土地登記機關(guān)

　　土地登記機關(guān)主要是各級土地行政管理部門(mén)。就現有法律規定而言，土地登記機關(guān)和房產(chǎn)登記機關(guān)乃至其他不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)的職能，需進(jìn)一步協(xié)調。我國擔保法而言，第42條規定了4個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條規定了兩種截然相反的登記程序，即：“在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上簡(jiǎn)稱(chēng)房屋的，應當憑土地使用權證書(shū)向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請登記…；房地產(chǎn)轉讓或者變更時(shí)，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書(shū)向同級人民政府土地管理部門(mén)申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書(shū)。”就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)用地建成房屋的，先憑土地證辦理房產(chǎn)登記；轉讓房地產(chǎn)的，則先辦理房產(chǎn)登記后辦理土地登記。登記程序的不協(xié)調，加上土地部門(mén)和房產(chǎn)部門(mén)工作中相互不配合，造成了實(shí)踐中很多難以解決的問(wèn)題。例如在辦理了房產(chǎn)證以后，因土地權屬或土地侵權糾紛使房屋下的土地處于爭議狀態(tài)，房屋所有權人將房屋轉移出去，受讓人辦理了房產(chǎn)變更登記手續，取得房產(chǎn)所有權證書(shū)，新的房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)再次轉讓?zhuān)�新的受讓人依據法律可以再次獲得房產(chǎn)證書(shū)，如此進(jìn)行下去，就使作為房產(chǎn)基礎的地產(chǎn)權屬爭議確定之前的空當，房產(chǎn)能“合法”地流轉，將地產(chǎn)登記的管理行為架空。由此，使人們滋生出這樣一種觀(guān)念，有了房產(chǎn)證就有了一切，地產(chǎn)證無(wú)關(guān)緊要。實(shí)踐中的很多房主確實(shí)只有房產(chǎn)證，而無(wú)地產(chǎn)證。

　　房地產(chǎn)登記機關(guān)不能統一，主要是舊的行政管理體制所致。自1956年起土地權利退出財產(chǎn)法的范疇，直到1988年之后才又重新進(jìn)入財產(chǎn)法范疇，而此時(shí)，房屋產(chǎn)權、林地產(chǎn)權等已經(jīng)納入了財產(chǎn)法，并且先于土地登記建立了各自的登記制度。這種狀況既不符合法理，也不符合國際慣例。在當今世界，凡建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的國家和地區，不論這種登記被稱(chēng)為土地登記還是被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)登記，總是在一個(gè)機構進(jìn)行的。首先，土地及其地上物在物理屬性上的不可分性決定了不動(dòng)產(chǎn)登機關(guān)應當統一；其次，不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)的統一性已成國際慣例。在實(shí)踐中，當國土局和房管局分別對地產(chǎn)和房產(chǎn)進(jìn)行登記時(shí)，不但會(huì )增加當事人的費用支出，而且會(huì )出現同一項動(dòng)產(chǎn)中的房屋所有權和土地使用權在生效時(shí)間上不同，從而可能會(huì )損害當事人的合法權益。登記機關(guān)的統一的前提條件是登記客體關(guān)系的理順。在登記的客體上應明確土地的附著(zhù)物與土地一并登記。按照附著(zhù)物隨地走（包括房隨地走）的原則，一并登記，登記的證書(shū)是一證，而不是兩證或多證。

　　除此以外，土地登記還應該在以下方面加以完善：登記程序作出具體規定，嚴格登記程序，建立土地登記文件公開(kāi)查閱制度；登記責任做具體的規定，包括責任人責任的追究，對權利人損失的賠償等。