隨著(zhù)遼寧省沈陽(yáng)市鐵西區老工業(yè)基地改造的深發(fā)展，鐵西區商品房開(kāi)發(fā)迅速增加。與之相關(guān)的商品房買(mǎi)賣(mài)，物業(yè)管理合同糾紛案件呈井噴之勢。

　　從房產(chǎn)糾紛案件受理統計數量看，2005年809件；2006年895件；2007年1249件，2008年1-10月份2757件，與09年同期相比增加221%，人均結案344.6件，創(chuàng )歷史最高記錄。

　　受理房產(chǎn)糾紛的類(lèi)型主要是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，物業(yè)管理服務(wù)公司與業(yè)主之間的物業(yè)管理合同糾紛兩大類(lèi)。其中涉及群體性糾紛1495件，占受理案件的46%，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛群體一方表現為小區業(yè)主，糾紛產(chǎn)生的原因一般是以小區為單位，開(kāi)發(fā)商在商品房預售（銷(xiāo)售）過(guò)程中存在違約行為，物業(yè)管理合同糾紛是物業(yè)合同提供的服務(wù)存在瑕疵，相關(guān)部門(mén)管理缺失，業(yè)主法律淡薄等。由于長(cháng)期對開(kāi)發(fā)商以及物業(yè)管理的不滿(mǎn)，業(yè)主在訴訟中的情緒大都比較激烈，矛盾雙方不容易達成調解協(xié)議，群體性糾紛不同于一般糾紛之處在于訴訟當事人一方人數眾多，群體一方往往同時(shí)又是弱勢方。他們在訴訟中常常簡(jiǎn)單地以裁判結果是否勝訴作為衡量司法公正的唯一標準，而不考慮司法運行中諸如程序、證據、時(shí)效等因素也會(huì )導致敗訴。司法與感性隔閡導致群體性糾紛一旦處理不善，往往會(huì )演變成群體性事件，并造成社會(huì )公眾對司法的不信任，影響社會(huì )穩定。這是群體性糾紛不易處理的根源。另外，在訴訟案件中，小區業(yè)主因拖欠物業(yè)費而作為被告的案件的比例占69%，主要特點(diǎn)是：

　　1.房屋質(zhì)量存在問(wèn)題。房屋質(zhì)量問(wèn)題是業(yè)主抗辯的主要理由之一，主要體現在墻體長(cháng)毛，頂棚漏水，塑鋼窗漏風(fēng)等問(wèn)題上，而且這些房屋基本在保修期內。業(yè)主基本上沒(méi)有找開(kāi)發(fā)商要求解決上述問(wèn)題，而是不約而同的要求物業(yè)公司解決維修。物業(yè)公司在接到業(yè)主報修以后，極少數物業(yè)公司因為與開(kāi)發(fā)商存在維修委托協(xié)議而對質(zhì)量問(wèn)題予以維修，還有一部分則能夠主動(dòng)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，由開(kāi)發(fā)商給予維修，大部分的物業(yè)公司則直接告訴業(yè)主自己去和開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，更有甚者，物業(yè)公司態(tài)度蠻橫，對業(yè)主報修置之不理，問(wèn)題矛盾與日聚增，而業(yè)主進(jìn)住后根本找不到開(kāi)發(fā)商，直至訴訟到法院后，業(yè)主亦明確講，把房屋質(zhì)量問(wèn)題解決了，物業(yè)費馬上交齊。業(yè)主只是想通過(guò)不交物業(yè)費達到維修房屋質(zhì)量問(wèn)題的目的。在處理此類(lèi)案件時(shí)，物業(yè)糾紛的案件判決了，但糾紛實(shí)際上沒(méi)有解決，法院判決業(yè)主給付物業(yè)費，依訴訟執行程序可以解決。但房屋質(zhì)量問(wèn)題無(wú)人問(wèn)津，而且隨著(zhù)時(shí)間推移，逾加嚴重，業(yè)主的權利沒(méi)有得到維護，致使業(yè)主對物業(yè)公司的抵觸情緒更加嚴重。

