每一個(gè)項目中都傾注了無(wú)數人的心血、感情和金錢(qián)在里面。

　　1、主力店招商先行

　　借鑒大連萬(wàn)達與深國投的商業(yè)地產(chǎn) “訂單模式”，與超市、建材、百貨、電器、影院、游樂(lè )城等各個(gè)業(yè)態(tài)知名主力店結成戰略合作伙伴，以強強聯(lián)手，共同拓展擴張：

　　第一，共同選址：每個(gè)主力店有各自的選址要求，而在各個(gè)城市的要求又不相同。因此，最好能夠在取得土地之前就帶主力店各區域負責人對店址進(jìn)行考察，有明確意向并進(jìn)行書(shū)面確認后，才開(kāi)始規劃設計。利用各大主力店的國際市場(chǎng)投資眼光進(jìn)行項目評估，以此規避投資風(fēng)險，避免盲目開(kāi)發(fā)。根據項目地址和規模選擇合適的業(yè)態(tài)，并初步確認各個(gè)業(yè)態(tài)主力店的位置。

　　第二，技術(shù)對接：確定每個(gè)主力店要的位置、面積、高度、電量、荷載、出入口、交通體系、配套設施等有什么特殊要求，每個(gè)戰略合作伙伴派專(zhuān)業(yè)人員與我方規劃設計部進(jìn)行技術(shù)對接，之后再對技術(shù)問(wèn)題正式簽署確認書(shū)，以量身定做。

　　第三，先租后建。與主力店簽了租約之后，至少簽定進(jìn)駐意向書(shū)后再投資。

　　2、量身定做的專(zhuān)業(yè)商業(yè)規劃

　　專(zhuān)業(yè)的設計規劃能最大限度地實(shí)現購物中心的整體功能，以創(chuàng )造很高的附加價(jià)值。設計師不能僅從建筑結構的角度提供有益的意見(jiàn)，更應立足商業(yè)角度，追求商業(yè)價(jià)值功能的最大化。因此，一個(gè)專(zhuān)業(yè)的，有豐富購物中心設計經(jīng)驗的設計院是項目具備競爭優(yōu)勢的基礎條件：

　　第一、人流、車(chē)流動(dòng)線(xiàn)。這是設計方面的第一要素。路線(xiàn)設計要能使人辨別方向，容易找到位置，以促進(jìn)商場(chǎng)各個(gè)功能的盡量利用，避免死角。

　　第二、視覺(jué)通透。對整體來(lái)說(shuō)，看到越多的店鋪越好，越能刺激人的購買(mǎi)欲，并且能夠有效地引導消費者進(jìn)入各個(gè)功能區域。對個(gè)體來(lái)說(shuō)，商鋪要求的寬門(mén)面、較淺的進(jìn)深，透明廚窗等要求，對單個(gè)商鋪價(jià)值量的實(shí)現影響極大。

　　第三、各種業(yè)態(tài)的技術(shù)標準。不同業(yè)態(tài)的商鋪經(jīng)營(yíng)有不同的要求，對荷載、電量、層高、油煙管道等都有具體要求。因此，必須滿(mǎn)足按業(yè)態(tài)劃分區域在工程技術(shù)上的需求。

　　第四、購物中心的整體功能及配套設施。購物中心在整體設計上應充分考慮其商業(yè)價(jià)值，如整體形象與商業(yè)項目定位的匹配，沿街騎樓及雨棚的設計、垃圾中轉站、整體中央空調、公共展示開(kāi)放空間加大、增加采光、裝設新的信號裝置如方向指示和停車(chē)指示訊號、增設電子計算機系統、安全警衛監視系統、提供額外通往停車(chē)場(chǎng)的通道等，以方便消費者，增加商場(chǎng)附加價(jià)值。

　　3、只租不售或售后返租

　　商鋪在銷(xiāo)售之后，再進(jìn)行商業(yè)規劃、整合，既保證不了經(jīng)營(yíng)的整體性，也不能保證經(jīng)營(yíng)的有效性。項目后期出現的許多問(wèn)題，其根源是無(wú)法實(shí)現統一經(jīng)營(yíng)管理，眾多的業(yè)主與商家各自為政，難以協(xié)調統一。前期規劃的業(yè)態(tài)區域劃分因業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)而無(wú)法實(shí)現，沿街商鋪及主力街區等無(wú)法起到形像展示與帶頭羊作用，極大降低了項目的整體形像，增加了管理的難度。因此，建議如下：

