房地產(chǎn)一直是當前中國熱門(mén)的話(huà)題，“新國十條”的實(shí)施已過(guò)百天，全國上下的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了巨變，作為開(kāi)發(fā)商而言，如何提高開(kāi)發(fā)工程項目的管理水平，降低工程造價(jià)，是其研究的熱點(diǎn)。本文針對相關(guān)問(wèn)題，探討了項目管理優(yōu)化措施。

　　0 引言

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目是一項復雜的系統工程，具有開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點(diǎn)。一般劃分為項目策劃階段，項目設計階段和項目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對工程建設項目要負總責。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(cháng)短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要�，F階段，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個(gè)科學(xué)有效的管理模式。

　　1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項目管理現狀概述

　　當前房地產(chǎn)項目的管理方法主要分為四種，就是部門(mén)制、公司制、事業(yè)部制以及專(zhuān)業(yè)管理。作為部門(mén)制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門(mén)，用來(lái)管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業(yè)部制，從開(kāi)發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營(yíng)。專(zhuān)業(yè)管理運用比較少，主要承擔設計后的一般管理工作。然而，當前形勢下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項目管理形勢不容樂(lè )觀(guān)，其具體表現為：

　　1.1項目成本管理問(wèn)題

　　無(wú)論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無(wú)形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設中的問(wèn)題，導致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無(wú)法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

　　1.2 項目風(fēng)險管理薄弱

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的奉賢，一般來(lái)講無(wú)外乎七種：首先是政治風(fēng)險，：即當政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。接著(zhù)是環(huán)保風(fēng)險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險。金融風(fēng)險是房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)中必須注意的風(fēng)險，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來(lái)的投資以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。而市場(chǎng)風(fēng)險則是隨著(zhù)建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系以及設備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買(mǎi)能力進(jìn)行對比，所帶來(lái)的風(fēng)險。任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須堅持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險是最為關(guān)注的風(fēng)險，他涉及到開(kāi)發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)。財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營(yíng)必須規避的，如果企業(yè)面臨嚴重的財務(wù)風(fēng)險，其必然會(huì )造成資金周轉不靈，導致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴重的損失。如市場(chǎng)研究不熟悉，開(kāi)發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì )造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。然而很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過(guò)高。

　　2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施

　　2.1 加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險管理

　　風(fēng)險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來(lái)規避相關(guān)風(fēng)險，用來(lái)減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護投資方的利益。風(fēng)險防范的方式一般有以下幾種：

　�、亠L(fēng)險回避，所謂風(fēng)險回避指的是在風(fēng)險超過(guò)投資方心中的底線(xiàn)時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規避相關(guān)風(fēng)險。但是風(fēng)險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風(fēng)險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不能獲得任何可能的利潤。

　�、陲L(fēng)險轉移，所謂風(fēng)險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險以其他形式轉移到無(wú)形。在當前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風(fēng)險轉移是以?xún)煞N方式來(lái)完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來(lái)轉移相關(guān)風(fēng)險，在簽訂合同后，無(wú)論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險，都有乙方來(lái)承擔。然后便是保險，即通過(guò)買(mǎi)保險的方式，將不能預知的相關(guān)風(fēng)險來(lái)轉移給保險公司，雖然這樣會(huì )增加部分成本，但是通過(guò)這種方式，最為有利。比如當房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，遇到重大自然災害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償等。

　　2.2項目質(zhì)量管理

　　房地產(chǎn)公司可以通過(guò)完善的項目管理來(lái)保障項目建設實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線(xiàn)上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環(huán)境等均會(huì )對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項目建設管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結構、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，需要與監理等合作單位及供電、供水等社會(huì )關(guān)系的協(xié)調處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學(xué)習、接受、應用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型�？梢�(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監理等企業(yè)所涉及的內容要廣泛，考慮問(wèn)題要更深入，因此對開(kāi)發(fā)企業(yè)應注意項目管理團隊的建設，素質(zhì)必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。

　　2.3 全面完善項目成本管理

　　項目的成本管理是任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，必須加強全過(guò)程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設計中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設計階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全過(guò)程管理，其包括投資決策階段、設計招投標階段、項目建設階段以及竣工經(jīng)營(yíng)階段。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來(lái)選取相關(guān)比例的措施來(lái)控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內容�？v觀(guān)整個(gè)項目全過(guò)程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來(lái)控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀(guān)的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報告中合理做出相關(guān)預算，對各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項目建設階段是整個(gè)工程項目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會(huì )嚴重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，必須嚴格監督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內容，堅決駁回，對于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內容，予以批示。然后是加強施工現場(chǎng)的管理，必須委派施工監理，在施工現場(chǎng)進(jìn)行嚴格的監督。對于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價(jià)。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強監管，使建設單位能如期完成施工相關(guān)內容，若有拖延進(jìn)度的現象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。

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