地王頻現，房?jì)r(jià)飛漲——這一切仿佛讓我們又回到了兩年前。同樣是樓盤(pán)瘋賣(mài)、地價(jià)瘋漲、地王頻現。地王制造成了09年最火熱的樓市大事件。隨著(zhù)各地樓市的復蘇加快，沉寂了一年多的土地市場(chǎng)又再度火爆起來(lái)。不僅一線(xiàn)城市土地流拍現象絕跡，多數地塊大幅超出底價(jià)成交。雖然“二套房貸從嚴”等調控信號頻出，但房地產(chǎn)企業(yè)的拿地熱情并未因此降溫，反而有愈演愈烈之勢，由此產(chǎn)生的市場(chǎng)泡沫也正在急劇膨脹。

　　一、我國地王頻現的現實(shí)情況

　　相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)統計資料顯示，8月份萬(wàn)科增4地塊，中海、華潤、雅居樂(lè )、保利各增3塊，綠城增2幅地塊，金地增1地塊。房企一個(gè)月中數次奪地已成普遍現象，其中雅居樂(lè )、中海均為今年以來(lái)的首次拿地，華潤此前也鮮有動(dòng)作。進(jìn)入9月土地市場(chǎng)愈加紅火，全國各地上演了多場(chǎng)激烈的土地爭奪戰，天價(jià)地塊相繼誕生，土地成交價(jià)格屢創(chuàng )新高。

　　三季度以來(lái)，上海、北京、南京、深圳、合肥先后創(chuàng )下了今年以來(lái)的當地單價(jià)“地王”。7月份金地集團在上海以總價(jià)30.48億元摘下青浦趙巷鎮特色居住區10號地塊，并以此奪得上海新“地王”桂冠。除了高達222%的溢價(jià)率外，其14498.5元/平方米的樓面價(jià)也超過(guò)了此前最火爆的北京“地王”廣渠路15號地。而中海地產(chǎn)9月10日以70.06億元的價(jià)格拍下上海普陀區長(cháng)風(fēng)6B、7C兩幅地塊，樓板價(jià)高達22409.3元/平方米，再次刷新了今年以來(lái)國內土地交易市場(chǎng)的紀錄。

　　二、地王頻現的原因

　　樓市反彈速度如此之快、幅度如此之大，出乎人們的意料，讓買(mǎi)房人、研究機構、地產(chǎn)中介甚至地產(chǎn)商們，都大跌眼鏡。通過(guò)分析囤地背后所顯示的一系列變化，揭示出地王頻現的原因主要有：

　　1.對未來(lái)房?jì)r(jià)預期高漲

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)決定購買(mǎi)土地時(shí)，往往會(huì )從商品房市場(chǎng)形勢出發(fā)，預測該地塊未來(lái)可能帶來(lái)的收益，從而決定對該地塊的報價(jià)。如果商品房市場(chǎng)處于下行通道，開(kāi)發(fā)商拿地意愿不強，地價(jià)就會(huì )下降；相反，如果商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售活躍，房?jì)r(jià)處于上升通道，開(kāi)發(fā)商拿地意愿就高，土地市場(chǎng)競爭也會(huì )更加激烈，而現在的地價(jià)之所以這么高，正是基于開(kāi)發(fā)商對未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè )觀(guān)預期，加劇開(kāi)發(fā)商之間競拍土地的激烈程度，促使地價(jià)不斷攀升。

　　2.地方政府與開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)手炒作

　　地方政府把當期地能賣(mài)多少賣(mài)多少、能賣(mài)多高賣(mài)多高，賣(mài)完都是他的政績(jì)。開(kāi)發(fā)商也愿意獲得大地塊，第一開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，增值空間大，第二，資金分批付款，第三，代征地可以變更，設計規劃也可以變更，容積率等都可以變化，增加了獲利空間。所以地王的頻繁出現，實(shí)際上是地方政府和開(kāi)發(fā)商的共同作用，是二者聯(lián)手炒作的結果。

　　3.資金充足，政策寬松

　　2009年以來(lái)，居民購房熱情的明顯提升，開(kāi)發(fā)商尤其是品牌開(kāi)發(fā)商資金回籠速度加快，來(lái)自房產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售款，使得手里的資金較為充足。寬松的貨幣政策以及政府政策也為開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了較為充裕的資金。由于中國實(shí)體經(jīng)濟沒(méi)有完全復蘇，使得國家的貨幣政策仍然從寬，所以也使得開(kāi)發(fā)商能享受到優(yōu)惠的融資待遇，刺激開(kāi)發(fā)商拿地的積極性。由于對未來(lái)國家宏觀(guān)政策走向的不確定性，開(kāi)發(fā)商紛紛乘機瘋狂“競”地為王，以增加土地儲備，讓企業(yè)走上可持續的發(fā)展道路。

