土地使用權抵押是土地使用權人把土地使用權作擔保財產(chǎn)以保證自己或第三人履行債務(wù)的行為。通過(guò)土地使用權抵押，債權人可能取得土地使用權的變價(jià)處分權和就賣(mài)得價(jià)金先受償權。

　　土地使用權的抵押是一種不動(dòng)產(chǎn)權利的抵押，它有以下特點(diǎn)：

　�。�1）用于抵押的土地使用權必須是通過(guò)有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，并且是已辦理土地登記手續的土地使用權。

　�。�2）土地使用權抵押權設定本身并不發(fā)生土地使用權轉移，即土地使用權抵押后，土地使用者可繼續對土地進(jìn)行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權人才能依照法定程序處分土地使用權，此時(shí)土地使用權才發(fā)生轉移。學(xué)*慧%教&育*網(wǎng)*

　�。�3）土地使用權抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著(zhù)物隨之抵押。地上建筑物及其他附著(zhù)物抵押時(shí)，其使用范圍內的土地使用權也隨之抵押，也就是說(shuō)，土地使用權與地上建筑物及其他附著(zhù)物必須同時(shí)抵押。

　�。�4）土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規定。

　�。�5）土地使用權人將土地抵押后，并不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時(shí)，應告知抵押權人。

　　2、法律依據

　�。ㄒ唬�《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

　　第四十六條規定：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

　　第四十七條規定：依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。

　　第四十八條規定：房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權證書(shū)、房屋所有權證書(shū)辦理。

　　第四十九條規定：房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書(shū)面抵押合同。

　　第五十條規定：設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應當從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。

　　第六十一條第一款規定：房地產(chǎn)抵押時(shí)，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門(mén)辦理抵押登記。

　�。ǘ�）《中華人民共和國擔保法》

　　第三十四條規定：下列財產(chǎn)可以抵押：

　　1、抵押人所有的房屋和其他地上定著(zhù)物；

　　2、抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；

　　3、抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著(zhù)物；

　　4、抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；

　　5、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。

　　6、依法可以抵押的其他財產(chǎn)。

　　第三十九條規定：抵押合同應當包括以下內容：

　　1、被擔保的主債權種類(lèi)、數額；

　　2、債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

　　3、抵押物的名稱(chēng)、數量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；

　　4、抵押擔保的范圍；

　　5、當事人認為需要約定的其他事項。

　　抵押合同不完全具備前款規定內容的，可以補正。