物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展前景如何，是城市政府必須解決的首要問(wèn)題，也是廣大住宅小區業(yè)主們最關(guān)心的問(wèn)題之一。隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的不斷升溫，作為其延續的物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)化的大潮發(fā)展中也隨之出現了一些難題。筆者結合自己的切身體會(huì )，對其中所存在的問(wèn)題進(jìn)行了深層次的分析，并對此提出了解決的對策與措施。

　　物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續和完善，又是現代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分。物業(yè)管理行業(yè)形成、發(fā)展的歷史，可謂時(shí)間不長(cháng)，但一路坎坷。上世紀九十年代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續升溫，與其直接關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理行業(yè)也隨之誕生。從當時(shí)人們的思想考慮：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)越火，物業(yè)管理行業(yè)前景越好。但事與愿違，就是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鼎盛時(shí)期的世紀之交的近五年中，物業(yè)管理的發(fā)展仍不溫不火，虧損、倒閉之聲不絕于耳。許多業(yè)內人士都在研究這個(gè)問(wèn)題，給出的答案也不盡相同，有抱怨政府扶持政策力度不夠的；有抱怨業(yè)主素質(zhì)太低，不肯正常交費的；有抱怨物業(yè)公司層次太低，服務(wù)不規范、不到位的；甚至還有抱怨宏觀(guān)經(jīng)濟和市場(chǎng)環(huán)境都不允許這一行業(yè)能生存、發(fā)展的。林林總總，莫衷一是。其中有許多見(jiàn)解是值得肯定的。本文試就物業(yè)管理行業(yè)形成的先天缺陷、應承擔的責任和如何改變這種狀況，如何讓這一行業(yè)實(shí)現能生存、能發(fā)展、能為和諧社會(huì )創(chuàng )建以及為百姓創(chuàng )造良好居住條件、居住環(huán)境，成為受老百姓歡迎的新穎服務(wù)行業(yè)作一論述。要解決這些問(wèn)題，就要做到物業(yè)管理公司與城市政府各自職責分明；市場(chǎng)化運作與規范化的行政管理齊頭并進(jìn)；物業(yè)管理企業(yè)的自身素質(zhì)提高刻不容緩。

　　一、存在問(wèn)題分析

　　（一）相對獨立的物業(yè)分布不能產(chǎn)生規模效應

　　根據規模效應的原理，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)范圍越廣、項目越多，單位項目所分攤的固定成本就越低。

　　由于歷史原因，造成紹興的住宅小區規模不大，但星羅棋布，管理上各自獨立、互不貫通的格局。這不僅大大消耗了物業(yè)管理企業(yè)的管理成本，也造成了管理上難以規范、運作不順暢的弊病。

　　我們在實(shí)踐中體會(huì )到，對一個(gè)2萬(wàn)平方米的物業(yè)小區和對5萬(wàn)平方米的物業(yè)小區管理產(chǎn)生的費用十分接近，而整塊管理的面積越大，平均管理成本就越低，有些權威人士認為，8萬(wàn)平方米左右的物業(yè)小區，是物業(yè)管理公司的盈虧平衡點(diǎn)，這是有道理的，對低于8萬(wàn)平方米的物業(yè)小區管理，幾無(wú)盈利可賺。而規模越小，管理費用就越大，收入越少，虧損就會(huì )越大。

　　（二）城市政府職責尚未剝離，是物業(yè)管理企業(yè)加重成本的根本原因之一

　　城市公用設施設備，生活、生產(chǎn)用水的進(jìn)出、生活垃圾的收集和清運、城市環(huán)境的整合（包括綠化、亮化）、城市休閑設施的設置、維修、更新，直至小區內的違章建筑、違法搭建、治安事故處理等這些職能，毫無(wú)疑問(wèn)是城市政府的事。然而，由于進(jìn)入了小區，小區范圍內的一切公用設施設置、維修、更新全成了物業(yè)管理企業(yè)必須完成的任務(wù)，企業(yè)的人力投資尚且不說(shuō)，經(jīng)濟負擔明顯加重，致使物業(yè)管理企業(yè)陷入左右為難的境地，難以開(kāi)展正常的管理活動(dòng)。

　　如上所述，政府必須承擔的社會(huì )職能全部落到了物管企業(yè)的頭上，物業(yè)管理企業(yè)再想有所盈利就成了天方夜譚。

　　（三）普遍不上檔次是物業(yè)管理企業(yè)難以開(kāi)拓市場(chǎng)的重要原因

　　偏重于維持和守攤，是目前物業(yè)管理企業(yè)普遍存在的現象。然而，按現代企業(yè)的要求，維持意味著(zhù)停頓，意味著(zhù)走下坡路，意味著(zhù)等死。一個(gè)等死的企業(yè)，能有多大的發(fā)展、多大的市場(chǎng)份額？然而，令人難以置信的是這些企業(yè)還生存著(zhù)，在社會(huì )上竟還有一席之地，虧損而不倒閉，負債累累而不破產(chǎn)原因何在？筆者通過(guò)調查，大致明白了其中的原因。

　　自建自管的模式，仍處于主導地位。不少物業(yè)管理企業(yè)既是原開(kāi)發(fā)建設單位的派生機構，又是售后維修管理的授權機構。他們在開(kāi)發(fā)項目完成后的一個(gè)時(shí)期內，負有處理工程尾期各種問(wèn)題的任務(wù)，經(jīng)濟上開(kāi)發(fā)建設單位還在不斷“輸血”；業(yè)務(wù)上，只要低標準完成管理任務(wù)，諸如保安、保潔、道路暢通等，能平穩過(guò)渡到新的物業(yè)管理企業(yè)接管，它的任務(wù)就完成了。所以，要上檔次、要講服務(wù)質(zhì)量、要開(kāi)拓管理市場(chǎng)，這些要求對守攤企業(yè)太奢侈了。