土地使用權方式?jīng)Q定了轉讓條件有所不同

　　以出讓方式取得的土地使用權，房地產(chǎn)項目轉讓時(shí)，應當符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規定的轉讓房地產(chǎn)的條件。

　　要按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū)，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓?zhuān)?/p>

　　要按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規模后才允許轉讓。

　　這里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設的，實(shí)際投入房屋建設工程的資金額應占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設用地條件，方可轉讓。上述兩項條件必須同時(shí)具備，才能轉讓房地產(chǎn)項目。這樣規定，其目的在于嚴格限制炒買(mǎi)炒賣(mài)地皮，牟取暴利，以保證開(kāi)發(fā)建設的順利實(shí)施。

　　以劃撥方式取得的土地使用權，應符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規定，其中規定了以劃撥方式取得的土地使用權在轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目時(shí)應具備的條件。

　　對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)項目，要轉讓的前提是必須經(jīng)有批準權的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉讓外，對準予轉讓的有兩種處理方式：

　　第一種是由受讓方先補辦土地使用權出讓手續，并依照國家有關(guān)規定繳納土地使用權出讓金后，才能進(jìn)行轉讓?zhuān)?/p>

　　第二種是可以不辦理土地使用權出讓手續而轉讓房地產(chǎn)，但轉讓方應將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

　　對以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續。

　　一是經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)批準，轉讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規定的項目，即用于國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規規定的其他用地。經(jīng)濟適用住房采取行政劃撥的方式進(jìn)行，因此，經(jīng)濟適用住房項目轉讓后仍用于經(jīng)濟適用住房的，經(jīng)有批準權限的人民政府批準，也可以不補辦出讓手續。

　　二是私有住宅轉讓后仍用于居住的；三是按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規定出售公有住宅的；

　　四是同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓?zhuān)?/p>

　　五是轉讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；

　　六是根據城市規劃，土地使用權不宜出讓的；七是縣級以上人民政府規定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。