工作中最讓人感到頭痛的問(wèn)題就是住宅物業(yè)保修期內的維修扯皮問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題可以說(shuō)都是開(kāi)發(fā)商遺留的，解決起來(lái)最讓物業(yè)企業(yè)感到尷尬。一般情況下物業(yè)都會(huì )與開(kāi)發(fā)商、施工單位搞好關(guān)系，以便于接管驗收和以后的保修；同時(shí)又要注意維護業(yè)主的利益，便于以后的物業(yè)費收繳，以便維持企業(yè)經(jīng)營(yíng)。怎樣解決好住宅物業(yè)保修期內維修扯皮的問(wèn)題，筆者試圖揭示這一問(wèn)題產(chǎn)生的原因和找出解決問(wèn)題的辦法。 物業(yè)服務(wù)進(jìn)入人們的生活已有十幾年了。從有了這一行業(yè)起它就一直是個(gè)社會(huì )熱點(diǎn)問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)遇到的難題很多，筆者也是個(gè)物業(yè)人，在這一行當中已經(jīng)13年了。工作中最讓人感到頭痛的問(wèn)題就是住宅物業(yè)保修期內的維修扯皮問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題可以說(shuō)都是開(kāi)發(fā)商遺留的，解決起來(lái)最讓物業(yè)企業(yè)感到尷尬。一般情況下物業(yè)都會(huì )與開(kāi)發(fā)商、施工單位搞好關(guān)系，以便于接管驗收和以后的保修；同時(shí)又要注意維護業(yè)主的利益，便于以后的物業(yè)費收繳，以便維持企業(yè)經(jīng)營(yíng)。怎樣解決好住宅物業(yè)保修期內維修扯皮的問(wèn)題，筆者試圖揭示這一問(wèn)題產(chǎn)生的原因和找出解決問(wèn)題的辦法。

　　一、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司父子關(guān)系的原因與解決辦法

　　很多業(yè)主從開(kāi)始辦理入住就不認可為自己服務(wù)的物業(yè)公司。認為開(kāi)發(fā)商與物業(yè)是一伙的，根本不會(huì )向著(zhù)業(yè)主說(shuō)話(huà)。業(yè)主的看法雖然武斷，但也不是沒(méi)有道理。按國家有關(guān)規定，開(kāi)發(fā)商在選聘從事前期物業(yè)管理的物業(yè)公司時(shí)要進(jìn)行招標，但實(shí)際上所有開(kāi)發(fā)商很少有能做到這一點(diǎn)的。因為招標缺少監督，所有開(kāi)發(fā)商大都或者選擇自己設立的物業(yè)公司進(jìn)行管理，或者通過(guò)其他渠道選擇和自己關(guān)系不錯的物業(yè)公司。這種做法就為以后物業(yè)與業(yè)主的糾紛埋下了隱患。接管驗收中，一方面物業(yè)跟開(kāi)發(fā)商臉熟，以后保修、維修也離不了施工單位，因此接管驗收時(shí)，物業(yè)很難做到秉公驗收；另一方面，由于業(yè)主因這種“父子”關(guān)系而對物業(yè)產(chǎn)生的嚴重不信任感，所以許多小區的物業(yè)矛盾實(shí)際是開(kāi)發(fā)商遺留的“后遺癥”，物業(yè)公司在保修期內往往就會(huì )替開(kāi)發(fā)商背了“黑鍋”，擔當兒媳當家做不了主的角兒。

