1、土地使用權的出讓方式

　　《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第13條第1款規定，“土地使用權出讓可以采取下列方式：（一）協(xié)議；（二）招標；（三）拍賣(mài)。”《城市房地產(chǎn)管理法》第12條第1款規定，“土地使用權出讓?zhuān)�可以采取拍賣(mài)、招標或者雙方協(xié)議的方式。”國有土地使用權出讓最基本的締約方式是拍賣(mài)、招標、協(xié)議三種。兩法關(guān)于土地使用權出讓合同締約方式之規定的最大不同在于：順序上前者以協(xié)議為先；而后者則以拍賣(mài)為先。從有利于實(shí)現國有土地所有權人利益來(lái)看，招標、拍賣(mài)方式是競爭締約方式，由國有土地所有者代表一方與相互競爭的多個(gè)需用地者之間進(jìn)行，操作的透明度強，有助于實(shí)現對國家工作人員的監督，使競爭公開(kāi)有序。保證國家土地所有權人經(jīng)濟利益的充分實(shí)現。由于招標“合理商價(jià)，擇優(yōu)而取”的原則尚有近于協(xié)議的弊病，因此在締約方式的順序上，宜采用拍賣(mài)、招標、協(xié)議的安排。

　　此外，實(shí)踐中存在著(zhù)政府定價(jià)的出讓方式，即國有土地所有者代表根據基準地價(jià)，結合土地市場(chǎng)的供求狀況，單方確定并公示土地的標定地價(jià)，出讓國有土地使用權的方式。主要適用于劃撥?chē)�有土地使用權、�?chǎng)地使用權轉讓和集體土地使用權轉讓須征用后再出讓的情形。此方式簡(jiǎn)單、明了，既使土地使用權轉讓更具操作性，又使政府行為的透明度增加，從而有效地抑制交易中人為因素造成的不公平競爭，防止腐敗及國有資產(chǎn)流失。因此建議，可以在土地使用權的出讓方式中增加“政府定價(jià)”方式，其適用范圍同于拍賣(mài)、招標方式。

　　對于商業(yè)、旅游、娛樂(lè )、豪華住宅等營(yíng)利性用地，應該采取拍賣(mài)、招標的方式取得。但《城市房地產(chǎn)管理法》第12條第2款規定“商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣(mài)、招標方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。”其中，“有條件的”、 “沒(méi)有條件的”規定為彈性條款，執行中隨意性很大，為了約束國有土地所有者代表的行為，防止錢(qián)權交易，有效利用土地資源，應當對土地使用權的出讓方式予以具體化。首先，“對土地使用者資格沒(méi)有特別限制，一般單位或個(gè)人均可能有受讓意向”或“對土地用途無(wú)特別限制及要求”的商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和豪華住宅用地，必須采取拍賣(mài)方式出讓國有土地使用權。

　　其次，“對土地用途有嚴格限制，僅少數單位或個(gè)人可能有受讓意向”或“除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標或特定的社會(huì )公益條件” 的商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和豪華住宅用地，必須采取招標方式出讓國有土地使用權。第三，“對在拍賣(mài)、招標中只有一個(gè)應買(mǎi)人或者兩個(gè)以下（含兩個(gè)）投標人，而拍賣(mài)、招標文件中有特別說(shuō)明有效”或“劃撥?chē)�有土地使用權、�?chǎng)地使用權轉讓?zhuān)�集體土地使用權轉讓須征用后再出讓?zhuān)�補辦出讓手續、補繳出讓金”或“依法律、行政法規的規定”， 不能采取拍賣(mài)、招標方式取得國有土地使用權的商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和豪華住宅用地，可以采取協(xié)議方式出讓國有土地使用權，但基于《城市房地產(chǎn)管理法》第12條第3款有關(guān)出讓金最低限額的規定，協(xié)議的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價(jià)，以有效限制因協(xié)議出讓國有土地使用權而產(chǎn)生的出讓金約定的任意性，從而確保國家的土地所有權利益。

　　根據《招標投標法》第28條規定，“……投標人少于3個(gè)的，招標人應當依照本法重新招標。”招標是當事人一方向數個(gè)相對人或不特定的人公布的訂立合同的意思表示，因而投標人少于三人的，招標不得進(jìn)行；同樣的，拍賣(mài)是賣(mài)方以公開(kāi)競價(jià)方式在眾多的買(mǎi)方中選定最高報價(jià)者并與之締約，只有一個(gè)應買(mǎi)者時(shí)，拍賣(mài)自然無(wú)法實(shí)現。對一般客體而言，這些均屬客觀(guān)不能的情況，但土地使用權作為一種特殊客體，是否受此限制則不能一概而論，如事先在拍賣(mài)、招標文件中說(shuō)明成交與否不受應買(mǎi)或投標人數的限制，并且一個(gè)應買(mǎi)人或兩個(gè)以下（含兩個(gè)）投標人的應買(mǎi)或投標價(jià)金不低于底價(jià)的，即可不受此限。

　　據調研了解，深圳市國土局在土地使用權的拍賣(mài)、招標中，一般以基準地價(jià)為底價(jià)，無(wú)論應買(mǎi)人或投標人多少，只要其應買(mǎi)或投標的價(jià)金不低于底價(jià)的，即可成交，從而在一定程度上提高了行政效率、降低了交易成本。此外，依《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第45條規定，劃撥?chē)�有土地使用權轉讓、出租、抵押的，應當向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。因此，通過(guò)補交出讓金而取得出讓國有土地使用權的宜采雙方協(xié)議的方式，但協(xié)議的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價(jià)。