　　第一、立足獲取長(cháng)期穩定的現金流，只租不售，以住宅或配套寫(xiě)字樓、公寓的銷(xiāo)售收入緩解部分現金流的壓力，或尋找海外REITS基金。

　　第二、如暫時(shí)不能做到只租不售，則采取返租的形式，至少一層或沿街店面、主力街區和重要關(guān)節點(diǎn)必須返租，給前期進(jìn)駐商家予以扶持，以實(shí)現以點(diǎn)帶面和保證統一的經(jīng)營(yíng)管理。

　　4、放水養魚(yú)，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)，長(cháng)期考慮，預留基金

　　一般來(lái)講，商業(yè)項目要有三年的培育期，最少也要兩年培育期。一方面利用返租形式，根據市場(chǎng)現狀，給予前期進(jìn)駐商家一定的免租扶持期，使商家全部開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng); 另一方面，投入一定的經(jīng)營(yíng)管理費用，對商場(chǎng)前期運營(yíng)不斷宣傳炒作，以逐步吸引更多的消費人流，并且給業(yè)主、商家帶來(lái)信心。因此，建議應長(cháng)期考慮，在項目前期預算時(shí)就應預留部分銷(xiāo)售額作為后期經(jīng)營(yíng)管理基金，渡過(guò)了市場(chǎng)培育期，才能迎來(lái)陽(yáng)光坦途。

　　5、經(jīng)營(yíng)管理團隊早期介入

　　如何經(jīng)營(yíng)管理是商場(chǎng)運作的重點(diǎn)也是難點(diǎn)。如能在項目早期就讓經(jīng)營(yíng)管理團隊介入，立足長(cháng)期經(jīng)營(yíng)，在企劃宣傳、活動(dòng)策劃、資源整合、聯(lián)動(dòng)促銷(xiāo)、廣告招牌管理、公共區域的統一運營(yíng)、停車(chē)場(chǎng)的統一管理等方面整體操盤(pán)、長(cháng)期策劃、系統安排，才能充分發(fā)揮項目的整體功能，使眾多利益方得以協(xié)調統一，以共同促進(jìn)。

　　6、廣告招牌、動(dòng)線(xiàn)導示系統

　　據報道，某些經(jīng)營(yíng)效益好的購物中心總收入的50%來(lái)自廣告及展示空間的收入。廣告招牌對商場(chǎng)整體形像的展示、宣傳起著(zhù)至關(guān)重要的作用; 反而言之，商業(yè)廣場(chǎng)的廣告招牌如不立足長(cháng)期經(jīng)營(yíng)的目的，只為獲取短期利益而隨意建造，則整體項目形像必將大打折扣。因此，廣告經(jīng)營(yíng)收效權最好能掌握到經(jīng)營(yíng)管理公司手中，立足項目整體與長(cháng)期經(jīng)營(yíng)，不僅可以此作為優(yōu)惠措施吸引扶持品牌商家的進(jìn)駐，更能為后續經(jīng)營(yíng)提供可觀(guān)的收益。此外，廣告招牌、動(dòng)線(xiàn)導示系統等應聘請國際性的專(zhuān)業(yè)公司來(lái)設計，對商場(chǎng)的整體功能與形像必能起到事半功倍的作用。

　　7、整體驗收、統一開(kāi)業(yè)

　　項目工程的收尾階段也是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的初始階段，因此，整體驗收與統一開(kāi)業(yè)就起著(zhù)承上起下的關(guān)鍵作用。項目的各種配套工程須盡量及時(shí)保證完成，特別是市政配套等須提前做好政府公關(guān)工作，項目工程的及時(shí)收尾、整體工程、消防驗收與統一開(kāi)業(yè)可以為后續的經(jīng)營(yíng)管理避免很多問(wèn)題。因此，在工程得到保證的前提下，組織統一開(kāi)業(yè)，至少是片區統一開(kāi)業(yè)，并為開(kāi)業(yè)作大量宣傳炒作是必不可少的。