�。ㄒ唬┏鲎寚�有土地使用權年限屆滿(mǎn)

　　1、續期申請的公益性界限

　　依《城市房地產(chǎn)管理法》第13條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的規定，土地使用權出讓有最高年限的限制。因此土地使用權出讓合同中必須明確規定土地使用權出讓年限。當土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，依《城市房地產(chǎn)管理法》第21條 、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條 、第41條 的規定，土地使用者可以申請續期。國有土地所有者代表與出讓國有土地使用權人兩相比較，在法律關(guān)系上后者是弱者，因此立法應賦予土地使用者是否續期的自由決定權，以保護弱者，平衡雙方當事人的利益。除了根據社會(huì )公共利益的需要，國家依法定程序收回土地使用權，將之以劃撥方式提供給其他用地者的情形外，國有土地所有者代表對土地使用者提出的續期申請均應予以批準。在此特別強調，收回的出讓國有土地使用權國家若非以劃撥方式提供給其他用地者使用，不批準續期即不具公共利益性，即為不合法。經(jīng)批準準予續期后，國有土地所有者代表與土地使用者應當重新簽訂土地使用權出讓合同，并依照規定支付土地使用權出讓金，辦理登記手續。

　　2、未申請續期和續期申請未獲批準的法律后果

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第2款 未對在土地使用者未申請續期或雖申請續期但依規定未獲批準的兩種情形下，國家收回土地使用權所導致的法律后果加以區分。這在實(shí)踐中亦是一個(gè)復雜的問(wèn)題。在《城市房地產(chǎn)管理法》起草過(guò)程中，對于該問(wèn)題存在兩種意見(jiàn)，一種認為地上建筑物同土地使用權一起由國家無(wú)償收回；一種認為應給予一定補償（或者在合同中約定給予適當補償或者按到期的建筑物殘值給予補償），并由后來(lái)的土地使用者承擔這項費用。法律委員會(huì )分析各方意見(jiàn)后，認為這個(gè)問(wèn)題比較復雜，涉及到物權問(wèn)題，應在物權法中規定，本法可以不做規定。因此實(shí)踐中對此出現的情形，多仍依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條 的規定處理。

　�。ǘ�）提前收回出讓國有土地使用權

　　土地使用權是土地使用權人與國有土地所有者代表通過(guò)簽訂合同設立的一項相對獨立的他物權，通常情況下，出讓方不得提前收回。雖然“合同即法律”，但任何合同在履行中都隨時(shí)可能出現不可預見(jiàn)的情形，因此，合同法賦予合同當事人在特殊情況下的合同解除權。土地使用權出讓合同作為合同的一種，亦應允許出讓方在特殊情況下單方解除合同，提前收回出讓國有土地使用權，這也是符合國際慣例的，即使是在實(shí)行土地私有制，主張私有財產(chǎn)神圣不可侵犯的國家里，也都保留了國家在必要時(shí)征收私人土地的權利。