　　4.房地產(chǎn)企業(yè)為拓展融資渠道

　　地王在今年以來(lái)表現得尤其猛烈，一定程度上與開(kāi)發(fā)商拓展融資渠道有關(guān)。開(kāi)發(fā)商拿到地之后通過(guò)媒體的放大，然后傳播到證券市場(chǎng)再放大，以顯示房地產(chǎn)企業(yè)強大經(jīng)濟實(shí)力的虛假現象，便于通過(guò)銀行或證券市場(chǎng)擴大融資，將募集的資金高價(jià)買(mǎi)地，這就形成一個(gè)惡性的循環(huán)。

　　5.開(kāi)發(fā)商相互抬價(jià)，烘托房市火爆假象

　　土地市場(chǎng)的升溫還在于開(kāi)發(fā)商相互抬價(jià)，以烘托市場(chǎng)的火爆，一方面讓有著(zhù)濃厚的“追漲待跌”的消費者們趕緊購房，這讓開(kāi)發(fā)商拿地周邊的樓盤(pán)樓價(jià)一路狂飚，醉翁之意不在酒，即使現在拍的價(jià)格在未來(lái)樓盤(pán)銷(xiāo)售中低價(jià)售出也不會(huì )有多大的損失，頂多未來(lái)成本價(jià)出售，但是現在自己在售樓盤(pán)價(jià)格上去了也彌補了未來(lái)的利潤空間，這也是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷(xiāo)手段而已。

　　三、地王頻發(fā)對我國經(jīng)濟發(fā)展的影響

　　“地王”熱特別是國企“地王”熱，已經(jīng)并將繼續為房地產(chǎn)行業(yè)甚至是國家整體經(jīng)濟帶來(lái)不能忽視的嚴重后果。

　　1.推動(dòng)房?jì)r(jià)持續猛漲

　　地價(jià)是房?jì)r(jià)的主要成本。因此，只要什么地方有個(gè)“地王”出現，那里的房?jì)r(jià)立刻應聲而漲，地王對周邊區域的房?jì)r(jià)有巨大的拉動(dòng)作用。如今年7月23日金地集團以每平方米14495元的樓板價(jià)拿下地處上海郊區的青浦趙巷地王，上海郊區房?jì)r(jià)迅速大漲。嘉定區首次突破萬(wàn)元大關(guān)，金山區則上漲90.38%.地價(jià)更是房?jì)r(jià)的底線(xiàn)，如果地價(jià)高于房?jì)r(jià)或者房?jì)r(jià)與地價(jià)的差額使得開(kāi)發(fā)商投資地產(chǎn)項目無(wú)法達到目標收益率，那么一部分開(kāi)發(fā)商會(huì )逐漸轉移到其他收益率更高的行業(yè)。這樣，將減少商品房供給，從而推動(dòng)房?jì)r(jià)上升。

　　2.加大房市調控難度

　　房地產(chǎn)業(yè)調控之所以困難，就在于國內房地產(chǎn)業(yè)挾持國家經(jīng)濟。一方面，如果房地產(chǎn)崩盤(pán)，整個(gè)國家經(jīng)濟就可能發(fā)生危機。如90年代的日本與香港，房地產(chǎn)一出現問(wèn)題，整個(gè)經(jīng)濟很快進(jìn)入衰退期，而且十多年都無(wú)法振興。如果國內房地產(chǎn)業(yè)不調整，也可能孕育更大的金融風(fēng)險。因為，就目前國內房地產(chǎn)業(yè)的情來(lái)看，基本上把整個(gè)風(fēng)險都歸結在國內銀行體系上，無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是個(gè)人消費信貸都是如此。還有，拆遷和房?jì)r(jià)過(guò)高，是當前社會(huì )除了腐敗以外，民眾最不滿(mǎn)的問(wèn)題。如果這些房地產(chǎn)問(wèn)題處理不好，可能成為今后整個(gè)中國社會(huì )政治經(jīng)濟動(dòng)蕩的根源。