　　解決辦法：開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司分離，建和管分開(kāi)，嚴格招標制。

　　二、住宅物業(yè)維保期內物業(yè)公司的尷尬

　　在住宅保修期內，物業(yè)公司的地位其實(shí)是很尷尬。因為所有發(fā)生在房屋保修期內的維修事項，通常都是由物業(yè)作為中間人去運作業(yè)主和開(kāi)發(fā)商及施工單位。作為要為業(yè)主提供全面服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在業(yè)主需要維修服務(wù)時(shí)自然被寄予厚望，但事實(shí)上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻因維修責任的劃分問(wèn)題感到地位尷尬，在對業(yè)主負責和配合開(kāi)發(fā)商工作的雙重立場(chǎng)上感到左右為難。在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，接到對物業(yè)本身工作的投訴較少，絕大多數服務(wù)的投訴或由此產(chǎn)生的民事糾紛都集中在房屋質(zhì)量保修階段，投訴內容多為保修責任方維修不到位。物業(yè)在業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間，艱難調解，兩頭受氣。物業(yè)跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商保修缺少有效手段，開(kāi)發(fā)商和施工單位對物業(yè)提出的問(wèn)題并不買(mǎi)帳，認為物業(yè)是在不履行自己的本職工作；物業(yè)跟業(yè)主協(xié)商保修事項時(shí)，業(yè)主不能正確分清責任方，認為交了物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)公司就什么事都要負責，而且經(jīng)常被業(yè)主說(shuō)成是開(kāi)發(fā)商的奴才，被指“不做為”。物業(yè)服務(wù)公司在住宅保修期內的總被各方所批評，但問(wèn)題又無(wú)法回避，有時(shí)只能無(wú)奈地用抹稀泥的角色來(lái)處理各種保修問(wèn)題。

　　解決辦法：國家有關(guān)部門(mén)出臺法規明確開(kāi)發(fā)商必須在物業(yè)留有專(zhuān)人，專(zhuān)項處理保修期內的各種維修。

　　三、業(yè)主保修過(guò)程不暢，效果不佳

　　開(kāi)發(fā)商和施工單位普遍都對自己售后服務(wù)不重視，投入的精力、人員、財力明顯不足，沒(méi)有把保修工作放到一個(gè)高度。好的負責任的開(kāi)發(fā)商將房子賣(mài)給業(yè)主后，業(yè)主有問(wèn)題通過(guò)物業(yè)協(xié)調解決了問(wèn)題，物業(yè)通過(guò)協(xié)調時(shí)跟業(yè)主取得了初次信任，為今后的物業(yè)費收取打下良好的基礎，開(kāi)發(fā)商通過(guò)良好的保修服務(wù)博得了業(yè)主的美譽(yù)度，做了一個(gè)成功的廣告。遺憾的是現實(shí)中的保修結果大多都不盡如人意：業(yè)主報修，物業(yè)費盡力氣報給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商要物業(yè)找施工單位解決，物業(yè)找到施工單位，施工單位經(jīng)常會(huì )訴苦：沒(méi)拿到工程款。所以保修不積極，往往不能派人及時(shí)到場(chǎng)保修，好容易有人來(lái)修也是敷衍了事，房屋質(zhì)量問(wèn)題久拖不決，或維修效果達不到業(yè)主要求等，遇到大事推委扯皮，遇到小事不予理彩。例如物業(yè)給業(yè)主和開(kāi)發(fā)商及施工單位約好維修事項和維修時(shí)間，經(jīng)常出現其一方不能按時(shí)到場(chǎng)，物業(yè)作為聯(lián)系人必然被到場(chǎng)方的另一方指責。開(kāi)發(fā)商和施工單位具體負責保修人員經(jīng)常換人或換電話(huà)號碼，讓物業(yè)聯(lián)系不到人，業(yè)主努氣沖沖地向物業(yè)問(wèn)罪。

　　解決辦法：國家立法明確房屋保修資金必須在物業(yè)接管驗收時(shí)由物業(yè)調配。

　　四、保修期內建筑質(zhì)量為何問(wèn)題頻出

　�。ㄒ唬┎粐栏癜凑�工法施工，造成質(zhì)量通病，常見(jiàn)的一般為墻面開(kāi)裂，墻體不直，樓板不平，管道漏水，電線(xiàn)錯接。造成這些問(wèn)題的出現主要是施工現場(chǎng)管理者工作失職，具體現場(chǎng)施工人員沒(méi)按施工流程施工和缺少專(zhuān)業(yè)技能造成的粗糙工程，導致了建筑質(zhì)量下降。

　�。ǘ�）偷工減料引發(fā)技術(shù)不配套問(wèn)題也很突出，在施工也層出不窮。以樓體保溫為例，保溫材料不合格，配使的水泥沙漿不合理，多層工序沒(méi)有嚴格執行。造成外保溫墻體表面開(kāi)裂，夏季浸水；內保溫墻體冬季因室內外溫差大，結露。