　　2.相鄰關(guān)系問(wèn)題。主要體現樓上漏水，私自改造通風(fēng)管道，導致排煙不暢，樓下酒店等場(chǎng)所噪音影響業(yè)主休息，相鄰住戶(hù)加裝遮陽(yáng)棚影響采光等。實(shí)踐中，業(yè)主很少直接找鄰居協(xié)商或提出相鄰關(guān)系糾紛訴訟或到有關(guān)部門(mén)舉報，而是要求物業(yè)公司解決，如物業(yè)公司不解決，則拒絕交納物業(yè)費用。

　　3.在小區內財物被盜。電動(dòng)自行車(chē)，自行車(chē)丟失的業(yè)主為數不少，還有業(yè)主住宅失竊，造成損失，也是拒絕交納物業(yè)費的原因。

　　4.收費標準不統一。同一小區存在兩個(gè)收費標準，先期入住和后入住的收費標準不一致，而服務(wù)項目和標準是一樣的對此業(yè)主提出質(zhì)疑，物業(yè)公司也未能對此講明根據。同時(shí)業(yè)主還提出在收費標準中各項服務(wù)所占的比例不清楚，不明確。

　　5.機動(dòng)車(chē)車(chē)位收費和物業(yè)費的使用情況下公開(kāi)。在訴訟中有些業(yè)主主張機動(dòng)車(chē)停車(chē)位的所有權歸全體業(yè)主共有，收費也應當歸業(yè)主所有。而物業(yè)公司的收費情況幾乎都沒(méi)有向業(yè)主公開(kāi)，其代理人亦無(wú)法陳述費用使用情況。

　　6.保安不盡責，公共設施維修不及時(shí)，綠化少，管理混亂。小區外來(lái)人員任意出入，小區內飼養寵物不予規范，公共設施不予維護，所有物業(yè)公司都沒(méi)有啟動(dòng)公共設施維修基金。

　　對于遼寧省沈陽(yáng)市鐵西區人民法院只有8名辦案人處理房產(chǎn)案件的情況，如何妥善處理群體性糾紛是平衡繁重的審判任務(wù)與司法的社會(huì )效果之間的關(guān)鍵點(diǎn)。作為基層法院，該類(lèi)型糾紛的處理直接關(guān)系到最廣大最基層群眾的切身利益，因此，該院審判人員并沒(méi)有因為群體性糾紛案件數量的眾多忽視任何一名當事人的合法權益，而是牢牢把維護好，實(shí)現好每一位當事人的合法權益作為自身工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，努力探索各種新途徑來(lái)鈍化消解矛盾，理順當事人情緒，保障社會(huì )穩定，從而將結案數量和質(zhì)量有機結合起來(lái)，將糾紛處理的法律效果和社會(huì )效果有機結合起來(lái)。對于解決群體性糾紛所采取的對策。

　�。ㄒ唬┱{解為主，判決為輔

　　群體性糾紛案件，大多是以小區或者單位為單位，一方當事人之間比較熟悉。在訴訟中一旦出現當事人不理解或者不滿(mǎn)意之處，就會(huì )在群體間造成很大的影響，甚至出現對訴訟的抵制情緒，對司法公正產(chǎn)生懷疑。辦案人在處理相關(guān)糾紛時(shí)，充分注重調解的功能，從立案受理后一直到宣判，調解工作貫穿始終，堅決將當事人的不滿(mǎn)情緒吸納在訴訟程序。今年5月以來(lái)，江南春城小區計250多名業(yè)主起訴開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)天力投資置業(yè)有限公司逾期辦理房屋產(chǎn)權證的糾紛，法院受理后，根據案件特點(diǎn)確立了以調解為主的辦案思路，由于開(kāi)發(fā)商前期工作以入小區物業(yè)管理工作的不足，該小區業(yè)主在訴訟中情緒異常激烈，在辦案人員作雙方調解工作時(shí)，部分業(yè)主持抵制態(tài)度，并聲稱(chēng)如果得不到滿(mǎn)意結果就進(jìn)京上訪(fǎng)。時(shí)值奧運前夕，全庭同志在院領(lǐng)導的帶領(lǐng)支持下，頂住壓力，在透徹分析案情的基礎上提出了調解方案。針對部分業(yè)主的抵制情緒，辦案人員從建設和諧小區的角度反復給其陳述利弊，針對部分業(yè)主擔心接受調解方案后開(kāi)發(fā)商不履行協(xié)議的情況，庭長(cháng)親自做工作，使開(kāi)發(fā)商自愿拿出部分房產(chǎn)作為履行協(xié)議的擔保。鬧情緒的業(yè)主理解了辦案人員的良苦用心，逾160名業(yè)主滿(mǎn)意地接受了調解方案。在此基礎上，對未接受調解方案的少數業(yè)主果斷下判決，宣判后業(yè)主全部服判息訴，從而成功避免了一起重大社會(huì )不穩定事件的產(chǎn)生。

