1、總 則
1.0.1 為了規范物業(yè)服務(wù)費用評估行為，統一評估程序和方法，做到評估結果客觀(guān)、公正、真實(shí)，根據《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監理管理辦法》及相關(guān)法律、法規的規定，制定本規范。
1.0.2 本規范適用于北京市行政區域內進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)費用評估活動(dòng)。
1.0.3 物業(yè)服務(wù)費用測算評估應當獨立、客觀(guān)、公正、真實(shí)。來(lái)源：建設工程教育網(wǎng)
1.0.4 物業(yè)服務(wù)費用測算評估應當符合國家、北京市現行有關(guān)標準、規范的規定和本規范的規定。
2、術(shù) 語(yǔ)來(lái)源：建設工程教育網(wǎng)
2.0.1 物業(yè)服務(wù)費用
是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
2.0.2 物業(yè)服務(wù)費用測算評估
依據《北京市物業(yè)管理辦法》、相關(guān)法律法規的規定和合同約定，根據評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估方法，在綜合分析影響物業(yè)服務(wù)費用價(jià)格因素的基礎上，對物業(yè)服務(wù)費用在評估時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。
2.0.3 評估項目
一個(gè)需要評估物業(yè)服務(wù)費用的具體物業(yè)項目。
2.0.4 評估目的來(lái)源：建設工程教育網(wǎng)
評估結果的期望用途。
2.0.5 評估時(shí)點(diǎn)
評估結果對應的日期。
2.0.6 物業(yè)服務(wù)費用客觀(guān)合理價(jià)格
某種評估目的特定條件下形成的正常物業(yè)服務(wù)費用價(jià)格。
2.0.7 同類(lèi)參考項目
在物業(yè)類(lèi)型、規模、物業(yè)服務(wù)等級等方面與評估項目相同或相近的已入住物業(yè)項目。
2.0.8 市場(chǎng)比較法
將評估項目與同類(lèi)參考項目的類(lèi)似物業(yè)服務(wù)標準進(jìn)行比較，對這些類(lèi)似物業(yè)服務(wù)費用的已知價(jià)格作適當的修正，以此估算評估項目的物業(yè)服務(wù)費用客觀(guān)合理價(jià)格的方法。
2.0.9 運營(yíng)成本法
根據物業(yè)服務(wù)企業(yè)為評估項目提供物業(yè)服務(wù)的正常運營(yíng)成本和合理利潤或管理酬金，以此估算評估項目在評估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)費用客觀(guān)合理價(jià)格的方法。
2.0.10 評估結果
關(guān)于評估項目的物業(yè)服務(wù)費用客觀(guān)合理價(jià)格的最終結論。
2.0.11 評估報告
全面、公正、客觀(guān)、準確地記述評估過(guò)程和評估成果的文件，給委托方的書(shū)面答復，關(guān)于評估項目在評估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)費用測算后的客觀(guān)合理價(jià)格研究報告。
3、評估原則
3.0.1 物業(yè)服務(wù)費用評估應遵循下列原則：
1. 委托人確定評估項目物業(yè)服務(wù)標準原則；
2. 合法原則；
3. 評估時(shí)點(diǎn)原則。
3.0.2 遵循由委托人確定評估項目物業(yè)服務(wù)標準原則，物業(yè)服務(wù)費用評估以委托人選擇確定的評估項目物業(yè)服務(wù)事項和標準為前提。
3.0.3 遵循合法原則，委托人在選擇確定評估項目的物業(yè)服務(wù)事項和標準時(shí)，評估人員在進(jìn)行評估時(shí)，都應以符合相關(guān)法律、法規的規定為前提。
3.0.4 遵循評估時(shí)點(diǎn)原則，評估結果應當是評估項目在確定的評估時(shí)點(diǎn)測算的物業(yè)服務(wù)費用客觀(guān)合理價(jià)格。
4、評估程序
4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)服務(wù)費用評估應按下列程序進(jìn)行：
1. 接受委托，簽訂委托協(xié)議；
2. 明確評估基本事項；
3. 擬定評估作業(yè)方案；
4. 搜集整理同類(lèi)參考項目資料；
5. 實(shí)地查勘評估項目，搜集整理項目資料；
6. 參考當期公布的物業(yè)服務(wù)成本價(jià)格；
7. 評估人員進(jìn)行評估，確定評估結果；
8. 撰寫(xiě)評估報告；
9. 評估資料歸檔。
4.0.2 明確評估基本事項：
1. 評估目的；
2. 物業(yè)項目服務(wù)事項和標準；
3. 明確評估時(shí)點(diǎn)。
4.0.3 評估作業(yè)方案應當包括下列內容：
1. 評估人員的組成和產(chǎn)生方式；
2. 擬參考同類(lèi)項目的資料及其來(lái)源渠道；
3. 擬搜集整理評估項目的資料及其來(lái)源渠道；
4. 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。