　�。ㄈ�）建筑物所用建材質(zhì)量不合格，開(kāi)發(fā)商或施工單位為了降低成本，往往為使用價(jià)格低廉的建材以次充好直接造成建筑質(zhì)量硬傷。例如，樓里消防箱內消防栓通常漏水，很多開(kāi)啟一次后通常無(wú)法關(guān)嚴導致漏水。如果建筑物墻體有磁磚，會(huì )出現標號不夠的水泥沙漿去粘貼劣質(zhì)吸水性不好磁磚而造成的磁磚經(jīng)常性脫落。

　�。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)商為了早交給業(yè)主房子收回利益而壓縮施工周期和施工方為了早完工而少付工錢(qián)都會(huì )加快工程或減少工序，從而造成的建筑物質(zhì)量下降。例如，回填土沒(méi)有夯實(shí)就鋪路做散水造成以后下沉；鋁合金在窗框安裝以前，沒(méi)有用水泥砂漿將窗框邊粉刷一遍；窗框安裝完成并校正后，沒(méi)有時(shí)間在窗框邊打泡沫劑，即使打泡沫劑也會(huì )由于時(shí)間緊張也不能保證均勻飽滿(mǎn)；泡沫劑施工完成后沒(méi)有采用水泥砂漿將局部不密實(shí)處塞嚴，并以水泥砂漿粉刷；窗邊粉刷完成后在鋁合金窗框與砂漿粉刷結合部位打玻璃膠前，沒(méi)有與其接觸部位清理干凈，保證干燥，影響粘結質(zhì)量，致使局部滲水。

　　解決辦法：國家推行房屋建筑質(zhì)量保險制度。開(kāi)發(fā)商和施工方都必須在保險公司投保并由銀行擔保，交納相當數額的保險金，房子一旦出了問(wèn)題會(huì )由保險公司來(lái)理賠善后，并對責任方處于巨額罰款。這就從根源上給了購房人利益保障。

　　五、在目前，住宅保修期內物業(yè)服務(wù)人員特別缺少專(zhuān)業(yè)人才

　　目前，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)待遇較低，造成從業(yè)人員綜合素質(zhì)偏低，相當一部分人沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓，他們的職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)技術(shù)、應急能力、法律水平等都難以適應物管專(zhuān)業(yè)的要求，一些有經(jīng)驗的物業(yè)工作者總在不斷的流失。因為保修期內是物業(yè)服務(wù)公司跟業(yè)主打交道的起點(diǎn)，如果開(kāi)頭沒(méi)有跟業(yè)主建立起一種良好的氛圍，會(huì )影響到以后物業(yè)服務(wù)工作的能否良性開(kāi)展，物業(yè)費的收取也會(huì )也難達標。擁有一支優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)隊伍就顯得特別重要，理由如下：（1）、物業(yè)先于業(yè)主入住前進(jìn)入管理區域進(jìn)行接管驗收，其驗收的質(zhì)量直接影響到業(yè)主利益，減少業(yè)主在保修期內的報修量。但接管驗收是一個(gè)比較復雜的過(guò)程，它要求物業(yè)工作者要精懂建筑工程技術(shù)。（2）、物業(yè)服務(wù)在保修期間往往要接到業(yè)主大量的報修，一方面報修的事項雜亂，一方面還要處理好各方的利益關(guān)系。這時(shí)就需要物業(yè)工作者具有豐富的法律法規知識，過(guò)硬的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識，靈活的溝通技巧、超強的協(xié)調能力。

　　解決物業(yè)服務(wù)公司缺少人才的方法：提高待遇，吸引人才。

　　如何讓開(kāi)商，施工建設單位，物業(yè)服務(wù)公司，業(yè)主各方都是共贏(yíng)的局面，恐怕非一朝一夕之事，因為目前還將是一個(gè)個(gè)不成熟的開(kāi)發(fā)商，一個(gè)個(gè)不成熟的物業(yè)服務(wù)公司和一個(gè)個(gè)不成熟的業(yè)主，想來(lái)也只有市場(chǎng)經(jīng)濟的杠桿才能慢慢撬動(dòng)。