宅基地使用權的特征

　�。�1）宅基地使用權的主體只能是農村集體經(jīng)濟組織的成員。城鎮居民不得購置宅基地，除非其依法將戶(hù)口遷入該集體經(jīng)濟組織。

　�。�2）宅基地使用權的用途僅限于村民建造個(gè)人住宅。個(gè)人住宅包括住房以及與村民居住生活有關(guān)的附屬設施，如廚房、院墻等。

　�。�3）宅基地使用權實(shí)行嚴格的“一戶(hù)一之宅”制。根據土地管理法的規定，農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經(jīng)鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準，但如果涉及占用農用地的，應依照土地管理法的有關(guān)規定辦理審批手續。農村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

　　宅基地轉讓出租的限制

　　宅基地轉讓、出租的，不得再申請宅基地；權利人轉讓房屋及其宅基地使用權的，應當將房屋及宅基地使用權轉讓給本集體經(jīng)濟組織內符合建房申請宅基地條件的成員；

　　轉讓房屋及宅基地使用權后，宅基地使用權主體發(fā)生變化，并涉及受讓人取得新的宅基地，故應當依法辦理轉讓登記手續。宅基地以及住宅房屋，不僅可以用于居住，也可以用于從事家庭生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　宅基地使用權的取得具有無(wú)償性、福利性，申請取得宅基地使用權后，滿(mǎn)兩年未建設房屋的或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的，其宅基地使用權由集體經(jīng)濟組織無(wú)償收回。

　　《物權法》第152條至第155條專(zhuān)門(mén)對宅基地使用權的問(wèn)題做出了規定，它明確：

　　宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

　　宅基地使用權的取得、行使和轉讓?zhuān)�適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規定。

　　宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。

　　已經(jīng)登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記。