wèn)題。按照民法學(xué)的有關(guān)理論，不同的立法思想其解決的方法也不同。采用登記公信原則立法的，認為公示產(chǎn)生公信力，即經(jīng)過(guò)公示產(chǎn)生的土地權利變動(dòng)的效力值得公眾信賴(lài)，具有可信賴(lài)性，因此，只要經(jīng)過(guò)土地登記，土地權利的變動(dòng)就發(fā)生效力，即使土地登記本身有瑕疵，善意取得土地權利的第三人也不負返還的義務(wù)，而只能由在土地權利變動(dòng)過(guò)程中有過(guò)錯的人承擔責任，原土地權利人有權要求無(wú)權處分的轉讓人賠償損失。所謂善意取得土地權利的第三人是指在不知道土地權利變動(dòng)事項及土地登記本身存在瑕疵的情況下，而取得土地權利的第三人。不采用登記公信原則立法的，則規定只要土地權利變動(dòng)不符合法律的規定，即使登記完畢，登記機關(guān)也可以注銷(xiāo)登記，撤銷(xiāo)登記所產(chǎn)生的對抗效力。

　　（二）實(shí)踐探討

　　我國現行的法律、法規和政策性文件對有關(guān)土地登記效力的規定比較零散。如《中華人民共和國土地管理法》規定，依法改變土地的權屬和用途的，應當辦理土地權屬變更登記手續�！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》規定，房地產(chǎn)轉讓、抵押，當事人應當辦理權屬登記�！吨腥A人民共和國擔保法》規定，土地使用權抵押，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效�！吨腥A人民共和國土地管理法實(shí)施條例》規定，國家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權和土地使用權受法律保護，任何單位和個(gè)人不得侵犯。依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著(zhù)物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地變更登記申請，中 大 網(wǎng) 校由原土地登記機關(guān)依法進(jìn)行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準文件，自土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進(jìn)行變更登記�！锻恋氐怯浺巹t》第六十九條規定，土地使用者、所有者凡不按規定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對凡不按規定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節輕重報經(jīng)縣級以上人民政府批準，注銷(xiāo)土地登記，注銷(xiāo)土地證書(shū)。中共中央、國務(wù)院“關(guān)于進(jìn)一步加強土地管理，切實(shí)保護耕地的通知”規定，土地使用權轉讓要辦理變更土地登記。不按規定辦理變更土地登記的，按土地使用權非法轉讓處理。

　　綜合以上現行規定可以看出，我國的土地登記采用的是形式主義的立法思想，可以歸類(lèi)于登記的生效要件主義、登記要件主義，進(jìn)言之，我國土地登記的一般效力是土地權利變動(dòng)非經(jīng)登記不得生效，土地登記是土地權利變動(dòng)的生效要件。

　　關(guān)于我國的土地登記在登記存有瑕疵等特殊問(wèn)題上的效力，依據最高人民法院處理房屋所有權人在未取得其他共有人同意的情況下出賣(mài)共有房屋，并且在未提交共有人同意證明書(shū)的情況下辦理登記引發(fā)糾紛的做法：在共同共有關(guān)系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無(wú)效。但第三人善意有償取得該項財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的權利人賠償，可以看出我國的土地登記實(shí)際上引入了登記公信原則立法的解決方法，即維護登記的公信力，規定善意第三人不負返還義務(wù)，原來(lái)的土地權利人有權要求無(wú)權處分土地的轉讓人賠償損失。