4.0.4 委托人和評估機構搜集整理的評估項目資料應包括下列內容：
1. 項目立項批復、建設工程規劃意見(jiàn)書(shū)、相關(guān)竣工驗收及備案文件資料；
2. 項目物業(yè)管理區域劃分說(shuō)明；
3. 項目物業(yè)共用部位、共用設施設備清單；
4．項目物業(yè)服務(wù)項目和等級標準；
5. 其他評估需要的材料。
4.0.5 物業(yè)服務(wù)評估監理機構完成并出具評估報告后，應對有關(guān)該評估項目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。
5、評估方法
5.0.1 在委托人提供項目資料并選擇確定項目物業(yè)服務(wù)標準，評估機構核實(shí)委托人提供的項目資料后，評估人員運用運營(yíng)成本法為主導、市場(chǎng)比較法為參考，對評估項目的物業(yè)服務(wù)費用進(jìn)行評估。
5.0.2 評估人員可以參考當期公布的物業(yè)服務(wù)成本價(jià)格，分項評估物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構成單項，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出包括以下內容：
1. 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等；
2. 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3. 物業(yè)管理區域清潔衛生費用；
4. 物業(yè)管理區域綠化養護費用；
5. 物業(yè)管理區域秩序維護費用；
6. 辦公費用；
7. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8. 物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9. 經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
5.0.3 評估人員匯總物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構成單項評估數據，根據物業(yè)服務(wù)行業(yè)合理利潤或酬金范圍計算出評估項目的物業(yè)服務(wù)費用評估結果。
6、評估報告
6.0.1 評估報告應包括下列內容：
1．評估報告書(shū)摘要；
2．評估目的；
3．評估對象和范圍；
4．評估原則；
5．評估依據；
6．評估聲明；
7．評估基準日和有效期；
8．評估方法；
9．評估工作實(shí)施過(guò)程；
10．評估結論及爭議說(shuō)明；
11．評估限定條件；
12．評估人員名單；
13．評估作業(yè)日期；
14．評估報告日期；
15．相關(guān)評估文件附件。
6.0.2 評估報告應由評估人員簽章確認并加蓋評估監理機構印章。
6.0.3 評估時(shí)點(diǎn)以提交報告之日為基準日。
7、職業(yè)道德
7.0.1 評估人員和評估機構不得作任何虛偽的評估，應做到公正、客觀(guān)、誠實(shí)。
7.0.2 評估人員和評估機構應保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。
7.0.3 評估人員和評估機構若感到自己的專(zhuān)業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)承接查驗進(jìn)行評估時(shí)，不應接受該項評估委托。
7.0.4 評估人員和評估機構應妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書(shū)面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開(kāi)或泄漏給他人。
7.0.5 評估人員和評估機構不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù)，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。
附件：規范用詞用語(yǔ)說(shuō)明
1. 為便于在執行本規范條文時(shí)區別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說(shuō)明如下：
�。�1）表示很?chē)栏�，非這樣做不可的用詞：
正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”。
�。�2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞：
正面詞采用“應當”、“應該”，反面詞采用“不應當”、“不應該”或 “不得”。
�。�3）表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應這樣做的用詞：
正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；
表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。
2. 規范中指定應當按照其他有關(guān)標準、規范執行時(shí)，寫(xiě)法為：
“應當符合……的規定”或“應當按照……執行”。