　　3.阻礙國民經(jīng)濟戰略調整，影響實(shí)體經(jīng)濟回暖

　　大把錢(qián)都投到房地產(chǎn)了，哪里還有心思去研發(fā)新能源、新材料、新醫藥等新型產(chǎn)品呢？在擴內需、保增長(cháng)依然為當前首要任務(wù)的情況下，大量資金遠離企業(yè)，扎堆樓市，這樣的此消彼長(cháng)，必然導致真正需要資金的企業(yè)難以獲得補給，對實(shí)體經(jīng)濟的回暖形成不利影響。

　　4.增加了金融和經(jīng)濟大幅波動(dòng)的風(fēng)險

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)現金流為負的行業(yè)，很大一部分現金流入土地。從現金平衡來(lái)分析，流入的資金還不足以抵消流出的資金量，由于當前每個(gè)人都對未來(lái)房?jì)r(jià)的預測過(guò)于樂(lè )觀(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的財務(wù)計劃，土地資金平衡可能經(jīng)不起經(jīng)濟周期的影響，從而增大銀行的風(fēng)險，可能導致銀行壞賬、呆賬的增加。

　　四、針對地王頻發(fā)應采取哪些必要措施

　　1.加大政府職能部門(mén)監管，強化相關(guān)制度的執行和懲處力度

　　早在1994年就有了《閑置土地處置辦法》，2007年國土部還專(zhuān)門(mén)出臺4條辦法應對開(kāi)發(fā)商囤地。“連續兩年未使用的閑置土地可無(wú)償收回土地使用權”，“每宗地開(kāi)發(fā)建設時(shí)間原則上不得超過(guò)3年”，這些都是鋼性的制度。但是，從執行情況來(lái)看，真正被收回的土地少之又少，而由于地價(jià)上漲幅度明顯，違約金幾乎不存在任何威懾力。所以政府部門(mén)應做好監管工作，嚴格執行和打擊閑置土地現象，對超期未開(kāi)發(fā)的土地堅決收回。另外要對土地出讓信息進(jìn)行公示，對土地出讓合同進(jìn)行更加細化的規定，除了限定開(kāi)工時(shí)間，還應對竣工時(shí)間加以規定。

　　2.完善居住用地供應模式

　　對于目前已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商掌握的土地，只能采取市場(chǎng)手段抑制房?jì)r(jià)上漲，如在交易過(guò)程中增加稅收成本等。加大政府對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設的掌控力度，積極滿(mǎn)足中低收入者的住房需求。同時(shí)國土資源方面應將改變大地塊的土地供應模式，分為中小地塊推向市場(chǎng)，這樣可以有效避免少數大型開(kāi)發(fā)商壟斷土地資源，延長(cháng)開(kāi)發(fā)周期以囤地的行為。

　　3.重視銀行和證券監管，堵塞金融漏洞

　　最近這兩年在房?jì)r(jià)飛漲的情況下，上市公司最好的題材就是土地，以前是有了錢(qián)才能拿地，現在是拿了地就有錢(qián)，相當一部分房地產(chǎn)公司現在已經(jīng)不再考慮開(kāi)發(fā)房屋的利潤，而是在資本市場(chǎng)每一次動(dòng)作都能獲得收益，所以才會(huì )有這么多公司，特別是國企不惜一切代價(jià)要上市。而作為政府，在宏觀(guān)調控政策上并沒(méi)有意識到這一點(diǎn)，沒(méi)有堵塞這種漏洞，而是放任其很輕松地將土地跟金融渠道打通，證券市場(chǎng)的監管非常乏力。

　　五、總結

　　樓市的瘋狂，地王的崛起，絕非中國經(jīng)濟的福音，更不是經(jīng)濟復蘇的象征。房地產(chǎn)本身的周期也告訴我們，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)這種瘋狂不僅走不遠，在這種非理性的瘋狂透支下，將會(huì )進(jìn)入慘烈的調整，宏觀(guān)經(jīng)濟基本面，居民的收入，房地產(chǎn)調整的周期，乃至于各地大量的保障性住房的涌入，都不支持這種非理性的上漲，而且，這輪上漲絕非所謂的“剛性需求”的釋放，而完全是政策混亂，對房地產(chǎn)市場(chǎng)研判不清導致的再一次政策泡沫而已，政府應該對泡沫的破滅早有準備，以免殃及抗風(fēng)險能力并不高的銀行系統。一旦房地產(chǎn)的回調影響到了金融系統，對中國實(shí)體經(jīng)濟的打擊將是沉重的，在歐美等國快要爬上岸的時(shí)候，中國可能會(huì )因為房地產(chǎn)的不理性而再陷深淵。