隨著(zhù)土地出讓方式、拆遷方式的變化，融資難度的增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壓力也越來(lái)越大，因此，加強項目成本管理是開(kāi)發(fā)企業(yè)的當務(wù)之急，只有抓緊抓好，才能使企業(yè)立足于不敗之地。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目前期規劃工作主要是指項目在開(kāi)工前各項手續的辦理。主要包括：取得立項、規劃意見(jiàn)通知書(shū)、審定方案通知書(shū)、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、開(kāi)工證等批件；委托方案設計；進(jìn)行開(kāi)工前施工單位的招標工作；落實(shí)項目的大市政方案、各項市政管線(xiàn)的方案設計及報批工作。在這些工作中對項目成本管理影響最大的就是設計階段和招標階段。

　　近幾年，政府出臺了一系列新的政策，如：《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項目國有土地使用權協(xié)議出讓的有關(guān)規定》（京政辦發(fā)（2002）33號）、《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項目國有土地使用權協(xié)議出讓補充規定的通知》（京政辦發(fā)（2004）4號）、《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)（2003）121號）、國八條、國六條等等。這些政策的出臺使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將在有序、規范的道路上運作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤，除了必須提供適銷(xiāo)對路的產(chǎn)品外，還應該從降低開(kāi)發(fā)成本入手，嚴格控制各項費用支出。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設、銷(xiāo)售過(guò)程中所花費的全部費用。主要包括：土地費用、前期工程費、建安費、基礎設施建設費、公共配套設施費、管理費、財務(wù)費、相關(guān)稅費、銷(xiāo)售費用等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理就是對項目投資實(shí)施全過(guò)程有效的成本控制過(guò)程，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同等方面，結合開(kāi)發(fā)的設計、招投標、施工、竣工結算等不同階段，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益和社會(huì )效益�？刂瞥杀镜耐緩接泻芏�。長(cháng)期以來(lái)，人們習慣于將成本控制放在施工建設階段，而忽視了在前期規劃階段對成本的控制。在人們的頭腦中認為，前期規劃工作就是在委托設計單位進(jìn)行圖紙設計之后，辦理各項前期手續，取得項目的立項批復、規劃意見(jiàn)通知書(shū)、審定規劃方案、建設工程規劃許可證、開(kāi)工證等批件。其實(shí)不然，前期規劃工作中，在很多方面都可以對成本實(shí)施控制，如設計階段的成本控制、招投標階段的成本控制等。下面加以詳細說(shuō)明。

　　關(guān)于設計階段的成本控制。設計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設計費在建設工程全過(guò)程的費用中所占比例不大，一般只占建安成本的2%左右，但對于工程造價(jià)的影響卻很大，有時(shí)能達到75%。一份好的設計方案，不僅要取得良好的社會(huì )效益，還應具有經(jīng)濟的合理性。很久以來(lái)，普遍對建設項目的設計階段重視不夠，開(kāi)發(fā)商很少過(guò)問(wèn)設計方案的經(jīng)濟合理性，致使項目的設計質(zhì)量不高，搞規劃的只是催設計人員出圖，不管設計出的方案在建設時(shí)需花多少錢(qián)，造價(jià)是否合理；設計人員只顧出圖，不管設計在經(jīng)濟上是否合理，常常出現設計過(guò)于保守，例如結構設計中的配筋問(wèn)題，以全現澆剪力墻結構住宅工程為例。工程成本的提高將直接減少開(kāi)發(fā)公司的純利潤�；蛘咴O計人員一味為了滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商的設計進(jìn)度，從而出現各專(zhuān)業(yè)設計不配套、不交圈等問(wèn)題，其結果帶到施工階段，施工現場(chǎng)的洽商、變更、返工現象屢見(jiàn)不鮮。因此，在設計階段就要有成本控制意識，抓住以下幾個(gè)工作關(guān)鍵點(diǎn)：

　　推行設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位。開(kāi)發(fā)商在委托進(jìn)行設計時(shí)，應大力引進(jìn)競爭機制，積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、小區內的道路等設計放在一起進(jìn)行招標，采用多家競投，組織有關(guān)專(zhuān)家綜合評比，這樣既可以?xún)?yōu)選出好的設計單位，又可以促進(jìn)設計單位在項目整體布局、建筑造型、使用功能上開(kāi)拓創(chuàng )新，在降低工程造價(jià)上下功夫。

