1、出讓國有土地使用權的內容

　　出讓國有土地使用權基本以一次性支付出讓金為對價(jià)，類(lèi)似于一次性買(mǎi)斷了一定期限的國有土地使用權。因此，以該種方式取得的權利是較為完整的，權利的內容也相對豐滿(mǎn)。作為所有權權能分離而形成的他物權，出讓國有土地使用權自不具有完整的占有、使用、收益、處分四項權能，對所有權的限制也是有限的。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，出讓國有土地使用權人不享有完全的處分權。根據《城市房地產(chǎn)管理法》第27條“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關(guān)法律行政法規的規定，作價(jià)入股、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”及《城鎮國有土地使用權出讓和讓暫行條例》第4條“依照本條例的規定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動(dòng)，合法權益受?chē)�家法律保護”的規定，出讓國有土地使用權的處分權能包括轉讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營(yíng)及其他經(jīng)濟活動(dòng)。出讓國有土地使用權人在出讓土地使用期限內，依法對土地享有占有權、使用權、收益權和部分處分權（轉讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營(yíng)及其他經(jīng)濟活動(dòng)）。但對以分期付款方式取得出讓國有土地使用權的，在領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權證期間，土地使用者對土地不享有部分處分權。

　　2、出讓國有土地使用權的權利限制

　�。�1）期限的限制

　　依《城市房地產(chǎn)管理法》第13條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的規定，土地使用權出讓有最高年限的限制，因此土地使用權出讓合同中必須明確規定土地使用權出讓年限，且該年限不得超過(guò)國務(wù)院規定的土地使用權出讓的最高年限 .

　�。�2）條件的限制

　　土地使用權出讓合同中約定的使用土地的條件，如土地的用途、建設項目的完成年限、必須投入的資金總額、容積率和地下深度等，既體現了國家與土地使用權人之間的財產(chǎn)利益關(guān)系，又體現了城市建設發(fā)展規劃部門(mén)與土地使用權人之間的管理關(guān)系。因此，出讓國有土地使用權人必須按出讓合同的規定和城市規劃的要求，開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地，如需改變用途，應當征得出讓方的同意，經(jīng)主管部門(mén)和城市規劃部門(mén)批準，依照有關(guān)規定重新簽定土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記手續。

　�。�3）違約責任

　　從民事法律關(guān)系的角度觀(guān)之，通過(guò)出讓方式取得的土地使用權具有相對的獨立性，在土地使用權存續期間，權利人對出讓土地享有占有、使用、收益和部分處分權，即具有物權的性質(zhì)。因此，作為國有土地所有者代表的出讓方，為了保證國有土地的合理、有效利用，必然要通過(guò)土地使用權出讓合同對土地使用者的權利范圍進(jìn)行設定，并依法或依約定追究其違反土地使用權出讓合同的行為責任。按合同約定的用途、期限開(kāi)發(fā)土地是土地使用權出讓合同效力的體現，土地使用權出讓合同依法成立、生效后，即具有法律約束力，當事人雙方均應一體遵循。出讓國有土地使用權人不按出讓合同約定的土地用途和動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地，是一種違約行為，應承擔相應的違約責任。

　　為了促進(jìn)土地資源的保護和有效利用，土地使用者應當按照土地使用權出讓合同約定的期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)合同約定的期限滿(mǎn)一年未開(kāi)發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費 .參照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條的有關(guān)規定，并結合實(shí)踐中的一些具體作法，對針對超過(guò)合同約定期限滿(mǎn)二年未開(kāi)發(fā)利用土地的情形，應適當予以突破。由于出讓金的數額一般都較大，如果硬性規定由國家無(wú)償收回出讓國有土地使用權，則會(huì )導致土地使用者的極大損失，盡管是由其違反合同約定、惰于行使權利造成，但亦難免有苛之過(guò)嚴之嫌，顯然有失公平，且實(shí)踐中亦難以操作，從而使該規定形同虛設。對此，應由國有土地所有者代表對該出讓國有土地使用權進(jìn)行拍賣(mài)或變賣(mài)，并在扣除違約金及相關(guān)費用后，將剩余價(jià)款返還給原出讓國有土地使用權人。而對于無(wú)人應買(mǎi)的，惰于行使權利之人固然不能免除其違約責任，但同樣是由于出讓金數額較大，如果由國家將出讓金在扣除違約金及相關(guān)費用后返還原出讓國有土地使用權人，就會(huì )對國家財政造成負擔，顯然，這也是不公平的。對此，應中止原土地使用權出讓合同關(guān)系，即無(wú)人應買(mǎi)的，國家無(wú)償收回出讓國有土地使用權，但原出讓合同關(guān)系只發(fā)生中止的法律效力，待該土地使用者需用地時(shí)，國家應再提供其相當的土地，繼續履行原土地使用權出讓合同。對于收回出讓國有土地使用權的土地，能耕種的，可作為國有農用地處置；不能耕種的國家可通過(guò)出讓、租賃、劃撥方式提供給其他需用地者。

　　另外，土地作為一種稀缺資源，在經(jīng)濟生活中一般都具有增值的潛力，為了更有效地保護和利用土地資源，防止土地使用人不從事土地開(kāi)發(fā)，單純利用土地進(jìn)行投機牟利的炒地皮現象發(fā)生，對未按出讓合同規定的期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地的情形，立法應作出不得轉讓、租賃、抵押的禁止性規定。