　�。ǘ�）現場(chǎng)處理，多方協(xié)作

　　物業(yè)管理糾紛大幅度上升，且表現類(lèi)型單一即物業(yè)服務(wù)公司追討物業(yè)費，該類(lèi)糾紛發(fā)生數量多，頻率高，人數廣，對穩定影響大。雖然追討物業(yè)費事件法律關(guān)系較為清晰、單一，但業(yè)主不交納物業(yè)費的原因背后一般都隱藏深層次的矛盾。簡(jiǎn)單庭上調解并不能達到滿(mǎn)意的效果，徑行判令業(yè)主交納物業(yè)管理費雖然能夠達到結案效果，但往往會(huì )造成業(yè)主的不理解，引發(fā)上訴甚至群體上訪(fǎng)。在此類(lèi)案件面前，辦案人員牢固樹(shù)立司法服務(wù)意識，把服務(wù)作為審判工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，不僅僅滿(mǎn)足于結案，而是致力于解決案件后隱藏的深層次矛盾，讓當事人真切感受訴訟過(guò)程的公平、公正，恢復對司法的信心，樹(shù)立對法律的信賴(lài)，從而妥善處理深層次的矛盾。今年6月在審理詩(shī)波物生活園小區物業(yè)管理糾紛時(shí)，一單元內6名住戶(hù)成為拖欠物業(yè)費被告，原因是7樓住戶(hù)進(jìn)住時(shí)私自改動(dòng)煤氣管道，造成其余6戶(hù)常年無(wú)法開(kāi)通煤氣。物業(yè)公司多方面協(xié)調后7樓用戶(hù)仍不改正，于是其余6戶(hù)不交納物業(yè)費，在庭審中表示煤氣問(wèn)題不解決就決不交納物業(yè)費，并聲稱(chēng)要聯(lián)合起來(lái)向政府部門(mén)上訪(fǎng)。該案受理后，辦案人員并未急于判決，而是召集物業(yè)公司、6名被告、煤氣公司單位代表、7樓住戶(hù)來(lái)到小區現場(chǎng)，分析成因，明確過(guò)失，最后終于達成協(xié)議，由物業(yè)公司維修煤氣管道，7樓住戶(hù)負責相關(guān)費用，該單元內累積多年的鄰里矛盾得到化解，物業(yè)糾紛也順利地得到解決。

　�。ㄈ�）訴內審判與訴外服務(wù)相結合

　　許多物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生源自于小區業(yè)主法律意識、法律觀(guān)念的淡薄。如開(kāi)發(fā)商前期遺留問(wèn)題，公共維修問(wèn)題、小區內侵權問(wèn)題等，小區業(yè)主并不是按照相關(guān)法律法規，物業(yè)管理條例來(lái)維護自己的合法權益，而是消極的不交納物業(yè)費造成物業(yè)公司追討物業(yè)費案件大量的起訴到法院。針對該情況，院領(lǐng)導帶領(lǐng)辦案人，利用假日時(shí)間主動(dòng)進(jìn)入小區進(jìn)行普法宣傳，現場(chǎng)為業(yè)主解疑答惑，陽(yáng)光嘉園小區的業(yè)主在普法現場(chǎng)對法官說(shuō)該小區曾發(fā)生過(guò)盜竊案件，所以很多業(yè)主未交納物業(yè)費，法官現場(chǎng)為其分析了該小區物業(yè)管理服務(wù)合同的相關(guān)約定，指出業(yè)主與物業(yè)公司不存在保管關(guān)系，只要物業(yè)公司按照合同盡其義務(wù)，就沒(méi)有過(guò)錯。事后該小區業(yè)主主動(dòng)交納了拖欠的物業(yè)費。通過(guò)深入小區進(jìn)行普法宣傳，極大的拉近了群眾與法律之間的距離，延伸了審判功能，化解了小區內的隱性矛盾，將糾紛消滅在了萌芽狀態(tài)。