一個(gè)本來(lái)已經(jīng)相當明確的問(wèn)題為什么在理論界總是爭論不休呢？一個(gè)本來(lái)不是問(wèn)題的問(wèn)題卻變成問(wèn)題，成為人們反復議論的對象，究竟是法律錯了還是我們的理解出了偏差？仔細想來(lái)，其中的深層社會(huì )歷史背景是主要因素，法律的某些規定不夠嚴密是次要的因素�，F予分析歸納。

　�。ㄒ唬┤藗兊膫鹘y習慣觀(guān)念使然。試想，在幾十年一貫制的高度集權的計劃經(jīng)濟年代里，什么東西不是國家調撥、計劃分配？土地所有權往往和使用權混為一談。兩權分離并在實(shí)踐中運作是在國務(wù)院1990年頒布第55令以后才開(kāi)始的。當時(shí)人們對國有土地使用權的價(jià)值及其流轉的概念很模糊，對集體土地使用權的轉讓連想也不敢想。這也難怪，長(cháng)期以來(lái)，集體所有的土地在產(chǎn)權上從來(lái)是有其名而無(wú)其實(shí)，產(chǎn)權的邊界是模糊的。在國家和集體經(jīng)濟組織之間，權力和義務(wù)是不對等的，集體經(jīng)濟組織除了服從國家征用之外，在使用權處置方面幾乎是無(wú)所作為。但在經(jīng)濟發(fā)達的沿海地區，卻自發(fā)地存在著(zhù)房產(chǎn)的轉讓導致集體土地使用權轉讓的行為，在如何規范這種行為方面國家又缺乏配套的措施，因此，引起爭議是必然的。

　�。ǘ�）過(guò)去的有關(guān)法律法規對用途管制沒(méi)有明確規定，“用途管制”作為法律用語(yǔ)還是近幾年同國際慣例剛剛接軌的產(chǎn)物；其實(shí)，只要人們理解了用途管制的深刻含義，對土地使用權的轉讓還有什么想不通呢？

　�。ㄈ�）出于對市場(chǎng)經(jīng)濟的陌生和排斥感，有場(chǎng)無(wú)市或有市無(wú)場(chǎng)從來(lái)不是完整的市場(chǎng)經(jīng)濟。市場(chǎng)經(jīng)濟的最大特點(diǎn)就是資源資產(chǎn)的流動(dòng)性和變現性。我們不可否認，即使文革十年，地下市場(chǎng)經(jīng)濟也沒(méi)有消失，房產(chǎn)及其土地使用權也在照常流動(dòng)，在大力發(fā)展社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的今天，我們豈可螳臂擋車(chē)，逆歷史潮流而動(dòng)？青山遮不住，畢竟東流去，面對現實(shí)，規范市場(chǎng)行為才是我們的天職。

　�。ㄋ模�將“轉讓”同“所有制”變更問(wèn)題混為一談，實(shí)質(zhì)是概念模糊導致思路不清。

　�。ㄎ澹┥鐣�(huì )經(jīng)濟發(fā)展速度過(guò)快，尤其在當前大力倡導城市化及城市總體規劃和土地利用規劃處于不斷調整以適應變化了的形勢的背景下，各級政府和領(lǐng)導干部從地方經(jīng)濟發(fā)展的大局著(zhù)眼，都在有意或無(wú)意擴大國有土地的“范圍”，唯恐集體建設用地轉讓造成日益嚴重的“征地難”后遺癥及利益分配不均導致政府在宏觀(guān)上調控土地市場(chǎng)職能的弱化。

　�。�六）從《土地管理法》的初衷角度講，集體建設用地是國家通過(guò)法律規定體現政府對村民或集體經(jīng)濟組織的一項特殊優(yōu)惠的供地政策，也即只有村民和集體經(jīng)濟或某些村辦企業(yè)才有資格享受不進(jìn)行集體土地所有權變更而辦理土地使用優(yōu)惠的政策，今將集體建設用地使用權受讓對象擴大到非本村村民或城市居民及城市企業(yè)，則有悖于《土地管理法》的立法宗旨。這就是我上面已述及的法律規定確有不夠嚴密的地方。

　�。ㄆ撸�對集體土地位用權的轉讓缺乏層次性的認識。我們知道，即使是國有土地使用權的轉讓?zhuān)�也是有層次性的。何謂層次性，即根據轉受讓與主客體的不同而采取不同的對策，設定轉讓的前提條件。譬如，國有劃撥土地使用權轉讓?zhuān)�必須要有合法的地上建筑物的產(chǎn)權，必須具備土地使用證書(shū)等；已出讓的國有土地使用權的轉讓?zhuān)�必須投入一定比例的建設資金，取得國有土地使用證書(shū)等方可轉讓。由于集體建設用地情況更復雜，國家又沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法規與之相配套，其轉讓的層次性就更難把握，其轉讓問(wèn)題就顯得更加敏感。

　　如果說(shuō)，前幾年是前4種因素占據主導地位而影響了集體土地使用權轉讓手續的正常辦理，那么，后3種因素則是近幾年影響集體土地使用權轉讓手續正常辦理的主要緣由。因此，如何規范集體建設用地轉讓行為也就愈顯迫切。