　　開(kāi)展限額設計，有效控制造價(jià)。設計工作是一項政策性、技術(shù)性、綜合性很強的工作，項目設計的優(yōu)劣，將直接影響建設費用的多少和建設工期的長(cháng)短，同樣也決定項目建成以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟效益。因此要求設計單位在項目設計中，推行限額設計。凡是能進(jìn)行定量分析的設計內容，均要通過(guò)計算。在設計時(shí)要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，要和技術(shù)水平、管理水平相適應。要特別注意選用建筑材料或設備的經(jīng)濟性，盡量不用那些采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴(lài)進(jìn)口的材料和設備；要盡量做標準化、系列化的設計，各專(zhuān)業(yè)設計要遵循建筑標準、設計規范、技術(shù)規定等進(jìn)行設計。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。

　　另外，針對目前設計人員經(jīng)濟觀(guān)念淡薄，設計變更隨心所欲的現象，開(kāi)發(fā)商可以在簽訂設計合同時(shí)，增加設計變更及修改費用額度的限制條款，如出現各專(zhuān)業(yè)不配套、不交圈現象，或設計變更超出施工合同價(jià)的某一比例時(shí)，則要扣罰一定比例的設計費。采取一定的約束力是對設計人員的一種有效的控制手段。

　　要加強設計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量終止在施工之前。從實(shí)際情況來(lái)看，將設計方案的不足或缺陷在設計階段就加以克服，所付出的代價(jià)最小，取得的效果最好。因此要在正式出圖前加強對設計圖紙的審核，以求得提高設計質(zhì)量，避免把設計的不足、缺陷帶到施工階段。

　　關(guān)于招標階段的成本管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程招標主要包括設備、材料采購招標和施工單位招標兩個(gè)方面。開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標來(lái)選擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質(zhì)量進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。在招標過(guò)程中進(jìn)行成本管理應做好以下幾方面工作：

　　在招標前應嚴格審查投標單位的資質(zhì)，必要時(shí)還要進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級企業(yè)投標，一級企業(yè)轉包，二級企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正�，F象。

　　要做好招標文件的編制工作。預算管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類(lèi)有價(jià)值的數據、資料，對影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、分析、評價(jià)，然后編制招標文件。對招標文件中的條款應嚴謹、準確和全面，工程造價(jià)及相關(guān)費用應盡量包死，少留或不留活口，避免在后期結算時(shí)雙方扯皮。對于工程標底要認真進(jìn)行審查，確保標底質(zhì)量，把工程標底控制在合理造價(jià)的下限。

　　合理低價(jià)者中標。在2003年7月1日實(shí)行《建設工程工程量清單計價(jià)規范》后，選擇中標單位的方法是由招標人提供工程量清單，由投標人依據工程量清單項目自主報價(jià)，經(jīng)評審按照低價(jià)中標的原則確定。

　　合理低價(jià)分為兩種情況：設有標底的，投標報價(jià)在合理幅度內；不設標底的，報價(jià)應高于或等于其企業(yè)成本。正是基于這種評標辦法，投標單位為了使招標人可以接受報價(jià)，又能獲得盡可能多的利潤，在投標中均不同程度地采用投標策略及報價(jià)技巧，增加中標機會(huì )。因此，作為開(kāi)發(fā)商不應一味追求低價(jià)，在其保證工期、質(zhì)量要求，評審技術(shù)方案可行的前提下，還應對其報價(jià)進(jìn)行評審，以避免增加工程施工過(guò)程中投資控制的難度，給開(kāi)發(fā)商留下隱患。

　　常見(jiàn)的問(wèn)題有不平衡報價(jià)法、多方案報價(jià)法、低價(jià)投標法等。下面就不平衡報價(jià)法做簡(jiǎn)單說(shuō)明：投標人在不影響投標總價(jià)的前提下，將某些分部分項工程的單價(jià)定的比正常水平高，某些分部分項工程的單價(jià)定的比正常水平低，以期望既能中標，又能獲利。針對這種情況，評標人要分辨投標人的意圖，對多個(gè)投標人的同類(lèi)項目進(jìn)行比較和價(jià)格分析，最大限度地平衡不同投標人之間在綜合單價(jià)分布上的差距，最終選出合理低價(jià)的投標人。

　　應做好合同的簽訂工作。通過(guò)招標在確定了施工單位或材料供應商之后，應及時(shí)簽訂合同。合同條款應嚴謹、細致，盡量減少甲乙雙方的扯皮現象，使工期得以順利進(jìn)行。

　　當然，成本管理是一項全程管理的工作，不僅要在前期規劃階段進(jìn)行成本控制，在后期的施工階段也要進(jìn)行成本控制。隨著(zhù)土地出讓方式、拆遷方式的變化，融資難度的增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壓力也越來(lái)越大，因此，加強項目成本管理是開(kāi)發(fā)企業(yè)的當務(wù)之急，只有抓緊抓好，才能使企業(yè)立足于不敗之地。