四、宅基地使用權的內容及限制

　�。ㄒ唬╆P(guān)于宅基地的處分

　　宅基地使用權人對宅基地享有占有權、使用權、收益權和有限制的處分權。此處有限制的處分權是指權利人將房屋連同宅基地一同轉讓、出租的權利。一般說(shuō)來(lái)，村民將富余的住房轉讓、出租，有利于調劑余缺，緩解住房供需矛盾，減少占用耕地，法律予以允許。但是，有以下幾點(diǎn)限制。

　　首先，按照《土地管理法》的規定，轉讓、出租住宅的，不得再申請宅基地。這樣規定的目的在于制止濫建住宅或變相商品房開(kāi)發(fā)，以保護耕地和維護宅基地分配公平。但是，村（或村民組）內由于兩戶(hù)的宅基地都未達到標準，而進(jìn)行宅基地調劑，由其中一戶(hù)因此失去或減少住房，經(jīng)村民會(huì )議討論同意申請宅基地的，不在此限。

　　其次，權利人轉讓房屋及其宅基地使用權的，應當將房屋及宅基地使用權轉讓給本集體經(jīng)濟組織內符合建房申請宅基地條件的成員。轉讓給村外人員的，該受讓人必須在本村落戶(hù)并且符合申請宅基地的條件。因為，我國農村宅基地分配使用是無(wú)償的，具有福利性質(zhì)。這種福利分配的目的就是為本村村民提供必要的居住條件。所以，這種基于福利分配產(chǎn)生的土地使用權必然對權利主體的身份有特別限制。

　　第三，轉讓房屋及宅基地使用權后，宅基地使用權主體發(fā)生變化，并涉及到受讓人取得新的宅基地，故應當依法辦理轉讓登記手續。實(shí)踐中，由于我國房屋管理部門(mén)與土地管理部門(mén)對房、地實(shí)行分別管理，有的地方發(fā)了房屋及宅基地使用權權證，當房屋轉讓時(shí)，當事人只到房管部門(mén)辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續，便認為其轉讓已成為合法有效。實(shí)際上，房產(chǎn)過(guò)戶(hù)并不能代替土地使用權變更登記。不履行土地使用權變更登記，不但使受讓人的權利不能得到法律保護，而且，也不利于土地權屬管理和地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。

　�。ǘ�）關(guān)于宅基地的面積限制及用途

　　農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區、直轄市規定的標準。已取得的宅基地面積超標的，如該房屋及宅基地使用權可分割，超過(guò)的部分可由農村集體經(jīng)濟組織收回，按房屋重置價(jià)格結合成新對原使用權人給予適當補償；如該房屋及宅基地使用權不可分割，應在土地登記卡和土地證書(shū)內注明超過(guò)標準面積的數量，待以后分戶(hù)建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規劃重新建設時(shí)，按當地政府規定的面積標準重新確定使用權，其超過(guò)部分退還集體經(jīng)濟組織。

　　《土地管理法》第62條第1款規定：“農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區、直轄市規定的標準。”實(shí)踐中，對單戶(hù)擁有的宅基地超標的，應當按照《確定土地所有權和使用權的若干規定》第45—49條、51條的規定，在土地登記卡和土地證書(shū)內注明其超過(guò)標準面積的數量。以后分戶(hù)建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規劃重新建設時(shí)，按當地政府規定的面積標準重新確定使用權，其超過(guò)部分退還集體經(jīng)濟組織。實(shí)踐中，還存在超標宅基地分割的情況，即，按農民宅基地使用分配制度的一般原則，對超標部分由本集體經(jīng)濟組織收回，并對收回的宅基地上的房屋給予適當補償。

　　需要說(shuō)明的是，宅基地使用權人對宅基地的占有、使用，并不限于居住之用途。因此，宅基地以及住宅房屋，不僅可以用于居住，也可以用于從事家庭生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。1991年頒布的《土地管理法實(shí)施條例》第29條規定，“農村承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)、個(gè)體工商戶(hù)從事非農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應當利用原有宅基地。”雖然新《土地管理法實(shí)施條例》已無(wú)此條款，但事實(shí)上，農民利用現住房及宅基地從事家庭生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是一種普遍現象。它既符合長(cháng)期以來(lái)的習慣，也有利于今后的農村經(jīng)濟發(fā)展。當然，家庭生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應以保護環(huán)境和尊重相鄰人居住安寧為條件。權利人利用宅基地及地上房屋從事小規模的、無(wú)污染、不擾民的家庭生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，法律上應予承認和保護。

　　五、宅基地閑置的處置

　　申請取得宅基地使用權后，滿(mǎn)兩年未建設房屋的或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的，其宅基地使用權由集體經(jīng)濟組織無(wú)償收回。

　　宅基地使用權的取得具有無(wú)償性、福利性。權利人取得宅基地使用權后，應積極予以利用。對于權利人取得宅基地使用權后長(cháng)期閑置不用的，應視為其對權利的放棄。為有效利用土地，應由集體經(jīng)濟組織無(wú)償收回。對于收回的宅基地，如已經(jīng)辦理過(guò)確權登記，應當由集體經(jīng)濟組織報縣級人民政府批準，注銷(xiāo)其土地登記。